Γ.Δ.   777.99 +0,01%

Χαραλαμπόπουλος (πρώην ΕΛΙΕ): Οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί θα προκαλέσουν νέες μειώσεις στις τιμές των ακινήτων

Χαραλαμπόπουλος (πρώην ΕΛΙΕ): Οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί θα προκαλέσουν νέες μειώσεις στις τιμές των ακινήτων
Η κτηματαγορά θα ανακάμψει μετά από την αλλαγή πορείας της ελληνικής οικονομίας
Ο κ. Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος,  τ. πρόεδρος Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής  ΕΛΙΕ και επιστημονικός Σύμβουλος της SOLUM Property Solutions μιλά στο bankingnews για την αγορά ακινήτων και τις προοπτικές της.
Ο κ. Μπάμπης  Χαραλαμπόπουλος υποστηρίζει ότι τα πράγματα στο χώρο των ακινήτων κινούνται σε ασύμμετρους ρυθμούς.
Έχουμε μια  αγορά με παρά πολύ χαμηλή ζήτηση στον τομέα των διαμερισμάτων, στην πλειονότητα των καταστημάτων της χώρας, όπως και στους χώρους γραφείων. Το πιο σημαντικό είναι ότι έχουμε μαζικές  αποποιήσεις κληρονομιάς ενώ από την άλλη μεριά υπάρχει κινητικότητα στις ενοικιάσεις κυρίως καταστημάτων σε επίκαιρα σημεία.
Η ζήτηση ακινήτων που μπορεί να εξυπηρετήσουν χρήσεις μέσω πλατφορμών τύπου Airbnb.
Υπάρχει ζήτηση γραφείων υψηλών προδιαγραφών (στην περιοχή της πρωτεύουσας).
Επίσης  η ζήτηση φτηνών εξοχικών στη Χαλκιδική και αλλού (με αξίες έως 50.000 €), όπως  υπάρχει κινητικότητα για υπερπολυτελείς βίλλες σε μέρη με διεθνή προβολή.
Ο κ. Μπάμπης Χαραλαμπόμπουλος εκτιμά ότι οι όποιες αλλαγές καταγράφονται στην  αγορά ακινήτων, επισημαίνει όμως ότι επιβαρύνεται από  την υψηλή φορολογία.

Ακολουθεί   η συνέντευξη  του κ. Μπάμπη Χαραλαμπόμπουλου: 

Υπάρχει ενδιαφέρον για την ελληνική αγορά ακινήτων; Σε ποιες περιοχές υπάρχει ενδιαφέρον;  

Μπ. Χαραλαμπόπουλος: Υπάρχει ένα σχετικό ενδιαφέρον ξένων για την ελληνική αγορά ακινήτων.
Το ενδιαφέρον αυτό εντοπίζεται σε ξενοδοχεία που βρίσκονται σε περιοχές υψηλού τουρισμού (Μύκονος, Σαντορίνη, Ρόδος, Χαλκιδική, Κρήτη κλπ).  
Επίσης σε περιορισμένη κλίμακα ζητούνται εξοχικές κατοικίες σε πολύ μειωμένες τιμές σε σχέση με τα επίπεδα προ της κρίσης.
Ορισμένα επιθετικά funds «κοράκια» ζητούν ακίνητα σε εξευτελιστικές τιμές.
 
Πόσο έχουν διεισδύσει οι πλατφόρμες ενοικίασης (Airbnd) ακινήτων στην ελληνική κτηματαγορά;

Μπ. Χαραλαμπόπουλος: Παρατηρείται ότι με την πάροδο του χρόνου πολλά ακίνητα διατίθενται μέσω των διαφόρων πλατφορμών ενοικίασης (Airbnb, Flipkey, Homeaway, 9flats, VRBO κλπ) προς όσους ενδιαφέρονται για διαμονή ολίγων ημερών.  
Η τάση αυτή έχει δώσει σημαντική ώθηση στην αγορά ακινήτων που ενδιαφέρουν κυρίως τους τουρίστες είτε αυτοί μεταβαίνουν στην Αθήνα είτε στη Θεσσαλονίκη είτε στα νησιά.
Έτσι τα ακίνητα που βρίσκονται σε κατάλληλες θέσεις και διαθέτουν τα χαρακτηριστικά του μεγέθους και της ποιότητας κατασκευής επιτυγχάνουν πολύ καλύτερα ενοίκια σε σχέση με τα τρέχοντα ενοίκια της αγοράς.
Πολλοί είναι και οι επενδυτές που αγοράζουν ακίνητα και τα ανακαινίζουν με σκοπό την ενοικίαση μέσω των πλατφορμών  αυτών. Βέβαια και εδώ το νόμισμα έχει δυο όψεις.
Η καλή όψη είναι η ζήτηση ακινήτων μέσω των πλατφορμών αυτών που προσδίδει οφέλη στους ιδιοκτήτες αυτών των ακινήτων.
Η κακή όψη είναι ότι οι Έλληνες ενοικιαστές σε αυτές τις περιοχές είτε δε βρίσκουν ακίνητα όπως πριν είτε πρέπει να πληρώσουν πολύ ακριβότερο νοίκι (βλέπε Χανιά, Κουκάκι κλπ)

Πως  διαμορφώνεται ο τομέας των ξενοδοχείων την  τρέχουσα  περίοδο;   

Μπ. Χαραλαμπόπουλος: Η χώρα μας τα τελευταία χρόνια σημειώνει μια μεγάλη αύξηση στον εισερχόμενο τουρισμό βοηθούμενη τόσο από την κατάσταση που επικρατεί στην Τουρκία, Συρία κλπ, όσο και από τη μείωση τιμών που έχει σημειωθεί στα ημερομίσθια λόγω της κρίσης έτσι ώστε να καθίσταται περισσότερο ανταγωνιστική.
Πρέπει όμως στον τομέα του τουρισμού να κινηθούμε πιο οργανωμένα για να βελτιώνουμε συνεχώς το επίπεδο των παρεχομένων υπηρεσιών, να βελτιώσουμε τις υποδομές των αεροδρομίων και των λιμανιών, να βελτιώσουμε την καθαριότητα (να ρυθμιστούν οριστικά τα ζητήματα με τα σκουπίδια σε όλες τις περιοχές και να σταματήσει η ρίψη άχρηστων υλικών στους δρόμους κλπ) να παρέχουμε υπηρεσίες υγείας στα τουριστικά μέρη.
Λόγω της καλής γεωγραφικής μας θέσης και της τουριστικής ζήτησης ο ξενοδοχειακός κλάδος συνεχώς βελτιώνεται και δημιουργούνται μονάδες 4 και 5 αστέρων είτε εντελώς καινούργιες είτε μέσω ριζικής ανακαίνισης υπαρχουσών.
Βλέπουμε πχ ότι στην Αθήνα ανοίγουν ξενοδοχεία που είχαν κλείσει και γενικά υπάρχει κινητικότητα στον κλάδο αυτό.
Αν μάλιστα η Ελλάδα δραστηριοποιηθεί πιο οργανωμένα και στον εξειδικευμένο τουρισμό (αθλητικός, συνεδριακός, θρησκευτικός, ιαματικός κλπ) τότε θα σημειωθούν μεγαλύτερες επιτυχίες.

Ποιο είναι το προφίλ των ξένων επενδυτών;  Και κυρίως τι εθνικότητας είναι;  

Μπ. Χαραλαμπόπουλος: Το ενδιαφέρον των ξένων είναι γενικά περιορισμένο αλλά αρχίζει να σημειώνει μικρή ανάκαμψη.
Αναζητούν ευκαιρίες ή πολύ προνομιούχα ακίνητα υψηλού τουρισμού. Αγοράζουν και ακίνητα για βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω των διεθνών πλατφορμών. Συνήθως είναι εταιρίες.
Σημαντική είναι και η δραστηριότητα μέσω των ΑΕΕΑΠ που τοποθετούνται σε ακίνητα με καλές αποδόσεις και ποιοτικά χαρακτηριστικά.  
Από πλευράς εθνικότητας απαντώνται κυρίως Βρετανοί, Γερμανοί, Ρώσοι, Κινέζοι σε μικρούς αριθμούς.
Κατά το τελευταίο δωδεκάμηνο υπάρχει ζήτηση και από Τούρκους λόγω και των γνωστών προβλημάτων στην Τουρκία.
Παλιά μικρά διαμερίσματα σε παραθαλάσσια μέρη στη Χαλκιδική και αλλού αγοράζονται από βαλκάνιους γείτονες σε τιμές που δεν ξεπερνούν τα 50.000 €.
Οι πράξεις μεταβίβασης σε συνολικό αριθμό είναι ελάχιστες, όπως προκύπτει από στοιχεία των συμβολαιογράφων και έχουν μειωθεί κατά 90% περίπου σε σχέση με τα επίπεδα του 2007.
 
Η ΤτΕ κάνει λόγο για πτώση στις τιμές ακινήτων έως 45%. Ισχύει κάτι τέτοιο;

 Μπ. Χαραλαμπόπουλος: Η μέση πτώση τιμών από την έναρξη της κρίσης είναι σύμφωνα με την ΤτΕ κυμαίνεται από 40 έως 45% για τα διαμερίσματα στην Αττική και Θεσσαλονίκη, και μικρότερη σε άλλες περιοχές της χώρας.
Αν όμως θελήσουμε να αναλύσουμε το ζήτημα πιο βαθειά θα δούμε ότι αυτές οι μέσες τιμές προκύπτουν από μεγαλύτερες και μικρότερες μειώσεις τιμών.
Μεγάλες μειώσεις έχουν τα πολύ μεγάλα διαμερίσματα σε μεσαίες και ακριβές περιοχές, όπως και τα πολύ παλιά.
Σε υποβαθμισμένες περιοχές, για παλιά ακίνητα έχουν γίνει πράξεις σε τιμές των 350 €/Μ2 η και λιγότερο!
Η πτώση είναι μεγαλύτερη στα επαγγελματικά ακίνητα που ξεπερνάει το 65 % και κορυφώνεται σε καταστήματα που βρίσκονται σε δευτερεύοντες άξονες, σε γραφεία και σε logistics παλαιών προδιαγραφών (που στην ουσία είναι απλές αποθήκες).
 Είναι γνωστό ότι τα καταστήματα σε μη εμπορικούς δρόμους παραμένουν στα αζήτητα, ενώ όλοι με λύπη βλέπουμε την απόλυτη υποβάθμιση στην οποία έχει περιέλθει το μεγαλύτερο τμήμα της οδού Σταδίου.
Βέβαια στα γραφεία υψηλών προδιαγραφών η πτώση είναι γύρω στο 35%.

Παλαιότερα  επικρατούσε η άποψη ότι ένα ακίνητο είναι  το ασφαλέστερο επενδυτικό  καταφύγιο.

 Μπ. Χαραλαμπόπουλος: Η παλαιά αρχή ότι το ακίνητο είναι ασφαλέστερο επενδυτικό καταφύγιο, έχει ανατραπεί στα χρόνια της κρίσης.
Αντίθετα πολλοί θεωρούν σήμερα ως δυσβάσταχτο βάρος την κατοχή ακινήτου, λόγω της υπέρμετρης φορολογίας του ακινήτου από την επιβολή του λεγόμενου ¨χαρατσιού¨.
Ήδη έχουμε φτάσει στο σημείο να παρατηρείται το φαινόμενο αποποίησης κληρονομιάς ακινήτων διότι οι κληρονόμοι δεν αντέχουν να πληρώσουν τους φόρους και τις δαπάνες για ΕΝΦΙΑ, έκδοσης διαφόρων πιστοποιητικών (ενεργειακό, ταυτότητας κτιρίου κλπ)
Σήμερα οι έχοντες ακίνητα πέραν αυτών που τους είναι απόλυτα απαραίτητα για να κατοικήσουν ή να λειτουργήσουν την επιχείρηση τους, θέλουν να τα πουλήσουν, αλλά δεν υπάρχουν αγοραστές...
Παρά ταύτα εφόσον αποκατασταθούν τα οικονομικά της χώρας και εκλογικευθεί η φορολογία, τότε το ακίνητο θα επανέλθει στις επενδύσεις που θεωρούνται αρκετά ασφαλές καταφύγιο.
Εξ άλλου και η απόδοση ακινήτου από ενοίκια (εφόσον φυσικά ευρεθεί ενοικιαστής) είναι κατά τι μεγαλύτερη των αποδόσεων μέσω κατάθεσης σε τράπεζες.

Πιστεύετε ότι οι οικονομικό-πολιτικές εξελίξεις έχουν  αλλάξει  τον  τρόπο σκέψης  του  Έλληνα πάνω σε αυτό το ζήτημα;

Μπ. Χαραλαμπόπουλος: Είναι σαφές ότι οι εξελίξεις αυτές έχουν σοβαρότατα επηρεάσει τους Έλληνες και όχι μόνο ως προς την ιδιοκτησία ακινήτου.
Προτιμούν πλέον να ενοικιάζουν ακίνητο, που καλύπτει χωρίς υπερβολές τις ανάγκες τους.
Η μακροχρόνια ύφεση στη χώρα μας, η παραμένουσα υψηλή ανεργία (παρά την ελαφρά μείωση), η συνεχιζόμενη μείωση μισθών και συντάξεων, η μικρή αύξηση του πληθωρισμού, η έλλειψη προοπτικής και η κακή ψυχολογία που σταδιακά δημιουργήθηκε, έχουν άρδην αλλάξει τον τρόπο σκέψης.
Σε αυτό το κακό πλαίσιο ο καθένας αναζητεί τρόπους επιβίωσης και τα όνειρα ... μένουν στην άκρη.

Πως  επηρεάζουν  σήμερα τα capital controls στην  αγορά  ακινήτων ;  
Οι  ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί θα επηρεάσουν  την  αγορά;  

Μπ. Χαραλαμπόπουλος: Το γενικότερο κλίμα στην αγορά ακινήτων ήταν πολύ κακό και προ της επιβολής των capital controls.
Αυτά απλά έχουν αποτελέσει το ... κερασάκι στην τούρτα και επέφεραν ασφυξία στην κτηματαγορά.
Τα capital controls εξακολουθούν να ισχύουν, οι τράπεζες πιο πολύ ασχολούνται με τα κόκκινα δάνεια και άρα το πρόβλημα παραμένει.
Τα κόκκινα δάνεια και η διαχείρισή τους από την πλευρά των τραπεζών έχουν να παίξουν σημαντικό ρόλο στην πορεία της αγορά των ακινήτων.
Οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί που σύντομα θα αρχίσουν, θα αυξήσουν την προσφορά ακινήτων ενώ όλοι γνωρίζουμε ότι η ζήτηση είναι ήδη υποτονική επειδή επηρεάζεται από τη φορολογία, την άσχημη οικονομική κατάσταση των νοικοκυριών, την ανεργία, την υπογεννητικότητα, τη μετανάστευση εκατοντάδων χιλιάδων Ελλήνων αλλά και ξένων που δούλευαν παλαιότερα εδώ.
Επίσης είναι γνωστό ότι τα χρόνια της κρίσης οι τράπεζες δε δίνουν εύκολα δάνεια για την αγορά ακινήτων.
Άρα αναμένεται περαιτέρω μείωση τιμών στα ακίνητα.
Η ένταση της μείωσης θα εξαρτηθεί και από το ρυθμό με τον οποίο θα διαθέτουν ακίνητα μέσω πλειστηριασμών οι τράπεζες.

Υπάρχει φούσκα στην εγχώρια κτηματαγορά;  

Μπ. Χαραλαμπόπουλος: Εδώ πρέπει να ξεκαθαρίσουμε τα πράγματα.
Στην Αμερική και σε άλλες χώρες η κρίση είχε ως αφετηρία την κτηματαγορά. Αντίθετα στη χώρα μας χρειάστηκε πρώτα να καταρρεύσει η οικονομία και στη συνέχεια να ακολουθήσουν τα ακίνητα.
Δεν υπήρχε ¨φούσκα¨ στην ελληνική κτηματαγορά, παρά μόνον σε λίγες περιπτώσεις και περιοχές.
Υπήρχαν άλλα επίπεδα μισθών, άλλη απασχόληση, άλλος τραπεζικός δανεισμός κλπ.
Εφόσον η χώρα συνεχίσει το καθοδικό σπιράλ τότε δυστυχώς και τα ακίνητα θα εκμηδενισθούν ως αξίες.
Αντίθετα εάν με τη βοήθεια κράτους και πολιτών, δημιουργηθεί κατάλληλο φορολογικό πλαίσιο που θα ενθαρρύνει το επιχειρείν και αρχίσει η χώρα να παράγει προϊόντα ποιοτικά και ανταγωνιστικά που να υποκαθιστούν εισαγωγές και να εξάγονται, τότε θα αρχίσει να μειώνεται η ανεργία, να αυξάνονται οι μισθοί, να υπάρχει εμπιστοσύνη και προοπτική.
Άρα χρειάζεται σταθερή κυβέρνηση που θα εμπνεύσει τους Έλληνες ώστε να αρχίσει να παράγεται ¨πλούτος¨ στη χώρα και μάλιστα με βάση τους Έλληνες επιχειρηματίες (διότι οι ξένοι έχουν πάρα πολλές επιλογές να επενδύσουν σε άλλες χώρες με πιο λογική φορολογία και πιο σταθερό και φιλικό περιβάλλον...)
Τότε και μόνον τότε θα επανεκκινήσει με αργούς ρυθμούς η κτηματαγορά, διότι δεν είναι αυτόνομη, αλλά αποτελεί τμήμα της γενικότερης οικονομίας.

Πως βλέπετε να ανακάμπτει η αγορά;  

Μπ. Χαραλαμπόπουλος: Όπως αναλύσαμε προηγουμένως η κτηματαγορά θα ανακάμψει μετά από την αλλαγή πορείας της ελληνικής οικονομίας που σήμερα αρχίζει να εμφανίζει κάποια σημεία αλλαγής που είναι όμως πολύ περιορισμένα και πρέπει να αποδειχθεί ότι είναι διατηρήσιμα.
Τα υπάρχοντα επίπεδα μισθών και απασχόλησης δεν δικαιολογούν όμως εύκολη αλλαγή της πορείας της αγοράς ακινήτων.
Πάντως εάν η αλλαγή πορείας συνδυασθεί με όραμα και σωστή στόχευση, τότε μπορεί να συμβάλει και η αγορά ακινήτων στη γενικότερη ανάπτυξη της χώρας.
 
Νίκος  Θεοδωρόπουλος
ntheo@bankingnews.gr

www.bankingnews.gr

bankingnews.gr

BREAKING NEWS