Καρυτινός (CEO Πανγαία ΑΕΕΑΠ): Τα NPLs το κλειδί της αγοράς των επαγγελματικών ακινήτων
Προτού μιλήσουμε για τις «τάσεις» στην ελληνική κτηματαγορά στα εμπορικά ακίνητα πρέπει να πούμε μερικά βασικά για τη δομή της.
Η ελληνική αγορά του real estate είναι ρηχή και «κατακερματισμένη» (fragmented σύμφωνα με τη διεθνή ορολογία).
Ρηχή γιατί έχει περιορισμένα ακίνητα με επενδυτικά χαρακτηριστικά και γι’ αυτό οι πράξεις είναι λίγες και κατακερματισμένη γιατί δεν υπάρχει ομοιομορφία στη «συμπεριφορά» των αξιών των ακινήτων.
Συνεπώς, κατά τη διάρκεια της κρίσης δεν επέδειξαν όλοι οι τομείς της αγοράς ενιαία συμπεριφορά.
Ειδικότερα για τα επαγγελματικά ακίνητα, αυτά που διέθεταν τα καλύτερα θεμελιώδη χαρακτηριστικά είχαν σαφώς καλύτερη πορεία και έχασαν πολύ μικρότερο κομμάτι της αξίας τους ενώ, σε περιφερειακές αγορές, ακίνητα Β’ κατηγορίας σημείωσαν δραματικές μειώσεις.
Οι πρόσφατες συναλλαγές στα «pockets» των εμπορικών ακινήτων με καλά επενδυτικά χαρακτηριστικά δείχνουν αυξητική τάση στις τιμές πώλησης χωρίς αυτή η τάση να έχει ακόμα επεκταθεί και στα λοιπά ακίνητα.
Οι τιμές τους αυξάνονται λόγω της μείωσης των αποδόσεων (yield) αλλά και της αύξησης των ενοικίων τους σε κάποιες περιπτώσεις (π.χ. Ερμού).
Η δυναμική που προκαλεί τις αυξήσεις αυτές είναι διπλή.
Αφενός αντικατοπτρίζει τη μείωση του ρίσκου της χώρας μετά την απομάκρυνση του κινδύνου για Grexit που απεικονίζεται και στην αποκλιμάκωση των επιτοκίων των ελληνικών ομολόγων, αφετέρου η αύξηση των τιμών είναι αποτέλεσμα του έντονου ανταγωνισμού λόγω χαμηλής προσφοράς και μεγάλης ζήτησης για λίγα ακίνητα με πολύ καλά χαρακτηριστικά σε συγκεκριμένες αγορές.
Οι τάσεις αυτές θα αρχίσουν να επεκτείνονται σε μεγαλύτερα τμήματα της αγοράς μόνον εφόσον η συνολική οικονομία δείξει σαφή και σταθερή ανάκαμψη.
Όπως δε δείχνει η διεθνής εμπειρία, το reαl estate συνήθως ακολουθεί παρά προηγείται της οικονομικής ανάκαμψης.
Η εικόνα σημαντικής βελτίωσης της απορρόφησης κενών χώρων (take ups) είναι μια καλή ένδειξη συνολικής ανάκαμψης που δεν παρατηρήθηκε το τρέχον έτος (παρά την μεγαλύτερη κινητικότητα κυρίως σε «pockets» του retail και των logistics) και είναι ένα από τα βασικά ζητούμενα για το 2018.
Το 2018 περιμένουμε επίσης τη δυναμική που θα δημιουργήσουν τα εμπορικά ακίνητα που σχετίζονται με τα NPLs με έμφαση σε ξενοδοχεία/τουριστικές μονάδες.
Πολλά ξένα funds αλλά και οι Έλληνες θεσμικοί επενδυτές (κυρίως οι ΑΕΕΑΠ) έχουν εκδηλώσει ενδιαφέρον για τα εν λόγω ακίνητα.
Το μέγεθος της προσφοράς αλλά και της ζήτησης που θα δημιουργήσουν θα καθορίσει σημαντικά τις εξελίξεις της αγοράς το επόμενο έτος.
Στο περιβάλλον αυτό οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ το 2018 θα συνεχίσουν να έχουν καθοριστικό ρόλο.
Ρόλο αντίστοιχο με αυτόν που είχαν στη διάρκεια της κρίσης, προσελκύοντας ξένα κεφάλαια ύψους 1 δισ. ευρώ και επενδύοντας περισσότερο από 1 δισ. ευρώ στην Ελλάδα την τελευταία τετραετία δείχνοντας ότι είναι ένας από τους ελάχιστους έτοιμους φορείς που μπορούν να προσελκύσουν άμεσα κεφάλαια από το εξωτερικό και να τα επενδύσουν στην ελληνική αγορά.
Ειδικά σε σχέση με τα NPLs να διευκρινιστεί ότι οι ΑΕΕΑΠ δεν έχουν σαν αντικείμενο τα κόκκινα δάνεια αλλά είναι ιδανικά οχήματα για να απορροφήσουν εμπορικά ακίνητα στο πλαίσιο της όποιας διαχείρισης των NPLs θα κάνουν οι τράπεζες.
Η εταιρεία μας, Εθνική Πανγαία ΑΕΕΑΠ, η μεγαλύτερη ανώνυμη εταιρεία επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα, εισηγμένη στο Χρηματιστήριο Αθηνών, με ενεργητικό που ξεπερνά το 1,7 δισ. ευρώ αντιπροσωπεύοντας επενδύσεις κυρίως σε γραφεία και καταστήματα, αναγνωρίζοντας τις προοπτικές της ελληνικής κτηματαγοράς, επεκτείνει πλέον την επενδυτική της δραστηριότητα και στους κλάδους των ξενοδοχείων πόλης, φοιτητικής στέγασης και logistics που πιστεύουμε ότι έχουν σημαντικές προοπτικές ανάπτυξης τα επόμενα χρόνια.
www.bankingnews.gr
Η ελληνική αγορά του real estate είναι ρηχή και «κατακερματισμένη» (fragmented σύμφωνα με τη διεθνή ορολογία).
Ρηχή γιατί έχει περιορισμένα ακίνητα με επενδυτικά χαρακτηριστικά και γι’ αυτό οι πράξεις είναι λίγες και κατακερματισμένη γιατί δεν υπάρχει ομοιομορφία στη «συμπεριφορά» των αξιών των ακινήτων.
Συνεπώς, κατά τη διάρκεια της κρίσης δεν επέδειξαν όλοι οι τομείς της αγοράς ενιαία συμπεριφορά.
Ειδικότερα για τα επαγγελματικά ακίνητα, αυτά που διέθεταν τα καλύτερα θεμελιώδη χαρακτηριστικά είχαν σαφώς καλύτερη πορεία και έχασαν πολύ μικρότερο κομμάτι της αξίας τους ενώ, σε περιφερειακές αγορές, ακίνητα Β’ κατηγορίας σημείωσαν δραματικές μειώσεις.
Οι πρόσφατες συναλλαγές στα «pockets» των εμπορικών ακινήτων με καλά επενδυτικά χαρακτηριστικά δείχνουν αυξητική τάση στις τιμές πώλησης χωρίς αυτή η τάση να έχει ακόμα επεκταθεί και στα λοιπά ακίνητα.
Οι τιμές τους αυξάνονται λόγω της μείωσης των αποδόσεων (yield) αλλά και της αύξησης των ενοικίων τους σε κάποιες περιπτώσεις (π.χ. Ερμού).
Η δυναμική που προκαλεί τις αυξήσεις αυτές είναι διπλή.
Αφενός αντικατοπτρίζει τη μείωση του ρίσκου της χώρας μετά την απομάκρυνση του κινδύνου για Grexit που απεικονίζεται και στην αποκλιμάκωση των επιτοκίων των ελληνικών ομολόγων, αφετέρου η αύξηση των τιμών είναι αποτέλεσμα του έντονου ανταγωνισμού λόγω χαμηλής προσφοράς και μεγάλης ζήτησης για λίγα ακίνητα με πολύ καλά χαρακτηριστικά σε συγκεκριμένες αγορές.
Οι τάσεις αυτές θα αρχίσουν να επεκτείνονται σε μεγαλύτερα τμήματα της αγοράς μόνον εφόσον η συνολική οικονομία δείξει σαφή και σταθερή ανάκαμψη.
Όπως δε δείχνει η διεθνής εμπειρία, το reαl estate συνήθως ακολουθεί παρά προηγείται της οικονομικής ανάκαμψης.
Η εικόνα σημαντικής βελτίωσης της απορρόφησης κενών χώρων (take ups) είναι μια καλή ένδειξη συνολικής ανάκαμψης που δεν παρατηρήθηκε το τρέχον έτος (παρά την μεγαλύτερη κινητικότητα κυρίως σε «pockets» του retail και των logistics) και είναι ένα από τα βασικά ζητούμενα για το 2018.
Το 2018 περιμένουμε επίσης τη δυναμική που θα δημιουργήσουν τα εμπορικά ακίνητα που σχετίζονται με τα NPLs με έμφαση σε ξενοδοχεία/τουριστικές μονάδες.
Πολλά ξένα funds αλλά και οι Έλληνες θεσμικοί επενδυτές (κυρίως οι ΑΕΕΑΠ) έχουν εκδηλώσει ενδιαφέρον για τα εν λόγω ακίνητα.
Το μέγεθος της προσφοράς αλλά και της ζήτησης που θα δημιουργήσουν θα καθορίσει σημαντικά τις εξελίξεις της αγοράς το επόμενο έτος.
Στο περιβάλλον αυτό οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ το 2018 θα συνεχίσουν να έχουν καθοριστικό ρόλο.
Ρόλο αντίστοιχο με αυτόν που είχαν στη διάρκεια της κρίσης, προσελκύοντας ξένα κεφάλαια ύψους 1 δισ. ευρώ και επενδύοντας περισσότερο από 1 δισ. ευρώ στην Ελλάδα την τελευταία τετραετία δείχνοντας ότι είναι ένας από τους ελάχιστους έτοιμους φορείς που μπορούν να προσελκύσουν άμεσα κεφάλαια από το εξωτερικό και να τα επενδύσουν στην ελληνική αγορά.
Ειδικά σε σχέση με τα NPLs να διευκρινιστεί ότι οι ΑΕΕΑΠ δεν έχουν σαν αντικείμενο τα κόκκινα δάνεια αλλά είναι ιδανικά οχήματα για να απορροφήσουν εμπορικά ακίνητα στο πλαίσιο της όποιας διαχείρισης των NPLs θα κάνουν οι τράπεζες.
Η εταιρεία μας, Εθνική Πανγαία ΑΕΕΑΠ, η μεγαλύτερη ανώνυμη εταιρεία επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα, εισηγμένη στο Χρηματιστήριο Αθηνών, με ενεργητικό που ξεπερνά το 1,7 δισ. ευρώ αντιπροσωπεύοντας επενδύσεις κυρίως σε γραφεία και καταστήματα, αναγνωρίζοντας τις προοπτικές της ελληνικής κτηματαγοράς, επεκτείνει πλέον την επενδυτική της δραστηριότητα και στους κλάδους των ξενοδοχείων πόλης, φοιτητικής στέγασης και logistics που πιστεύουμε ότι έχουν σημαντικές προοπτικές ανάπτυξης τα επόμενα χρόνια.
www.bankingnews.gr
Σχόλια αναγνωστών