Ν. Ζήσιμος (ALSVIT): Κίνδυνοι και προοπτικές για τις αξίες των ακινήτων στις τράπεζες

Ν. Ζήσιμος (ALSVIT): Κίνδυνοι και προοπτικές για τις αξίες των ακινήτων στις τράπεζες
Η μεταβίβαση ενός ακινήτου στην Ελλάδα είναι μια απίστευτη «περιπέτεια», προσδίδοντας άλλη διάσταση στον χαρακτηρισμό «ακίνητη περιουσία»
Ο ολοένα και μεγαλύτερος αριθμός Μη Εξυπηρετούμενων Δανείων (NPL’s) στη χώρα μας, λόγω της επιδείνωσης της εγχώριας οικονομίας αλλά και του αρνητικού κλίματος της ψυχολογίας της αγοράς που επικρατεί, δημιουργεί την ανάγκη μαζικής διαχείρισης μεγάλου μέρους της αγοράς ακινήτων.   
Ο κ. Νικήτας Ζήσιμος, Διευθύνων Σύμβουλος της εταιρείας ALSVIT, που δραστηριοποιείται στο χώρο, τονίζει ότι ο χώρος της διαχείρισης ακινήτων στην Ελλάδα είναι ένας ολοένα και περισσότερο ανερχόμενος τομέας ο οποίος συγκεντρώνει το ενδιαφέρον τόσο του τραπεζικού, όσο και του ιδιωτικού τομέα.
Κύριε Ζήσιμε, από την εμπειρία σας, πείτε μας ποια είναι τα καίρια θέματα που αντιμετωπίζει ο χώρος των ακινήτων στη χώρα μας
Το κύριο πρόβλημα αυτή την στιγμή είναι η διάσταση μεταξύ του υφιστάμενου θεωρητικού πλαισίου και της πρακτικής εφαρμογής του, που καθιστά τελικά ένα μέρος των ακινήτων μη μεταβιβάσιμο, απαξιώνοντας την αξία τους.
Το δαιδαλώδες της νομοθεσίας, το διαρκώς μεταβαλλόμενο νομικό πλαίσιο που διέπει τα ακίνητα, η εισαγωγή νέων νόμων και η τροποποίηση ήδη υπαρχόντων, όπως για το κτηματολόγιο, την τακτοποίηση των αυθαιρέτων, τη μίσθωση των ακινήτων και άλλων συναφών ζητημάτων που άπτονται της ακίνητης περιουσίας, επιδεινώνουν την κατάσταση.
Όλα τα ανωτέρω καθιστούν την μεταβίβαση ενός ακινήτου στην Ελλάδα μια απίστευτη «περιπέτεια», προσδίδοντας άλλη διάσταση στον χαρακτηρισμό «ακίνητη περιουσία».
Η μόνη ορθή αντιμετώπιση της πολυπλοκότητας των προβλημάτων που το κάθε ακίνητο αντιμετωπίζει, επιτάσσει τη σύμπραξη τεχνικών, νομικών και συμβολαιογραφικών γνώσεων, απαιτώντας την παροχή εξειδικευμένων υπηρεσιών σε οργανωμένο πλαίσιο υψηλών απαιτήσεων ώστε το κάθε ακίνητο να καταστεί «πωλησιακά ώριμο».

Σε τι συνίσταται η διαδικασία της  «πωλησιακής ωρίμανσης»  που αναφέρεστε;

Τα χιλιάδες ακίνητα που βρίσκονται ήδη ή θα βρεθούν στο μέλλον στα χαρτοφυλάκια των Τραπεζών ή άλλων οργανισμών και που αναμένεται να αλλάξουν χέρια τα επόμενα χρόνια δημιουργούν την ανάγκη ύπαρξης εξειδικευμένων εταιρείών που αναλαμβάνουν, μεταξύ άλλων, την «πωλησιακή ωρίμανση» αυτών των ακινήτων. Ο όρος «πωλησιακή ωρίμανση» αφορά (α) στην αρχική επιθεώρηση και τεκμηρίωση του ακινήτου, (β) στις διάφορες τακτικές υπηρεσίες που χρειάζεται ένα ακίνητο, (γ) στην τακτοποίηση των αυθαιρεσιών και (δ) στο νομικό έλεγχο του ακινήτου και του φακέλου, έτσι ώστε να μεταβιβασθεί χωρίς κανένα πρόβλημα στον καινούριο ιδιοκτήτη.

Ποιά είναι η αξία που προστίθεται απο αυτές τις εξειδικευμένες εταιρείες, όπως η δικιά σας, στην αγορά ακινήτων;

Λόγω όλων των νομικών και πολεοδομικών θεμάτων που διέπουν τα περισσότερα ακίνητα, πολύ συχνά η τιμή τους μειώνεται αυθαίρετα κατά ένα ποσοστό προκειμένου θεωρητικά να καλύψει τα προβλήματα που υπάρχουν αν και εφόσον γίνει δυνατή η μεταβίβασή τους.
Εξαιτίας του γεγονότος ότι σε έναν τρίτο η πλοήγηση μέσα απο τις συμπληγάδες του νομοθετικού και πολεοδομικού πλαισίου φαντάζει αδύνατη, η ελκυστικότητα των ακινήτων μειώνεται δραματικά και μαζί με αυτή μειώνεται η αξία τους δημιουργώντας ένα βάρος στο σύνολο της αγοράς.
Χρειάζονται λοιπόν, εξειδικευμένα στελέχη που έχουν αντιμετωπίσει μια πληθώρα παρόμοιων περιπτώσεων αναπτύσσοντας τη σχετική τεχνογνωσία για να επιλύσουν τα προβλήματα παραδίδοντας προς πώληση ένα νομικά και πολεοδομικά άρτιο ακίνητο.
Εμείς ακολουθούμε αυτή την λογική και σε συνδυασμό με το γεγονός ότι όλες μας οι υπηρεσίες είναι πιστοποιημένες με ISO9001:2015, έχουμε ως αποτέλεσμα όχι μόνο γίνεται δυνατή η μεταβίβαση ενός ακινήτου μέσα σε λογικά χρονικά πλαίσια αλλά παράλληλα να αυξάνεται και η αξία του.  

Και αυτό είναι προς όφελος των τραπεζών;

Αυτό νομίζω ότι είναι προς όφελος όλων των μερών στην αγορά ακινήτων.
Ασφαλώς πολύς λόγος γίνεται τον τελευταίο καιρό για τα ακίνητα που έχουν συγκεντρώσει και εξακολουθούν να συγκεντρώνουν οι τράπεζες κατατάσσοντάς τις στους μεγαλύτερους ιδιοκτήτες ακινήτων.
Οι τράπεζες όμως δεν έχουν αυτοσκοπό να αποκτήσουν τα ακίνητα αυτά αλλά κυρίως να τα τακτοποιήσουν και να τα πουλήσουν στο συντομότερο δυνατόν διάστημα και στην υψηλότερη δυνατή τιμή.
Με αυτόν τον τρόπο τηρούν τις δεσμεύσεις περί μείωσης των προβληματικών δανείων και στοιχείων ενεργητικού δευτερεύουσας για μια τράπεζα σημασίας ενώ παράλληλα μειώνουν σημαντικά ενδεχόμενο αρνητικό αποτέλεσμα απο την πώληση των ακινήτων.
Πέρα όμως απο τις τράπεζες μια υγιής αγορά ακινήτων είναι προς όφελος όλων καθώς θα προσελκύσει επενδύσεις, θα επαναφέρει χρήματα στο σύστημα τα οποία ενδεχομένως βρίσκονται εκτός, θα δημιουργήσει θέσεις εργασίας και γενικά θα συμβαλεί θετικά στην πολυαναμενόμενη οικονομική ανάπτυξη.
Τέλος φαντάζεστε την περίπτωση να μένετε δίπλα σε ένα σπίτι/διαμέρισμα/εμπορικό ακίνητο το οποίο θα παραμένει κλειστό για μήνες ή ακόμα και χρόνια αναξιοποίητο και χωρίς συντήρηση;

Τα λεγόμενά σας ακούγονται ενθαρρυντικά αλλά αν ισχύει κάτι τέτοιο δεν θα έπρεπε να έχουν γίνει κάποιες νομοθετικές προσπάθειες βελτίωσης της υφιστάμενης κατάστασης;

Ασφαλώς και θα έπρεπε να έχουν γίνει, εντούτοις αυτό απαιτεί την ριζική αναδιάρθρωση του υφιστάμενου πλαισίου που για δεκαετίες γινόταν ολοένα και πιο πολύπλοκο μέσα απο την υιοθέτηση πολλές φορές αντικρουόμενων διατάξεων και τη διάσταση μεταξύ του θεωρητικού πλαισίου και πρακτικής εφαρμογής.
Όλοι μας καταλαβαίνουμε ότι οι προτεραιότητες των νομοθετών ήταν διαφορετικές την τελευταία δεκαετία αλλά πιστέυουμε ότι η απλοποίηση του υφιστάμενου πλαισίου θα έχει σημαντική συμβολή στην οικονομική ανάπτυξη που είναι ουσιαστικά και ο βασικός στόχος της ελληνικής οικονομίας.
Σε αυτό το σημείο επιτρέψτε μου να αναφέρω ότι αυτή η απλοποίηση δεν αφορά μόνο τα επιχειρηματικά συμφέροντα καθώς οποιοσδήποτε έχει αγοράσει έστω και μια θέση στάθμευσης ή έχει κληρονομήσει ένα μικρό διαμέρισμα έχει έρθει αντιμέτωπος με τις δαιδαλώδεις διατάξεις.
Για αυτό το λόγο θα πρέπει να αποπολιτικοποιήσουμε το αίτημα για απλοποίηση του νομικού και πολεοδομικού πλαισίου που διέπει την αγορά ακινήτων καθώς αυτή η κίνηση θα είναι για το συμφέρον όλων μας.

www.bankingnews.gr

bankingnews.gr

BREAKING NEWS