Νέος νόμος για την προστασία της πρώτης κατοικίας: Εμπορική αξία 130 χιλ., καταθέσεις 20 χιλ. ευρώ, αξία ακινήτων 70-90 χιλ ευρώ

Νέος νόμος για την προστασία της πρώτης κατοικίας: Εμπορική αξία 130 χιλ., καταθέσεις 20 χιλ. ευρώ, αξία ακινήτων 70-90 χιλ ευρώ
Οι δανειστές αναφέρουν ότι ο διάδοχος νόμος Κατσέλη δεν υποστηρίζεται από τους παραμφερείς νόμους και αυτό αποτελεί πρόβλημα
Προσχέδιο νομοσχεδίου για την προστασία της κύριας κατοικίας από τους πλειστηριασμούς ετοιμάζεται να καταθέσει η κυβέρνηση στις 26 Μαρτίου στην Βουλή ενώ συνεχίζονται οι διαπραγματεύσεις με τους θεσμούς πάνω στα μείζονα ζητήματα του νέου πλαισίου.
Όλοι συγκλίνουν στην άποψη ότι ο νόμος θα αποσαφηνιστεί και θα ψηφιστεί την νέα εβδομάδα.
Ωστόσο η βασική ανησυχία των θεσμών είναι ότι πολλοί νόμοι, όπως το πτωχευτικό δίκαιο, το πλαίσιο για τους δανειολήπτες που έχει καθορίσει η Τράπεζα της Ελλάδος και άλλα, δεν λειτουργούν υποστηρικτικά στο νέο πλαίσιο προστασίας πρώτης κατοικίας και επί του θέματος αυτού οι δανειστές εκφράζουν σοβαρότατες επιφυλάξεις.
Μάλιστα τραπεζική πηγή αναφέρει ότι περισσότερη σημασία δίνουν σε αυτό, παρά σε παραμέτρους όπως το ύψος των καταθέσεων.
Λαμβάνοντας υπόψη τις θέσεις της κυβέρνησης αλλά και των θεσμών ο νέος νόμος για την προστασία της πρώτης κατοικίας θα περιλαμβάνει:

- 130.000 ευρώ εμπορική αξία ακινήτου,
- 250.000 ευρώ αντικειμενική αξία ακινήτου,
- 150.000 με 180.000 η αντικειμενική αξία των ακινήτων που αποτελούν εγγύηση για επιχειρηματικά δάνεια,
- 20.000 ευρώ το μέγιστο των καταθέσεων του οφειλέτη,
- 70.000 με 90.000 ευρώ (από αρχική πρόταση 50.000 ευρώ), αξία ακινήτων πέραν της α’ κατοικίας,
- 9,8 με 10 δισ. ευρώ από αρχική εκτίμηση 11 δισ. ευρώ δανείων θα είναι η περίμετρος που θα ενταχθούν στον νέο νόμο Κατσέλη

Η πρόταση των θεσμών για το πως πρέπει να δομηθεί ο διάδοχος νόμος Κατσέλη

1)Η μέγιστη αξία ακινήτου για να ενταχθεί ένας δανειολήπτης στον νέο διάδοχο νόμο Κατσέλη ή νόμο προστασίας πρώτης κατοικίας θα είναι 130 χιλιάδες ευρώ εμπορική αξία και 250 χιλιάδες ευρώ αντικειμενική αξία.
Οι παράμετροι αυτοί που υπήρχαν και στο ελληνικό σχέδιο νόμου παραμένουν ως έχουν.
2)Τα εισοδηματικά κριτήρια αλλάζουν ριζικά.
Ο δανειολήπτης που θα ενταχθεί στον διάδοχο νόμο Κατσέλη θα πρέπει να έχει το μέγιστο 20.000 ευρώ καταθέσεις από 50.000 ευρώ που αρχικώς περιλάμβανε ο νέος νόμος.
Το όριο 5.000 ευρώ δεν υφίσταται που αναφέρεται.
Η αξία των επιπλέον ακινήτων – πέραν δηλαδή της εμπορικής και αντικειμενικής αξίας της πρώτης κατοικίας που μπορεί να κατέχει ένας δανειολήπτης για να ενταχθεί στον νέο νόμο Κατσέλη δεν μπορεί να υπερβαίνει τις 50.000 ευρώ.
Το όριο είναι 50.000 ευρώ για τα επιπλέον ακίνητα.
Να τονιστεί ότι η αρχική πρόταση της κυβέρνησης για τα επιπλέον ακίνητα – στο πλαίσιο των κριτηρίων που είχαν τεθεί – ήταν 300.000 ευρώ.
3)Τα εισοδηματικά κριτήρια δηλαδή το ετήσιο εισόδημα ορίζεται ως εξής.
Για ένα δανειολήπτη φυσικό πρόσωπο χωρίς οικογένεια ορίζεται το όριο των 13.000 ευρώ που φθάνει έως τα 30.000 ευρώ με βάση την οικογενειακή κατάσταση.
4)Σημαντική διαφοροποίηση είναι η ημερομηνία με βάση την οποία θα εκκινήσει ο νέος διάδοχος νόμος Κατσέλη το cut of day θα είναι όχι η 31 Δεκεμβρίου 2018 αλλά η 31 Οκτωβρίου 2018.
Δηλαδή θα μπορούν να ενταχθούν στον διάδοχο νόμο Κατσέλη όσοι δανειολήπτες βρίσκονται πριν την ημερομηνία 31 Οκτωβρίου.
5)Κάθε 3 χρόνια έχει οριστεί η περίοδος αξιολόγησης των κριτηρίων.
Οι θεσμοί έχουν εισηγηθεί απόλυτη τήρηση των εισοδηματικών και άλλων περιουσιακών κριτηρίων.
Εάν κάποιος δανειολήπτης με όριο 13.000 ευρώ βρεθεί σε ένα χρόνο με 14.000 ευρώ βγαίνει από τον νόμο και την προστασία πρώτης κατοικίας.
Η επιδότηση δόσης που χρησιμοποιεί ένα μοντέλο επιμερισμού και τμηματοποίησης θα διαρκεί θεωρητικά έως 20 χρόνια αλλά κάθε 3 χρόνια θα αξιολογείται ο κάθε δανειολήπτης που έχει ενταχθεί στον διάδοχο νόμο Κατσέλη.
6)Για τα επιχειρηματικά δάνεια που φέρουν προστασία πρώτης κατοικίας, οι θεσμοί ενώ είχαν διατυπώσει σοβαρές ενστάσεις στο τελευταίο draft που στέλνουν στην κυβέρνηση, οι ενστάσεις τους έχουν αισθητά μειωθεί.
Προφανώς γιατί ελαχιστοποιώντας τα περιουσιακά κριτήρια μειώνεται η περίμετρος των δανείων που θα ενταχθούν.
Υπολογίζεται ότι τα προβληματικά δάνεια που θα ενταχθούν και θα φέρουν εγγύηση πρώτη κατοικία αντί για 11 δισεκ. θα είναι 7-8 δισεκ. ευρώ.
7)Το βασικό πρόβλημα των δανειστών είναι ότι δεν κατανοούν την έννοια προστασίας πρώτης κατοικίας καθώς δεν υφίσταται σε καμία χώρα της ευρωζώνης.

Τι πρότεινε η κυβέρνηση για το νέο νόμο προστασίας πρώτης κατοικίας

-Αρχικώς να αναφερθεί ότι στο νέο διάδοχο νόμο Κατσέλη με τους όρους που έχουν τεθεί μπορούν να ενταχθούν 172 με 174 χιλιάδες δανειολήπτες.
Η εκτίμηση είναι ότι στο νέο νόμο Κατσέλη για την προστασία της πρώτης κατοικίας θα ενταχθούν 100.000 δανειολήπτες εκ των οποίων 40 με 50 χιλιάδες θα είναι μεταφερόμενοι από τον παλαιό νόμο Κατσέλη.
Οι τράπεζες θα ενθαρρύνουν όσους έχουν ενταχθεί στον παλαιό νόμο να αποχωρήσουν και να ενταχθούν στον νέο διάδοχο νόμο Κατσέλη.
Από τους 172 με 174 χιλιάδες που δυνητικά μπορούν να ενταχθούν στον νέο διάδοχο νόμο οι πραγματικά νέοι εισαχθέντες θα είναι 50-60 χιλιάδες γιατί όπως προαναφέρθηκε οι 40 με 50 χιλιάδες θα είναι μεταφερόμενοι από τον παλαιό νόμο Κατσέλη.
Συνολικά στον νέο διάδοχο νόμο Κατσέλη θα ενταχθούν έως 100 χιλιάδες δανειολήπτες κατ΄ εκτίμηση.

- Ο νέος διάδοχος νόμος Κατσέλη περιλαμβάνει haircut πάνω από το 120% του οφειλόμενου ποσού.
Σχεδόν η πλειοψηφία του παλαιού και νέου νόμου για την προστασία της πρώτης κατοικίας ή νόμου Κατσέλη αφορούν δάνεια με εμπορική αξία κάτω από 100 χιλιάδες ευρώ.
Τι σημαίνει haircut πάνω από 120%;
Ένα στεγαστικό δάνειο 90 χιλιάδες ευρώ που δεν εξυπηρετείται έχουν φθάσει οι υποχρεώσεις σε απλήρωτες δόσεις και τόκους υπερημερίας στις 150 χιλιάδες ευρώ.
Το 120% είναι οι 108 χιλιάδες οπότε κουρεύονται από τις 109 έως τις 150 χιλιάδες δηλαδή 41 χιλιάδες.

- Μια σημαντική ρήτρα είναι ότι καθορίστηκε ο μηχανισμός ποσόστωσης της επιδότησης.
Η επιδότηση δόσης κατά 33% αποτελεί μέσο όρο, θα υπάρχουν περιπτώσεις που θα πάρουν επιδότηση 20% και άλλες περιπτώσεις που μπορεί να λάβουν επιδότηση 40% έως 50% επί της δόσης.
Προφανώς και η ποσόστωση θα εξαρτηθεί από τα εισοδηματικά κριτήρια των δανειοληπτών που θα αποφασίσουν να καταστήσουν ενήμερο ένα προβληματικό δάνειο.
Ουσιαστικά σε κάθε τράπεζα αναλογούν 50 εκατ όπερ σημαίνει ότι θα μπορούσαν να αυξηθούν τα έσοδα ανά τράπεζα κατά 150 εκατ ή 600 εκατ για τις 4 συστημικές τράπεζες.
Τα 150 εκατ νέα έσοδα προέρχονται ως εξής ανά τράπεζα, 33% η επιδότηση και 66% η συμμετοχή του δανειολήπτη.
Εάν τα 50 εκατ αντιστοιχούν στο 33% το 100% της δόσης σε ετήσια βάση ισοδυναμεί με έσοδα 150 εκατ ανά τράπεζα.

- Το επιτόκιο για τα στεγαστικά δάνεια που θα ενταχθούν στο καθεστώς της ρύθμισης στο πλαίσιο του νέου διαδόχου νόμου Κατσέλη θα είναι Euribor 3 μηνών +2% δηλαδή -0,31% +2% =1,69%.
Το Euribor 3 μηνών έχει αρνητική απόδοση -0,31%.  
Να ληφθεί υπόψη ότι ένα μέσο στεγαστικό δάνειο έχει επιτόκιο 5% ή σε ένα εύρος από 4% έως 6,2%.

- Ο νόμος θα κατατεθεί διασπασμένος για την πρώτη κατοικία, δηλαδή άλλος νόμος θα αφορά την προστασία της πρώτης κατοικίας και άλλος νόμος για το πτωχευτικό δίκαιο.

- To πλαίσιο του μηχανισμού επιδότησης των 50 εκατ τα οποία θα δοθούν από το κράτος στους δανειολήπτες που μετατρέπουν κόκκινα δάνεια σε ενήμερα και εφόσον πληρούν τα κριτήρια που ορίζει ο νόμος.
Πρακτικά άπαξ και τα 50 εκατ αντιστοιχούν στο 33% της δόσης κάθε τράπεζα θα ενισχύσει τα έσοδα από προβληματικά δάνεια που θα μετατραπούν σε ενήμερα κατά 150 εκατ ευρώ.
Συνολικά οι 4 μεγάλες τράπεζες θα αυξήσουν τα έσοδα τους για ένα χρόνο 600 εκατ ευρώ που σίγουρα αποτελεί γενναία βοήθεια στους δανειολήπτες και γενναία στήριξη στις τράπεζες.

- Ο νέος νόμος Κατσέλη θα έχει ισχύει μόνο για ένα χρόνο δηλαδή έως τα τέλη Φεβρουαρίου του 2020.
Μετά την ημερομηνία αυτή δεν θα ισχύει, οπότε δεν θα υφίσταται η έννοια της προστασίας πρώτης κατοικίας.
Αυτό όμως είναι θεωρητικό καθώς η επόμενη κυβέρνηση της ΝΔ εν προκειμένω μπορεί να ζητήσει παράταση ή να αλλάξει τον νόμο.

- Μια σημαντική ρήτρα που αποσαφηνίστηκε είναι ότι καθορίστηκε ο μηχανισμός ποσόστωσης της επιδότησης.
Η επιδότηση δόσης κατά 33% αποτελεί μέσο όρο, θα υπάρχουν περιπτώσεις που θα πάρουν επιδότηση 20% και άλλες περιπτώσεις που μπορεί να λάβουν επιδότηση 40% έως 50% επί της δόσης.
Προφανώς και η ποσόστωση θα εξαρτηθεί από τα εισοδηματικά κριτήρια των δανειοληπτών που θα αποφασίσουν να καταστήσουν ενήμερο ένα προβληματικό δάνειο.

- Οι τράπεζες αναγνωρίζουν ότι υφίσταται η έννοια του moral hazard του ηθικού κινδύνου που προκύπτει μεταξύ ενός δανειολήπτη που πληρώνει με συνέπεια τις υποχρεώσεις του και ενός δανειολήπτη που δεν πληρώνει και θα τύχει ευνοϊκής μεταχείρισης και μάλιστα επιδότησης δόσης δανείου.

-Τα όρια εισοδηματικών κριτηρίων αλλάζουν και μειώνονται π.χ. όχι στο 50% της αξίας της ρύθμισης οι καταθέσεις αλλά στο 1/3 της ρύθμισης.
Αντιθέτως και τα όρια προστασίας πρώτης κατοικίας με εμπορική αξία 130 χιλιάδες και αντικειμενική 250 χιλιάδες παραμένουν ως συμφωνήθηκαν πρόσφατα.

www.bankingnews.gr

bankingnews.gr

BREAKING NEWS