Συνδέεται με την ανάγκη ανάπτυξης του τουρισμού και της αύξησης της αποδοτικότητας της λειτουργίας του κλάδου του λιανικού εμπορίου
«Το άνοιγμα των καταστημάτων την Κυριακή επιβάλλεται λόγω της μεγάλης ανάγκης που έχει η χώρα για ανάπτυξη του τουρισμού και για αύξηση της αποδοτικότητας της λειτουργίας του κλάδου του λιανικού εμπορίου που αποτελούν πολύ σημαντικούς κλάδους για τη χώρα που συμβάλλουν, ή μπορεί να συμβάλουν, στην έξοδο της χώρας από την κρίση και στην επάνοδο της απασχόλησης σε ανοδική πορεία», σημειώνεται στην εβδομαδιαία ανάλυση της Alpha Bank.
Οι λόγοι αυτοί είναι ιδιαίτερα εμφανείς σε μια χρονιά κατά την οποία θα επισκεφτούν την Ελλάδα 19,5 εκατ. τουρίστες.
«Επομένως, η ανάγκη λειτουργίας και την Κυριακή και των εμπορικών καταστημάτων στις ανωτέρω περιοχές είναι αυτονόητη» τονίζεται στην ανάλυση της Alpha Bank.
Μάλιστα, διατυπώνονται και επιφυλάξεις για τις σχετικές δικαστικές αποφάσεις με την τεκμηρίωση ότι με την απαγόρευση της λειτουργίας των καταστημάτων την Κυριακή «παραβιάζεται κατάφωρα» το δικαίωμα του καταστηματάρχη που βλέπει ευκαιρίες εξυπηρέτησης των πελατών του και αύξησης των εσόδων του με τη λειτουργία του και κατά την Κυριακή, ιδιαίτερα αν βρίσκεται σε τουριστική περιοχή σε περίοδο μεγάλης αύξησης του τουρισμού.
«Πώς να αυξηθεί η δαπάνη ανά τουρίστα όταν τα καταστήματα είναι κλειστά κατά το ένα τέταρτο του χρόνου κατά τον οποίο ο τουρίστας παραμένει στην Ελλάδα;
Ή γενικότερα, πώς να αυξηθεί η δαπάνη ανά τουρίστα όταν δεν επιδιώκουμε να προσελκύσουμε τους τουρίστες στα καταστήματα με την προσφορά υψηλής ποιότητας προϊόντων (αγαθών και υπηρεσιών), όλες τις ημέρες της εβδομάδος (ιδιαίτερα κατά την περίοδο αιχμής) και σε ανταγωνιστικό κόστος;», σημειώνεται μεταξύ άλλων στην ανάλυση.
Αγορά ακινήτων
Από τα στοιχεία της πρόσφατης απογραφής ακινήτων προκύπτουν σημαντικά συμπεράσματα αφενός για την εξέλιξη της αγοράς κατοικίας στην Ελλάδα στη 10ετία 2001-2011 και αφετέρου για το τι μπορούμε να αναμένουμε όσον αφορά την εξέλιξη της αγοράς κατοικίας στην Ελλάδα στα επόμενα έτη.
Η απογραφή κατοικιών 2011 αποκαλύπτει την εντυπωσιακή αύξηση του συνόλου των κατοικιών στην Ελλάδα (κατά 895,7 χιλ.) στη 10ετία 2001-2011, με σημαντική αύξηση τόσο των ιδιοκατοικούμενων κατοικιών (κατά 393,6 χιλ.) όσο και των κατοικιών που χαρακτηρίζονται ως δευτερεύουσα ή εποχική κατοικία.
Οι βασικοί παράγοντες που οδήγησαν στην ανωτέρω συγκέντρωση του σημαντικού σε όγκο και αξία αποθέματος κατοικιών στην Ελλάδα έως το 2011 και ιδιαίτερα στη συγκεκριμένη διάρθρωση αυτού του αποθέματος κατά κατηγορία ακινήτων μπορεί να
συνοψιστούν στα ακόλουθα:
Κατ’ αρχήν η απόκτηση ιδιόκτητης στέγης υπήρξε παραδοσιακά κύρια επιδίωξη κάθε νοικοκυριού στην Ελλάδα.
Με δεδομένη την μη διαθεσιμότητα στεγαστικής χρηματοδότησης έως το 1997, η βασική μέθοδος χρηματοδότησης της αγοράς κάποιου διαμερίσματος (ή διαμερισμάτων) ήταν αφενός η μέθοδος της αντιπαροχής και αφετέρου η χρησιμοποίηση συγκεντρωθέντων αποταμιεύσεων στις τράπεζες σε συνδυασμό με υψηλότοκα δάνεια από τους κατασκευαστές (με την υπογραφή γραμματίων εις διαταγή).
Το υψηλό επιτόκιο στα γραμμάτια εξανεμιζόταν στα επόμενα χρόνια μέσω του πληθωρισμού και της συνεχούς αύξησης των τιμών των ακινήτων.
Στη συνέχεια, η επένδυση σε ακίνητα θεωρήθηκε στην Ελλάδα ως το τέλειο καταφύγιο για την αποφυγή από τις επιπτώσεις του πληθωρισμού και για την εξασφάλιση κεφαλαιακών κερδών από την προσδοκώμενη με σχετική βεβαιότητα συνεχή αύξηση των τιμών των ακινήτων με ρυθμό πολύ υψηλότερο από το ρυθμό του πληθωρισμού.
Είναι χαρακτηριστικό ότι η ζήτηση για ακίνητα δεν έπαψε να αυξάνεται ούτε και στη 10ετία του 1990, παρά τη σημαντική τότε αύξηση των τραπεζικών επιτοκίων σε ονομαστικές αλλά και σε πραγματικές τομές.
Η υψηλή ζήτηση για ακίνητα συνέβαλε στην αύξηση των τιμών των ακινήτων και δικαιολογούσε στη συνέχεια τις ήδη υψηλές τιμές αγοράς των ακινήτων.
Στη 10ετία του 2000 η ζήτηση και οι τιμές των ακινήτων συνέχισαν να αυξάνονται με την συμβολή για πρώτη φορά και της τραπεζικής χρηματοδότησης, αφού η παροχή στεγαστικών δανείων από τις εμπορικές τράπεζες έγινε δυνατή μετά το 1997 και διευκολύνθηκε περαιτέρω στη 10ετία του 2000 από τα πολύ χαμηλά επιτόκια και την μεγάλη αύξηση των εγχώριων εισοδημάτων έως το 2009 με στήριγμα το δανεισμό από το εξωτερικό.
Γενικά έως το 2009 οι επενδύσεις σε ακίνητα χρηματοδοτήθηκαν και από την διόγκωση της φοροδιαφυγής, αλλά και από την αδυναμία επιβολής ενός αποτελεσματικού φόρου ακινήτων.
Πολλά νοικοκυριά θεώρησαν τότε ότι θα μπορούσαν να συγκεντρώσουν μεγάλες περιουσίες σε ακίνητα χωρίς ουσιαστική φορολογική επιβάρυνση και με τη βεβαιότητα ότι θα μπορούσαν εύκολα να ρευστοποιήσουν την επένδυσή τους στο μέλλον με σημαντικά κεφαλαιακά κέρδη.
Έτσι, συγκεντρώθηκε το σημαντικό πραγματικά απόθεμα κατοικιών στη χώρα που αποκάλυψε η απογραφή του 2011.
Κυρίαρχο στοιχείο έως το 2009 ήταν η σχεδόν παντελής απουσία της πρακτικής της οικονομικής διαχείρισης των ακινήτων.
Πολλές οικογένειες διέθεταν ακίνητα από τα οποία υφίσταντο σημαντικό κόστος ετησίως (από δαπάνες συντήρησης και από πάγια εταιρειών ύδρευσης, ηλεκτρισμού και κοινοχρήστων), χωρίς αντίστοιχη απόδοση - αφού προτιμούσαν να τα διατηρούν ξενοίκιαστα (λόγω και της υψηλής πολλές φορές επιβάρυνσής τους από την φορολογία των ενοικίων).
Θεωρούσαν κυρίως ότι τα κεφαλαιακά κέρδη που θα αποκόμιζαν από την αύξηση των τιμών των ακινήτων θα αντιστάθμιζαν τις ανωτέρω ετήσιες δαπάνες.
Ωστόσο, με την οικονομία σε βαθειά κρίση, η βασική σταθερά που εξηγούσε την υψηλή ζήτηση για κατοικίες έπαψε να υπάρχει.
Επιπλέον, προστέθηκε και η υπερβολική πολλές φορές φορολογία των ακινήτων.
Έτσι, η ζήτηση για ακίνητα και για κατοικίες ειδικότερα καταποντίστηκε, με ταυτόχρονη πτώση των τιμών των κατοικιών στην περίοδο 2009-2014 κατά ποσοστό άνω του 35%.
Σε αυτό το περιβάλλον, το οικιστικό απόθεμα που αποκάλυψε η απογραφή του 2011 φαίνεται να χαρακτηρίζεται αναπόφευκτα από σημαντική υπερβάλλουσα προσφορά.
Αυτή η υπερβάλλουσα προσφορά, ωστόσο, έχει ορισμένα βασικά χαρακτηριστικά που προσδιορίζουν σε μεγάλο βαθμό τις εξελίξεις στην αγορά ακινήτων στα επόμενα χρόνια.
Αυτά είναι τα ακόλουθα:
Πρώτον, η πολύ μεγάλη προσφορά ακινήτων προς πώληση που υπάρχει σήμερα είναι σε μεγάλο βαθμό ή σχεδόν αποκλειστικά προσφορά ακινήτων (κατοικιών) χτισμένων πριν από πολλά χρόνια, ενώ η προσφορά νεόκτιστων κατοικιών (1-5 ετών) είναι ουσιαστικά πολύ μικρή ή ανύπαρκτη, αφού οι επενδύσεις σε κατοικίες μετά το 2010 δεν επαρκούν ούτε για την απόσβεση και συντήρηση του υπάρχοντος οικιστικού αποθέματος.
Ειδικότερα, από τις 6,37 εκατ. κανονικές κατοικίες που υπήρχαν στην Ελλάδα το 2011, οι 4,58 εκατ. είχαν χτιστεί πριν από το 1991 και οι 3,53 εκατ. είχαν χτιστεί πριν από το 1981.
Δηλαδή, οι τελευταίες είναι σήμερα άνω των 33 ετών.
Μόνο 1,79 εκατ. κατοικίες έχουν χτιστεί από το 1991 και μετά.
Η προσφορά παλαιών κατοικιών προς πώληση σε σχετικά χαμηλές τιμές θα συμβάλλει στην αύξηση των συναλλαγών στην αγορά κατοικιών και στη συνέχεια στην αύξηση των επενδύσεων σε κατοικίες διότι οι περισσότερες από τις αγορασθείσες κατοικίες θα απαιτούν σημαντική ανακαίνιση ή/και ανακατασκευή.
Επιπλέον, θα πρέπει να ληφθεί υπόψη το γεγονός ότι ένα σημαντικό μέρος της προσφοράς κατοικιών προέρχεται, ή θα προέλθει στα επόμενα έτη, από νοικοκυριά που κατέχουν πολλές οικιστικές μονάδες και προγραμματίζουν τη ρευστοποίηση κάποιων από αυτές στα πλαίσια της διαχείρισης της περιουσίας τους υπό το φώς των νέων δεδομένων.
Ωστόσο, αν ένα νοικοκυριό αποφασίσει ότι διαθέτει προς πώληση στην αγορά 5 διαμερίσματα, αυτό δεν σημαίνει ότι η προσφερόμενη ποσότητα στην αγορά στην τρέχουσα περίοδο αυξάνει άμεσα κατά 5 διαμερίσματα.
Το πιθανότερο είναι ότι η τρέχουσα προσφορά θα αυξηθεί κατά 1 διαμέρισμα, ή, σε κάθε περίπτωση, όσο χρειάζεται το νοικοκυριό για να αποκαταστήσει το ύψος των ρευστών του διαθεσίμων σε ικανοποιητικά επίπεδα.
Επομένως, η πτωτική πορεία των μέσων τιμών των κατοικιών στην Ελλάδα θα συνεχισθεί στον βαθμό που κάποιοι ιδιοκτήτες θα αναγκαστούν να πουλήσουν ένα μέρος από τις οικιστικές μονάδες που διαθέτουν σε τιμές που θα είναι αδικαιολόγητα χαμηλές με βάση την πραγματική αξία του ακινήτων.
Στην τρέχουσα περίοδο συναλλαγές πραγματοποιούνται μόνο σε περιπτώσεις που επιβάλλεται από έλλειψη ρευστότητας.
Από το 2015, με την ικανοποιητική ανάκαμψη της οικονομίας, οι περιπτώσεις αυτές ακραίας έλλειψης ρευστότητας θα εκλείψουν με αποτέλεσμα την πραγματοποίηση συναλλαγών μόνο σε κανονικές τιμές.
Η εξέλιξη αυτή θα οδηγήσει σε σταθεροποίηση και στη συνέχεια σε αύξηση των τιμών των ακινήτων.
Δημοσιονομική Προσαρμογή
Η Δημοσιονομική Προσαρμογή συνεχίζεται και το 2014 ταχύτερα από ότι έχει προγραμματιστεί.
Η κατάρτιση του Π2015 (για δημοσίευση του Προσχεδίου στο 1ο 10ήμερο του Οκτωβρίου 2014) και οι διαβουλεύσεις με την Τρόικα για συμφωνία επί των μεγεθών αυτού του Προϋπολογισμού, λαμβάνουν χώρα σε μια περίοδο κατά την οποία, μετά την επίτευξη πρωτογενούς πλεονάσματος στη γενική κυβέρνηση (ΓΚ) ύψους € 1,5 δις (0,8% του ΑΕΠ) ήδη από το 2013 (έναντι πρόβλεψης για μηδενισμό του ελλείμματος), τα στοιχεία για την εκτέλεση του Προϋπολογισμού της ΓΚ στο 1ο 7μηνο 2014 δείχνουν ότι είναι τώρα δυνατή η επίτευξη πρωτογενούς πλεονάσματος στη ΓΚ άνω του προγραμματισμένου 1,6% του ΑΕΠ (€ 2,9 δις) και το 2014.
Επιπλέον, η επιτάχυνση της δημοσιονομικής προσαρμογής το 2014 αποτελεί ένα πολύ σημαντικό δεδομένο στις συζητήσεις με την Τρόικα περί ύπαρξης ή μη δημοσιονομικού κενού το 2015.
Εάν, η υλοποίηση του Π2014 είναι και πάλι καλύτερη από ότι είχε προγραμματιστεί
(όπως συμβαίνει στο 7μηνο.2014), τότε θα είναι πολύ δύσκολο να στοιχειοθετηθεί η ύπαρξη δημοσιονομικού κενού για το επόμενο έτος, παρά τις ανακοινωθείσες φορολογικές ελαφρύνεις.
Σημειώνεται ότι ο Π2014 υλοποιείται καλύτερα από ότι έχει προγραμματιστεί, παρά τη μείωση του ΦΠΑ στην Εστίαση στο 13%, τη μείωση των εισφορών στα ασφαλιστικά ταμεία κατά 3,9 π.μ. και την καταβολή του κοινωνικού μερίσματος και άλλων αυξημένων επιδομάτων από τις αρχές του 2014.
Σε κάθε περίπτωση, η καλύτερη του αναμενομένου εκτέλεση του Π2014 στο 7μηνο.2014, προκύπτει από τα ακόλουθα:
Πρώτον, στο 7μηνο Ιαν.-Ιούλ.2014 καταγράφεται ήδη πρωτογενές πλεόνασμα στη ΓΚ ύψους € 3,24 δις έναντι πρωτογενούς πλεονάσματος ύψους € 0,27 δις στο 7μηνο.2013 (χωρίς να λαμβάνονται υπόψη οι εισπράξεις στο 1ο 7μηνο.2013 € 1,5 δις από τιε επιστροφές κερδών των κεντρικών τραπεζών της ΖτΕ από τα ελληνικά κρατικά ομόλογα που είχαν στην κατοχή τους).
Μάλιστα, αν εξαιρεθούν οι δαπάνες που πραγματοποιήθηκαν για την υλοποίηση του προγράμματος αποπληρωμής των ληξιπρόθεσμων οφειλών, τότε το πρωτογενές πλεόνασμα θα ήταν μεγαλύτερο τόσο στο 7μηνο.2014 όσο και στο 7μηνο.2013.
Δεύτερον, καταγράφεται ήδη αξιοσημείωτη αύξηση των εσόδων της γενικής κυβέρνησης κατά 2,7% σε ετήσια βάση στο 7μηνο.2014, όταν το ΔΝΤ (Ιούνιος 2014) εκτιμά την αύξηση αυτών των εσόδων στο 1,1% το 2014 ως σύνολο.
Ειδικότερα, καταγράφεται αύξηση των ιδίων εσόδων των Οργανισμών Κοινωνικής Ασφάλισης (ΟΚΑ) κατά 1,4% στο 7μηνο.2014, με ταυτόχρονη πτώση των πρωτογενών δαπανών των ΟΚΑ κατά -9,4%.
Η αύξηση αυτή σημειώνεται ταυτόχρονα με την αύξηση των εσόδων του τακτικού προϋπολογισμού (πριν τις επιστροφές φόρων) κατά 7,9% στο 7μηνο.2014, με μεγάλη αύξησή τους του Ιούλ.2014 κατά 25,6%).
Επίσης, η εξέλιξη αυτή σημειώνεται παρά την απώλεια σημαντικών εσόδων στο 7μηνο.2014 από τον ΦΠΑ και τον ΕΦΚ καυσίμων λόγω των πολύ καλών καιρικών συνθηκών που επικράτησαν στην Ελλάδα στην περίοδο αυτή.
Τρίτον, σημειώνεται πτώση των πρωτογενών δαπανών της ΓΚ κατά -4,3% στο 7μηνο.2014.
Ωστόσο, με την προσαρμογή για την πληρωμή των ληξιπρόθεσμων υποχρεώσεων στο 7μηνο.2013 και στο 7μηνο.2014, η πτώση των πρωτογενών δαπανών της ΓΚ στο 7μηνο.2014 ήταν σημαντικά χαμηλότερη.
Ειδικότερα, εκτιμάται ότι η πτώση των πρωτογενών δαπανών της ΓΚ στο 7μηνο.2014 ήταν ελαφρά υψηλότερη από την πρόβλεψη του ΔΝΤ για πτώση τους κατά -0,6% το 2014 ως σύνολο.
Σημειώνεται ότι στις πρωτογενείς δαπάνες της ΓΚ στο 7μηνο.2014 έχουν συμπεριληφθεί τα € 450 εκατ. που δόθηκαν για το κοινωνικό μέρισμα, αυξημένα επιδόματα για αγορά πετρελαίου θέρμανσης και οι πρόσθετες δαπάνες για τις εκλογές του Μαϊου.2014.
Οι εξελίξεις αυτές σηματοδοτούν την καλύτερη του αναμενομένου εκτέλεση του Π2014, όπως ακριβώς συνέβη και με την εκτέλεση του Π2013.
Το πρωτογενές πλεόνασμα της ΓΚ μπορεί κάλλιστα να υπερβεί το 1,8% του ΑΕΠ ακόμη και με αύξηση των εσόδων της ΓΚ κατά 2,5%, από 2,7% στο 7μηνο.2014.
Ωστόσο, η καλή εκτέλεση του Π2014 και των επομένων ετών απαιτεί εντατικοποίηση της προσπάθειας για είσπραξη των βεβαιωμένων εσόδων από όλους τους υπόχρεους.
Στο πλαίσιο αυτό τίθενται οι βάσεις για επιλεκτικές και απολύτως αναγκαίες για την τόνωση της οικονομικής δραστηριότητας φορολογικές ελαφρύνσεις από το 2015 και στα επόμενα έτη, που ήδη προαναγγέλθηκαν από την Κυβέρνηση στη Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης.
Οι φορολογικές ελαφρύνσεις δεν πρέπει, ωστόσο, να αντιστρατεύονται άλλους στόχους της οικονομικής πολιτικής, όπως η αντιμετώπιση του λαθρεμπορίου καυσίμων (περικοπή κατά 30% του ειδικού φόρου κατανάλωσης) ή η πορεία δημοσιονομικής προσαρμογής (μείωση συντελεστών φόρου εισοδήματος, ΦΠΑ κτλ.).
Θα πρέπει να γίνει κατανοητό ότι η ανάπτυξη δεν πρόκειται να έλθει με δημοσιονομικές παρεμβάσεις (τόνωση ζήτησης) αλλά με την διαμόρφωση ευνοϊκού επιχειρηματικού κλίματος και την αποκατάσταση συνθηκών εμπιστοσύνης στις προοπτικές της ελληνικής οικονομίας.
Και αυτό, πέραν των διαρθρωτικών αλλαγών που βρίσκονται σε φάση υλοποίησης, είναι γραμμική συνάρτηση της πορείας δημοσιονομικής προσαρμογής και της περαιτέρω ενίσχυσης του πρωτογενούς πλεονάσματος.
Οι ειδήσεις περί πρόωρης απαλλαγής από το Μνημόνιο και άμεσης πρόσβασης στις αγορές, παρά τις τρέχουσες δυσμενείς αξιολογήσεις του αξιόχρεου της ελληνικής οικονομίας, είναι μάλλον υπερβολές.
Οι αξιολογήσεις αυτές, και κατ’επέκταση τα επιτόκια δανεισμού του ελληνικού δημοσίου στις αγορές, είναι πολύ ευαίσθητες σε οποιαδήποτε χαλάρωση της δημοσιονομικής προσαρμογής, και δεν λαμβάνουν υπόψη πολιτικές επιδιώξεις.
www.bankingnews.gr
Οι λόγοι αυτοί είναι ιδιαίτερα εμφανείς σε μια χρονιά κατά την οποία θα επισκεφτούν την Ελλάδα 19,5 εκατ. τουρίστες.
«Επομένως, η ανάγκη λειτουργίας και την Κυριακή και των εμπορικών καταστημάτων στις ανωτέρω περιοχές είναι αυτονόητη» τονίζεται στην ανάλυση της Alpha Bank.
Μάλιστα, διατυπώνονται και επιφυλάξεις για τις σχετικές δικαστικές αποφάσεις με την τεκμηρίωση ότι με την απαγόρευση της λειτουργίας των καταστημάτων την Κυριακή «παραβιάζεται κατάφωρα» το δικαίωμα του καταστηματάρχη που βλέπει ευκαιρίες εξυπηρέτησης των πελατών του και αύξησης των εσόδων του με τη λειτουργία του και κατά την Κυριακή, ιδιαίτερα αν βρίσκεται σε τουριστική περιοχή σε περίοδο μεγάλης αύξησης του τουρισμού.
«Πώς να αυξηθεί η δαπάνη ανά τουρίστα όταν τα καταστήματα είναι κλειστά κατά το ένα τέταρτο του χρόνου κατά τον οποίο ο τουρίστας παραμένει στην Ελλάδα;
Ή γενικότερα, πώς να αυξηθεί η δαπάνη ανά τουρίστα όταν δεν επιδιώκουμε να προσελκύσουμε τους τουρίστες στα καταστήματα με την προσφορά υψηλής ποιότητας προϊόντων (αγαθών και υπηρεσιών), όλες τις ημέρες της εβδομάδος (ιδιαίτερα κατά την περίοδο αιχμής) και σε ανταγωνιστικό κόστος;», σημειώνεται μεταξύ άλλων στην ανάλυση.
Αγορά ακινήτων
Από τα στοιχεία της πρόσφατης απογραφής ακινήτων προκύπτουν σημαντικά συμπεράσματα αφενός για την εξέλιξη της αγοράς κατοικίας στην Ελλάδα στη 10ετία 2001-2011 και αφετέρου για το τι μπορούμε να αναμένουμε όσον αφορά την εξέλιξη της αγοράς κατοικίας στην Ελλάδα στα επόμενα έτη.
Η απογραφή κατοικιών 2011 αποκαλύπτει την εντυπωσιακή αύξηση του συνόλου των κατοικιών στην Ελλάδα (κατά 895,7 χιλ.) στη 10ετία 2001-2011, με σημαντική αύξηση τόσο των ιδιοκατοικούμενων κατοικιών (κατά 393,6 χιλ.) όσο και των κατοικιών που χαρακτηρίζονται ως δευτερεύουσα ή εποχική κατοικία.
Οι βασικοί παράγοντες που οδήγησαν στην ανωτέρω συγκέντρωση του σημαντικού σε όγκο και αξία αποθέματος κατοικιών στην Ελλάδα έως το 2011 και ιδιαίτερα στη συγκεκριμένη διάρθρωση αυτού του αποθέματος κατά κατηγορία ακινήτων μπορεί να
συνοψιστούν στα ακόλουθα:
Κατ’ αρχήν η απόκτηση ιδιόκτητης στέγης υπήρξε παραδοσιακά κύρια επιδίωξη κάθε νοικοκυριού στην Ελλάδα.
Με δεδομένη την μη διαθεσιμότητα στεγαστικής χρηματοδότησης έως το 1997, η βασική μέθοδος χρηματοδότησης της αγοράς κάποιου διαμερίσματος (ή διαμερισμάτων) ήταν αφενός η μέθοδος της αντιπαροχής και αφετέρου η χρησιμοποίηση συγκεντρωθέντων αποταμιεύσεων στις τράπεζες σε συνδυασμό με υψηλότοκα δάνεια από τους κατασκευαστές (με την υπογραφή γραμματίων εις διαταγή).
Το υψηλό επιτόκιο στα γραμμάτια εξανεμιζόταν στα επόμενα χρόνια μέσω του πληθωρισμού και της συνεχούς αύξησης των τιμών των ακινήτων.
Στη συνέχεια, η επένδυση σε ακίνητα θεωρήθηκε στην Ελλάδα ως το τέλειο καταφύγιο για την αποφυγή από τις επιπτώσεις του πληθωρισμού και για την εξασφάλιση κεφαλαιακών κερδών από την προσδοκώμενη με σχετική βεβαιότητα συνεχή αύξηση των τιμών των ακινήτων με ρυθμό πολύ υψηλότερο από το ρυθμό του πληθωρισμού.
Είναι χαρακτηριστικό ότι η ζήτηση για ακίνητα δεν έπαψε να αυξάνεται ούτε και στη 10ετία του 1990, παρά τη σημαντική τότε αύξηση των τραπεζικών επιτοκίων σε ονομαστικές αλλά και σε πραγματικές τομές.
Η υψηλή ζήτηση για ακίνητα συνέβαλε στην αύξηση των τιμών των ακινήτων και δικαιολογούσε στη συνέχεια τις ήδη υψηλές τιμές αγοράς των ακινήτων.
Στη 10ετία του 2000 η ζήτηση και οι τιμές των ακινήτων συνέχισαν να αυξάνονται με την συμβολή για πρώτη φορά και της τραπεζικής χρηματοδότησης, αφού η παροχή στεγαστικών δανείων από τις εμπορικές τράπεζες έγινε δυνατή μετά το 1997 και διευκολύνθηκε περαιτέρω στη 10ετία του 2000 από τα πολύ χαμηλά επιτόκια και την μεγάλη αύξηση των εγχώριων εισοδημάτων έως το 2009 με στήριγμα το δανεισμό από το εξωτερικό.
Γενικά έως το 2009 οι επενδύσεις σε ακίνητα χρηματοδοτήθηκαν και από την διόγκωση της φοροδιαφυγής, αλλά και από την αδυναμία επιβολής ενός αποτελεσματικού φόρου ακινήτων.
Πολλά νοικοκυριά θεώρησαν τότε ότι θα μπορούσαν να συγκεντρώσουν μεγάλες περιουσίες σε ακίνητα χωρίς ουσιαστική φορολογική επιβάρυνση και με τη βεβαιότητα ότι θα μπορούσαν εύκολα να ρευστοποιήσουν την επένδυσή τους στο μέλλον με σημαντικά κεφαλαιακά κέρδη.
Έτσι, συγκεντρώθηκε το σημαντικό πραγματικά απόθεμα κατοικιών στη χώρα που αποκάλυψε η απογραφή του 2011.
Κυρίαρχο στοιχείο έως το 2009 ήταν η σχεδόν παντελής απουσία της πρακτικής της οικονομικής διαχείρισης των ακινήτων.
Πολλές οικογένειες διέθεταν ακίνητα από τα οποία υφίσταντο σημαντικό κόστος ετησίως (από δαπάνες συντήρησης και από πάγια εταιρειών ύδρευσης, ηλεκτρισμού και κοινοχρήστων), χωρίς αντίστοιχη απόδοση - αφού προτιμούσαν να τα διατηρούν ξενοίκιαστα (λόγω και της υψηλής πολλές φορές επιβάρυνσής τους από την φορολογία των ενοικίων).
Θεωρούσαν κυρίως ότι τα κεφαλαιακά κέρδη που θα αποκόμιζαν από την αύξηση των τιμών των ακινήτων θα αντιστάθμιζαν τις ανωτέρω ετήσιες δαπάνες.
Ωστόσο, με την οικονομία σε βαθειά κρίση, η βασική σταθερά που εξηγούσε την υψηλή ζήτηση για κατοικίες έπαψε να υπάρχει.
Επιπλέον, προστέθηκε και η υπερβολική πολλές φορές φορολογία των ακινήτων.
Έτσι, η ζήτηση για ακίνητα και για κατοικίες ειδικότερα καταποντίστηκε, με ταυτόχρονη πτώση των τιμών των κατοικιών στην περίοδο 2009-2014 κατά ποσοστό άνω του 35%.
Σε αυτό το περιβάλλον, το οικιστικό απόθεμα που αποκάλυψε η απογραφή του 2011 φαίνεται να χαρακτηρίζεται αναπόφευκτα από σημαντική υπερβάλλουσα προσφορά.
Αυτή η υπερβάλλουσα προσφορά, ωστόσο, έχει ορισμένα βασικά χαρακτηριστικά που προσδιορίζουν σε μεγάλο βαθμό τις εξελίξεις στην αγορά ακινήτων στα επόμενα χρόνια.
Αυτά είναι τα ακόλουθα:
Πρώτον, η πολύ μεγάλη προσφορά ακινήτων προς πώληση που υπάρχει σήμερα είναι σε μεγάλο βαθμό ή σχεδόν αποκλειστικά προσφορά ακινήτων (κατοικιών) χτισμένων πριν από πολλά χρόνια, ενώ η προσφορά νεόκτιστων κατοικιών (1-5 ετών) είναι ουσιαστικά πολύ μικρή ή ανύπαρκτη, αφού οι επενδύσεις σε κατοικίες μετά το 2010 δεν επαρκούν ούτε για την απόσβεση και συντήρηση του υπάρχοντος οικιστικού αποθέματος.
Ειδικότερα, από τις 6,37 εκατ. κανονικές κατοικίες που υπήρχαν στην Ελλάδα το 2011, οι 4,58 εκατ. είχαν χτιστεί πριν από το 1991 και οι 3,53 εκατ. είχαν χτιστεί πριν από το 1981.
Δηλαδή, οι τελευταίες είναι σήμερα άνω των 33 ετών.
Μόνο 1,79 εκατ. κατοικίες έχουν χτιστεί από το 1991 και μετά.
Η προσφορά παλαιών κατοικιών προς πώληση σε σχετικά χαμηλές τιμές θα συμβάλλει στην αύξηση των συναλλαγών στην αγορά κατοικιών και στη συνέχεια στην αύξηση των επενδύσεων σε κατοικίες διότι οι περισσότερες από τις αγορασθείσες κατοικίες θα απαιτούν σημαντική ανακαίνιση ή/και ανακατασκευή.
Επιπλέον, θα πρέπει να ληφθεί υπόψη το γεγονός ότι ένα σημαντικό μέρος της προσφοράς κατοικιών προέρχεται, ή θα προέλθει στα επόμενα έτη, από νοικοκυριά που κατέχουν πολλές οικιστικές μονάδες και προγραμματίζουν τη ρευστοποίηση κάποιων από αυτές στα πλαίσια της διαχείρισης της περιουσίας τους υπό το φώς των νέων δεδομένων.
Ωστόσο, αν ένα νοικοκυριό αποφασίσει ότι διαθέτει προς πώληση στην αγορά 5 διαμερίσματα, αυτό δεν σημαίνει ότι η προσφερόμενη ποσότητα στην αγορά στην τρέχουσα περίοδο αυξάνει άμεσα κατά 5 διαμερίσματα.
Το πιθανότερο είναι ότι η τρέχουσα προσφορά θα αυξηθεί κατά 1 διαμέρισμα, ή, σε κάθε περίπτωση, όσο χρειάζεται το νοικοκυριό για να αποκαταστήσει το ύψος των ρευστών του διαθεσίμων σε ικανοποιητικά επίπεδα.
Επομένως, η πτωτική πορεία των μέσων τιμών των κατοικιών στην Ελλάδα θα συνεχισθεί στον βαθμό που κάποιοι ιδιοκτήτες θα αναγκαστούν να πουλήσουν ένα μέρος από τις οικιστικές μονάδες που διαθέτουν σε τιμές που θα είναι αδικαιολόγητα χαμηλές με βάση την πραγματική αξία του ακινήτων.
Στην τρέχουσα περίοδο συναλλαγές πραγματοποιούνται μόνο σε περιπτώσεις που επιβάλλεται από έλλειψη ρευστότητας.
Από το 2015, με την ικανοποιητική ανάκαμψη της οικονομίας, οι περιπτώσεις αυτές ακραίας έλλειψης ρευστότητας θα εκλείψουν με αποτέλεσμα την πραγματοποίηση συναλλαγών μόνο σε κανονικές τιμές.
Η εξέλιξη αυτή θα οδηγήσει σε σταθεροποίηση και στη συνέχεια σε αύξηση των τιμών των ακινήτων.
Δημοσιονομική Προσαρμογή
Η Δημοσιονομική Προσαρμογή συνεχίζεται και το 2014 ταχύτερα από ότι έχει προγραμματιστεί.
Η κατάρτιση του Π2015 (για δημοσίευση του Προσχεδίου στο 1ο 10ήμερο του Οκτωβρίου 2014) και οι διαβουλεύσεις με την Τρόικα για συμφωνία επί των μεγεθών αυτού του Προϋπολογισμού, λαμβάνουν χώρα σε μια περίοδο κατά την οποία, μετά την επίτευξη πρωτογενούς πλεονάσματος στη γενική κυβέρνηση (ΓΚ) ύψους € 1,5 δις (0,8% του ΑΕΠ) ήδη από το 2013 (έναντι πρόβλεψης για μηδενισμό του ελλείμματος), τα στοιχεία για την εκτέλεση του Προϋπολογισμού της ΓΚ στο 1ο 7μηνο 2014 δείχνουν ότι είναι τώρα δυνατή η επίτευξη πρωτογενούς πλεονάσματος στη ΓΚ άνω του προγραμματισμένου 1,6% του ΑΕΠ (€ 2,9 δις) και το 2014.
Επιπλέον, η επιτάχυνση της δημοσιονομικής προσαρμογής το 2014 αποτελεί ένα πολύ σημαντικό δεδομένο στις συζητήσεις με την Τρόικα περί ύπαρξης ή μη δημοσιονομικού κενού το 2015.
Εάν, η υλοποίηση του Π2014 είναι και πάλι καλύτερη από ότι είχε προγραμματιστεί
(όπως συμβαίνει στο 7μηνο.2014), τότε θα είναι πολύ δύσκολο να στοιχειοθετηθεί η ύπαρξη δημοσιονομικού κενού για το επόμενο έτος, παρά τις ανακοινωθείσες φορολογικές ελαφρύνεις.
Σημειώνεται ότι ο Π2014 υλοποιείται καλύτερα από ότι έχει προγραμματιστεί, παρά τη μείωση του ΦΠΑ στην Εστίαση στο 13%, τη μείωση των εισφορών στα ασφαλιστικά ταμεία κατά 3,9 π.μ. και την καταβολή του κοινωνικού μερίσματος και άλλων αυξημένων επιδομάτων από τις αρχές του 2014.
Σε κάθε περίπτωση, η καλύτερη του αναμενομένου εκτέλεση του Π2014 στο 7μηνο.2014, προκύπτει από τα ακόλουθα:
Πρώτον, στο 7μηνο Ιαν.-Ιούλ.2014 καταγράφεται ήδη πρωτογενές πλεόνασμα στη ΓΚ ύψους € 3,24 δις έναντι πρωτογενούς πλεονάσματος ύψους € 0,27 δις στο 7μηνο.2013 (χωρίς να λαμβάνονται υπόψη οι εισπράξεις στο 1ο 7μηνο.2013 € 1,5 δις από τιε επιστροφές κερδών των κεντρικών τραπεζών της ΖτΕ από τα ελληνικά κρατικά ομόλογα που είχαν στην κατοχή τους).
Μάλιστα, αν εξαιρεθούν οι δαπάνες που πραγματοποιήθηκαν για την υλοποίηση του προγράμματος αποπληρωμής των ληξιπρόθεσμων οφειλών, τότε το πρωτογενές πλεόνασμα θα ήταν μεγαλύτερο τόσο στο 7μηνο.2014 όσο και στο 7μηνο.2013.
Δεύτερον, καταγράφεται ήδη αξιοσημείωτη αύξηση των εσόδων της γενικής κυβέρνησης κατά 2,7% σε ετήσια βάση στο 7μηνο.2014, όταν το ΔΝΤ (Ιούνιος 2014) εκτιμά την αύξηση αυτών των εσόδων στο 1,1% το 2014 ως σύνολο.
Ειδικότερα, καταγράφεται αύξηση των ιδίων εσόδων των Οργανισμών Κοινωνικής Ασφάλισης (ΟΚΑ) κατά 1,4% στο 7μηνο.2014, με ταυτόχρονη πτώση των πρωτογενών δαπανών των ΟΚΑ κατά -9,4%.
Η αύξηση αυτή σημειώνεται ταυτόχρονα με την αύξηση των εσόδων του τακτικού προϋπολογισμού (πριν τις επιστροφές φόρων) κατά 7,9% στο 7μηνο.2014, με μεγάλη αύξησή τους του Ιούλ.2014 κατά 25,6%).
Επίσης, η εξέλιξη αυτή σημειώνεται παρά την απώλεια σημαντικών εσόδων στο 7μηνο.2014 από τον ΦΠΑ και τον ΕΦΚ καυσίμων λόγω των πολύ καλών καιρικών συνθηκών που επικράτησαν στην Ελλάδα στην περίοδο αυτή.
Τρίτον, σημειώνεται πτώση των πρωτογενών δαπανών της ΓΚ κατά -4,3% στο 7μηνο.2014.
Ωστόσο, με την προσαρμογή για την πληρωμή των ληξιπρόθεσμων υποχρεώσεων στο 7μηνο.2013 και στο 7μηνο.2014, η πτώση των πρωτογενών δαπανών της ΓΚ στο 7μηνο.2014 ήταν σημαντικά χαμηλότερη.
Ειδικότερα, εκτιμάται ότι η πτώση των πρωτογενών δαπανών της ΓΚ στο 7μηνο.2014 ήταν ελαφρά υψηλότερη από την πρόβλεψη του ΔΝΤ για πτώση τους κατά -0,6% το 2014 ως σύνολο.
Σημειώνεται ότι στις πρωτογενείς δαπάνες της ΓΚ στο 7μηνο.2014 έχουν συμπεριληφθεί τα € 450 εκατ. που δόθηκαν για το κοινωνικό μέρισμα, αυξημένα επιδόματα για αγορά πετρελαίου θέρμανσης και οι πρόσθετες δαπάνες για τις εκλογές του Μαϊου.2014.
Οι εξελίξεις αυτές σηματοδοτούν την καλύτερη του αναμενομένου εκτέλεση του Π2014, όπως ακριβώς συνέβη και με την εκτέλεση του Π2013.
Το πρωτογενές πλεόνασμα της ΓΚ μπορεί κάλλιστα να υπερβεί το 1,8% του ΑΕΠ ακόμη και με αύξηση των εσόδων της ΓΚ κατά 2,5%, από 2,7% στο 7μηνο.2014.
Ωστόσο, η καλή εκτέλεση του Π2014 και των επομένων ετών απαιτεί εντατικοποίηση της προσπάθειας για είσπραξη των βεβαιωμένων εσόδων από όλους τους υπόχρεους.
Στο πλαίσιο αυτό τίθενται οι βάσεις για επιλεκτικές και απολύτως αναγκαίες για την τόνωση της οικονομικής δραστηριότητας φορολογικές ελαφρύνσεις από το 2015 και στα επόμενα έτη, που ήδη προαναγγέλθηκαν από την Κυβέρνηση στη Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης.
Οι φορολογικές ελαφρύνσεις δεν πρέπει, ωστόσο, να αντιστρατεύονται άλλους στόχους της οικονομικής πολιτικής, όπως η αντιμετώπιση του λαθρεμπορίου καυσίμων (περικοπή κατά 30% του ειδικού φόρου κατανάλωσης) ή η πορεία δημοσιονομικής προσαρμογής (μείωση συντελεστών φόρου εισοδήματος, ΦΠΑ κτλ.).
Θα πρέπει να γίνει κατανοητό ότι η ανάπτυξη δεν πρόκειται να έλθει με δημοσιονομικές παρεμβάσεις (τόνωση ζήτησης) αλλά με την διαμόρφωση ευνοϊκού επιχειρηματικού κλίματος και την αποκατάσταση συνθηκών εμπιστοσύνης στις προοπτικές της ελληνικής οικονομίας.
Και αυτό, πέραν των διαρθρωτικών αλλαγών που βρίσκονται σε φάση υλοποίησης, είναι γραμμική συνάρτηση της πορείας δημοσιονομικής προσαρμογής και της περαιτέρω ενίσχυσης του πρωτογενούς πλεονάσματος.
Οι ειδήσεις περί πρόωρης απαλλαγής από το Μνημόνιο και άμεσης πρόσβασης στις αγορές, παρά τις τρέχουσες δυσμενείς αξιολογήσεις του αξιόχρεου της ελληνικής οικονομίας, είναι μάλλον υπερβολές.
Οι αξιολογήσεις αυτές, και κατ’επέκταση τα επιτόκια δανεισμού του ελληνικού δημοσίου στις αγορές, είναι πολύ ευαίσθητες σε οποιαδήποτε χαλάρωση της δημοσιονομικής προσαρμογής, και δεν λαμβάνουν υπόψη πολιτικές επιδιώξεις.
www.bankingnews.gr
Σχόλια αναγνωστών