Όπως παρατήρησε ο John Maynard Keynes, όταν χρωστάς στον τραπεζίτη σου 1.000 δολάρια, είσαι στο έλεός του, αλλά όταν του χρωστάς 1 εκατομμύριο δολάρια, «η θέση αντιστρέφεται»…
Ο Μάιος του 2021 ήταν ένας μήνας – ορόσημο… Ο διευθύνων σύμβουλος της JP Morgan, Jamie Dimon, περίμενε ότι «κάποια στιγμή τον Σεπτέμβριο, τον Οκτώβριο», το γραφείο της εταιρείας «θα έμοιαζε ακριβώς όπως πριν».
Δύο χρόνια αργότερα η εταιρεία του μειώνει το αποτύπωμά της στο Μανχάταν κατά ένα πέμπτο.
Μετά την πανδημία, τα παιδιά επιστρέφουν στο σχολείο, οι συνταξιούχοι επιστρέφουν στις διακοπές τους και τα φυσικά καταστήματα τα πηγαίνουν καλύτερα από το αναμενόμενο.
Αλλά οι γραφειακοί χώροι δυσκολεύονται περισσότερο από όσο αντιλαμβάνονται οι περισσότεροι παρατηρητές και οι συνέπειες για τους ιδιοκτήτες, τις τράπεζες, τις δημοτικές αρχές, ακόμη και τα μεμονωμένα χαρτοφυλάκια είναι εκτεταμένες.
Σε ορισμένες περιπτώσεις, θα είναι καταστροφικές.
Κατά τους πρώτους τρεις μήνες του 2023, οι κενές θέσεις γραφείων στις ΗΠΑ ξεπέρασαν το 20% για πρώτη φορά εδώ και δεκαετίες.
Στο Σαν Φρανσίσκο, το Ντάλας και το Χιούστον, οι άδειοι γραφειακοί χώροι αγγίζουν το 25%.
Αυτά τα στοιχεία υποτιμούν τη σοβαρότητα της κρίσης, γιατί καλύπτουν μόνον χώρους που δεν είναι πλέον μισθωμένοι.
Οι περισσότερες μισθώσεις γραφείων είχαν υπογραφεί πριν από την πανδημία και δεν έχουν ανανεωθεί.
Η πραγματική χρήση των γραφειακών χώρων δείχνει μεγάλη μείωση της ζήτησης.
Η προσέλευση στις 10 μεγαλύτερες επιχειρηματικές περιοχές εξακολουθεί να είναι κάτω από το 50% της προ-COVID περιόδου, καθώς τα white collars περνούν περίπου το 28% των εργάσιμων ημερών τους στο σπίτι.
Με το ένα τρίτο όλων των μισθώσεων γραφείων να λήγουν έως το 2026, μπορούμε να περιμένουμε περισσότερες κενές θέσεις, σημαντικά χαμηλότερα ενοίκια ή και τα δύο.
Και ενώ η αγορά παλεύει με τις επιπτώσεις της κατανεμημένης εργασίας, η τεχνητή νοημοσύνη θα μπορούσε να οδηγήσει τη ζήτηση για γραφεία σε ακόμη χαμηλότερα επίπεδα.
Ορισμένοι ειδικοί επισημαίνουν ότι τα πιο ακριβά γραφεία εξακολουθούν να τα πάνε καλά και ότι άλλα θα μπορούσαν να σωθούν με την εισαγωγή νέων ανέσεων και υπηρεσιών.
Αλλά οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν να μισθώσουν όλα τα άδεια καταστήματα λιανικής στη Louis Vuitton και την Apple.
Απλώς δεν υπάρχει αρκετή ζήτηση ενώ τα νέα χαρακτηριστικά κάνουν τα κτίρια ακόμα πιο ακριβά στην κατασκευή και τη λειτουργία τους.
Με τις προοπτικές να είναι ζοφερές, ορισμένοι ιδιοκτήτες απειλούν «να δώσουν τα κλειδιά πίσω στην τράπεζα».
Τους τελευταίους μήνες, οι γίγαντες της αγορά ακινήτων RXR, Columbia Property Trust, Brookfield Asset Management και άλλοι έχουν αθετήσει δάνεια δισεκατομμυρίων.
Τέτοιες χρεοκοπίες είναι εν μέρει ένδειξη πραγματικoύ αγώνα και εν μέρει ένα chicken game.
Τα περισσότερα εμπορικά δάνεια εκδόθηκαν πριν από την πανδημία, όταν τα γραφεία ήταν γεμάτα και τα επιτόκια χαμηλά.
Το σημερινό τοπίο είναι δραστικά διαφορετικό: υψηλά επιτόκια και σχεδόν 1,5 τρισεκατομμύριο δολάρια σε δάνεια που πρέπει να αποπληρωθούν έως το 2025.
Λόγω αδυναμίας πληρωμών, οι ιδιοκτήτες αξιοποιούν την εναπομείνασα επιρροή τους για να υποστηρίξουν επιμηκύνσεις δανείων ή αναδιαρθρώσεις.
Όπως παρατήρησε ο John Maynard Keynes, όταν χρωστάς στον τραπεζίτη σου 1.000 δολάρια, είσαι στο έλεός του, αλλά όταν του χρωστάς 1 εκατομμύριο δολάρια, «η θέση αντιστρέφεται».
Οι τράπεζες έχουν πολλούς λόγους να ανησυχούν.
Τα αυξανόμενα επιτόκια έχουν υποτιμήσει άλλα περιουσιακά στοιχεία στους ισολογισμούς τους, ιδιαίτερα τα κρατικά ομόλογα, καθιστώντας τους ισολογισμούς τους ευάλωτους.
Υπενθυμίζεται πως τρεις μεγάλες τράπεζες, η Silicon Valley Bank, η First Republic και η Signature, κατέρρευσαν.
Περιφερειακά ιδρύματα όπως αυτά αντιπροσωπεύουν σχεδόν το 70% όλων των τραπεζικών δανείων που έχουν δοθεί για την ανάπτυξη εμπορικών ακινήτων.
Η πίεση προς τα κάτω της αποτίμησης κτιρίων γραφείων θα αποδυναμώσει περαιτέρω τους ισολογισμούς τους.
Οι δημοτικές αρχές έχουν ακόμη περισσότερα να ανησυχούν.
Οι φόροι ακίνητης περιουσίας στηρίζουν τους προϋπολογισμούς των πόλεων.
Στη Νέα Υόρκη, τέτοιοι φόροι παράγουν περίπου το 40% των εσόδων.
Η εμπορική ιδιοκτησία -κυρίως γραφεία- συνεισφέρει περίπου το 40% αυτών των φόρων ή το 16% των συνολικών φορολογικών εσόδων της πόλης.
Στο Σαν Φρανσίσκο, οι φόροι ακίνητης περιουσίας συμβάλλουν σε χαμηλότερο ποσοστό, αλλά τα γραφεία και το λιανικό εμπόριο φαίνεται να βρίσκονται σε ακόμη χειρότερη κατάσταση.
Τα άδεια γραφεία συμβάλλουν επίσης στη μείωση των λιανικών πωλήσεων και της χρήσης των δημόσιων μεταφορών.
Τρύπα…
Εν τω μεταξύ, περισσότερες από 40.000 θέσεις εργασίας στον τομέα του λιανικού εμπορίου που χάθηκαν από το 2019 δεν έχουν ακόμη αποκατασταθεί.
Μια πρόσφατη μελέτη από έναν καθηγητή του NYU ονόματι Arpit Gupta και άλλους εκτιμά μια «δημοσιονομική τρύπα» 6,5% στον προϋπολογισμό της πόλης λόγω της πτώσης των αποτιμήσεων γραφείων και λιανικής.
Μια τέτοια τρύπα «θα πρέπει να καλυφθεί με αύξηση των φορολογικών συντελεστών ή περικοπή κρατικών δαπανών».
Πολλές πόλεις αντιμετωπίζουν μια δύσκολη επιλογή.
Εάν κόψουν υπηρεσίες, θα γίνουν λιγότερο ελκυστικές και θα ενεργοποιήσουν έναν «βρόχο αστικής καταστροφής» που θα απομακρύνει ακόμη περισσότερους ανθρώπους, βλάπτοντας τα έσοδα και διαιωνίζοντας έναν κύκλο παρακμής.
Εάν αυξήσουν τους φόρους, θα μπορούσαν να αποξενώσουν τους πλούσιους κατοίκους, οι οποίοι είναι τώρα πιο κινητικοί από ποτέ.
Οι κάτοικοι που κέρδιζαν 200.000 $ ή περισσότερα συνεισέφεραν το 71% των φόρων εισοδήματος της Πολιτείας της Νέας Υόρκης το 2019.
Η απώλεια πλούσιων κατοίκων σε πολιτείες με χαμηλή φορολογία, όπως η Φλόριντα και το Τέξας, έχει ήδη επιβαρύνει τη Νέα Υόρκη και την Καλιφόρνια.
Η φορολογική βάση και των δύο κρατών έχει συρρικνωθεί κατά δεκάδες δισεκ. από τότε που ξεκίνησε η πανδημία.
Τέλος, η αναταραχή στις αγορές γραφείων απειλεί τα συνταξιοδοτικά συστήματα και τα χαρτοφυλάκια μεμονωμένων ατόμων.
Τα δημόσια και ιδιωτικά συνταξιοδοτικά ταμεία διατηρούν παραδοσιακά τα περιουσιακά τους στοιχεία σε μετοχές, ομόλογα και μετρητά.
Ωστόσο, τις τελευταίες δεκαετίες, έχουν στραφεί προς τις λεγόμενες εναλλακτικές επενδύσεις, συμπεριλαμβανομένων των εμπορικών ακινήτων και των ιδιωτικών κεφαλαίων.
Αυτές οι επενδύσεις αποτελούν πλέον το ένα τρίτο των χαρτοφυλακίων τους, με τα ακίνητα να αποτελούν περισσότερο από το ήμισυ αυτών των περιουσιακών στοιχείων για πολλά συνταξιοδοτικά ταμεία.
Προ-COVID, αυτή η τάση περιελάμβανε σημαντικές επενδύσεις σε χώρους γραφείων, ιδιαίτερα σε μεγάλες αγορές όπως η Νέα Υόρκη, το Σαν Φρανσίσκο, το Λος Άντζελες και η Βοστώνη -που τώρα αντιμετωπίζουν προβλήματα.
Οι συντάξεις θεωρούσαν αυτό το είδος επένδυσης ως μια σταθερή πηγή εισοδήματος, κυρίως μέσω ενοικίων, και ως αντιστάθμιση έναντι του πληθωρισμού.
Με τις δημόσιες συντάξεις να υποχρηματοδοτούνται ήδη κατά περίπου 1 τρισεκατομμύριο δολάρια, η μείωση της αξίας των εμπορικών ακινήτων θα μπορούσε να επιδεινώσει σημαντικά αυτήν την κακή κατάσταση.
Με άλλα λόγια, τα κτίρια γραφείων αποτελούν απειλή για μια πληθώρα χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων.
Καθώς λήγουν ολοένα περισσότερες μισθώσεις και δάνεια, το μεγαλύτερο μέρος του πόνου είναι ακόμα μπροστά μας.
Όπως τόνισε ο οικονομολόγος Richard McGay, οι πόλεις λαμβάνουν πολύ λίγα από τα έσοδα που παράγουν επειδή πολλοί αστικοί εργαζόμενοι ζουν —και πληρώνουν φόρους— σε χωριστές κομητείες.
Αυτή η δυναμική θα επιδεινωθεί τώρα που οι υβριδικοί εργαζόμενοι μπορούν να ζουν ακόμη πιο μακριά.
Και οι συνέπειες μπορεί να είναι ανεξέλεγκτες
www.bankingnews.gr
Δύο χρόνια αργότερα η εταιρεία του μειώνει το αποτύπωμά της στο Μανχάταν κατά ένα πέμπτο.
Μετά την πανδημία, τα παιδιά επιστρέφουν στο σχολείο, οι συνταξιούχοι επιστρέφουν στις διακοπές τους και τα φυσικά καταστήματα τα πηγαίνουν καλύτερα από το αναμενόμενο.
Αλλά οι γραφειακοί χώροι δυσκολεύονται περισσότερο από όσο αντιλαμβάνονται οι περισσότεροι παρατηρητές και οι συνέπειες για τους ιδιοκτήτες, τις τράπεζες, τις δημοτικές αρχές, ακόμη και τα μεμονωμένα χαρτοφυλάκια είναι εκτεταμένες.
Σε ορισμένες περιπτώσεις, θα είναι καταστροφικές.
Κατά τους πρώτους τρεις μήνες του 2023, οι κενές θέσεις γραφείων στις ΗΠΑ ξεπέρασαν το 20% για πρώτη φορά εδώ και δεκαετίες.
Στο Σαν Φρανσίσκο, το Ντάλας και το Χιούστον, οι άδειοι γραφειακοί χώροι αγγίζουν το 25%.
Αυτά τα στοιχεία υποτιμούν τη σοβαρότητα της κρίσης, γιατί καλύπτουν μόνον χώρους που δεν είναι πλέον μισθωμένοι.
Οι περισσότερες μισθώσεις γραφείων είχαν υπογραφεί πριν από την πανδημία και δεν έχουν ανανεωθεί.
Η πραγματική χρήση των γραφειακών χώρων δείχνει μεγάλη μείωση της ζήτησης.
Η προσέλευση στις 10 μεγαλύτερες επιχειρηματικές περιοχές εξακολουθεί να είναι κάτω από το 50% της προ-COVID περιόδου, καθώς τα white collars περνούν περίπου το 28% των εργάσιμων ημερών τους στο σπίτι.
Με το ένα τρίτο όλων των μισθώσεων γραφείων να λήγουν έως το 2026, μπορούμε να περιμένουμε περισσότερες κενές θέσεις, σημαντικά χαμηλότερα ενοίκια ή και τα δύο.
Και ενώ η αγορά παλεύει με τις επιπτώσεις της κατανεμημένης εργασίας, η τεχνητή νοημοσύνη θα μπορούσε να οδηγήσει τη ζήτηση για γραφεία σε ακόμη χαμηλότερα επίπεδα.
Ορισμένοι ειδικοί επισημαίνουν ότι τα πιο ακριβά γραφεία εξακολουθούν να τα πάνε καλά και ότι άλλα θα μπορούσαν να σωθούν με την εισαγωγή νέων ανέσεων και υπηρεσιών.
Αλλά οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν να μισθώσουν όλα τα άδεια καταστήματα λιανικής στη Louis Vuitton και την Apple.
Απλώς δεν υπάρχει αρκετή ζήτηση ενώ τα νέα χαρακτηριστικά κάνουν τα κτίρια ακόμα πιο ακριβά στην κατασκευή και τη λειτουργία τους.
Με τις προοπτικές να είναι ζοφερές, ορισμένοι ιδιοκτήτες απειλούν «να δώσουν τα κλειδιά πίσω στην τράπεζα».
Τους τελευταίους μήνες, οι γίγαντες της αγορά ακινήτων RXR, Columbia Property Trust, Brookfield Asset Management και άλλοι έχουν αθετήσει δάνεια δισεκατομμυρίων.
Τέτοιες χρεοκοπίες είναι εν μέρει ένδειξη πραγματικoύ αγώνα και εν μέρει ένα chicken game.
Τα περισσότερα εμπορικά δάνεια εκδόθηκαν πριν από την πανδημία, όταν τα γραφεία ήταν γεμάτα και τα επιτόκια χαμηλά.
Το σημερινό τοπίο είναι δραστικά διαφορετικό: υψηλά επιτόκια και σχεδόν 1,5 τρισεκατομμύριο δολάρια σε δάνεια που πρέπει να αποπληρωθούν έως το 2025.
Λόγω αδυναμίας πληρωμών, οι ιδιοκτήτες αξιοποιούν την εναπομείνασα επιρροή τους για να υποστηρίξουν επιμηκύνσεις δανείων ή αναδιαρθρώσεις.
Όπως παρατήρησε ο John Maynard Keynes, όταν χρωστάς στον τραπεζίτη σου 1.000 δολάρια, είσαι στο έλεός του, αλλά όταν του χρωστάς 1 εκατομμύριο δολάρια, «η θέση αντιστρέφεται».
Οι τράπεζες έχουν πολλούς λόγους να ανησυχούν.
Τα αυξανόμενα επιτόκια έχουν υποτιμήσει άλλα περιουσιακά στοιχεία στους ισολογισμούς τους, ιδιαίτερα τα κρατικά ομόλογα, καθιστώντας τους ισολογισμούς τους ευάλωτους.
Υπενθυμίζεται πως τρεις μεγάλες τράπεζες, η Silicon Valley Bank, η First Republic και η Signature, κατέρρευσαν.
Περιφερειακά ιδρύματα όπως αυτά αντιπροσωπεύουν σχεδόν το 70% όλων των τραπεζικών δανείων που έχουν δοθεί για την ανάπτυξη εμπορικών ακινήτων.
Η πίεση προς τα κάτω της αποτίμησης κτιρίων γραφείων θα αποδυναμώσει περαιτέρω τους ισολογισμούς τους.
Οι δημοτικές αρχές έχουν ακόμη περισσότερα να ανησυχούν.
Οι φόροι ακίνητης περιουσίας στηρίζουν τους προϋπολογισμούς των πόλεων.
Στη Νέα Υόρκη, τέτοιοι φόροι παράγουν περίπου το 40% των εσόδων.
Η εμπορική ιδιοκτησία -κυρίως γραφεία- συνεισφέρει περίπου το 40% αυτών των φόρων ή το 16% των συνολικών φορολογικών εσόδων της πόλης.
Στο Σαν Φρανσίσκο, οι φόροι ακίνητης περιουσίας συμβάλλουν σε χαμηλότερο ποσοστό, αλλά τα γραφεία και το λιανικό εμπόριο φαίνεται να βρίσκονται σε ακόμη χειρότερη κατάσταση.
Τα άδεια γραφεία συμβάλλουν επίσης στη μείωση των λιανικών πωλήσεων και της χρήσης των δημόσιων μεταφορών.
Τρύπα…
Εν τω μεταξύ, περισσότερες από 40.000 θέσεις εργασίας στον τομέα του λιανικού εμπορίου που χάθηκαν από το 2019 δεν έχουν ακόμη αποκατασταθεί.
Μια πρόσφατη μελέτη από έναν καθηγητή του NYU ονόματι Arpit Gupta και άλλους εκτιμά μια «δημοσιονομική τρύπα» 6,5% στον προϋπολογισμό της πόλης λόγω της πτώσης των αποτιμήσεων γραφείων και λιανικής.
Μια τέτοια τρύπα «θα πρέπει να καλυφθεί με αύξηση των φορολογικών συντελεστών ή περικοπή κρατικών δαπανών».
Πολλές πόλεις αντιμετωπίζουν μια δύσκολη επιλογή.
Εάν κόψουν υπηρεσίες, θα γίνουν λιγότερο ελκυστικές και θα ενεργοποιήσουν έναν «βρόχο αστικής καταστροφής» που θα απομακρύνει ακόμη περισσότερους ανθρώπους, βλάπτοντας τα έσοδα και διαιωνίζοντας έναν κύκλο παρακμής.
Εάν αυξήσουν τους φόρους, θα μπορούσαν να αποξενώσουν τους πλούσιους κατοίκους, οι οποίοι είναι τώρα πιο κινητικοί από ποτέ.
Οι κάτοικοι που κέρδιζαν 200.000 $ ή περισσότερα συνεισέφεραν το 71% των φόρων εισοδήματος της Πολιτείας της Νέας Υόρκης το 2019.
Η απώλεια πλούσιων κατοίκων σε πολιτείες με χαμηλή φορολογία, όπως η Φλόριντα και το Τέξας, έχει ήδη επιβαρύνει τη Νέα Υόρκη και την Καλιφόρνια.
Η φορολογική βάση και των δύο κρατών έχει συρρικνωθεί κατά δεκάδες δισεκ. από τότε που ξεκίνησε η πανδημία.
Τέλος, η αναταραχή στις αγορές γραφείων απειλεί τα συνταξιοδοτικά συστήματα και τα χαρτοφυλάκια μεμονωμένων ατόμων.
Τα δημόσια και ιδιωτικά συνταξιοδοτικά ταμεία διατηρούν παραδοσιακά τα περιουσιακά τους στοιχεία σε μετοχές, ομόλογα και μετρητά.
Ωστόσο, τις τελευταίες δεκαετίες, έχουν στραφεί προς τις λεγόμενες εναλλακτικές επενδύσεις, συμπεριλαμβανομένων των εμπορικών ακινήτων και των ιδιωτικών κεφαλαίων.
Αυτές οι επενδύσεις αποτελούν πλέον το ένα τρίτο των χαρτοφυλακίων τους, με τα ακίνητα να αποτελούν περισσότερο από το ήμισυ αυτών των περιουσιακών στοιχείων για πολλά συνταξιοδοτικά ταμεία.
Προ-COVID, αυτή η τάση περιελάμβανε σημαντικές επενδύσεις σε χώρους γραφείων, ιδιαίτερα σε μεγάλες αγορές όπως η Νέα Υόρκη, το Σαν Φρανσίσκο, το Λος Άντζελες και η Βοστώνη -που τώρα αντιμετωπίζουν προβλήματα.
Οι συντάξεις θεωρούσαν αυτό το είδος επένδυσης ως μια σταθερή πηγή εισοδήματος, κυρίως μέσω ενοικίων, και ως αντιστάθμιση έναντι του πληθωρισμού.
Με τις δημόσιες συντάξεις να υποχρηματοδοτούνται ήδη κατά περίπου 1 τρισεκατομμύριο δολάρια, η μείωση της αξίας των εμπορικών ακινήτων θα μπορούσε να επιδεινώσει σημαντικά αυτήν την κακή κατάσταση.
Με άλλα λόγια, τα κτίρια γραφείων αποτελούν απειλή για μια πληθώρα χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων.
Καθώς λήγουν ολοένα περισσότερες μισθώσεις και δάνεια, το μεγαλύτερο μέρος του πόνου είναι ακόμα μπροστά μας.
Όπως τόνισε ο οικονομολόγος Richard McGay, οι πόλεις λαμβάνουν πολύ λίγα από τα έσοδα που παράγουν επειδή πολλοί αστικοί εργαζόμενοι ζουν —και πληρώνουν φόρους— σε χωριστές κομητείες.
Αυτή η δυναμική θα επιδεινωθεί τώρα που οι υβριδικοί εργαζόμενοι μπορούν να ζουν ακόμη πιο μακριά.
Και οι συνέπειες μπορεί να είναι ανεξέλεγκτες
www.bankingnews.gr
Σχόλια αναγνωστών