γράφει : Πέτρος Λεωτσάκος
Η Τρόικα ζητάει απελευθέρωση των πλειστηριασμών οριζόντια και η κυβέρνηση προσπαθεί να θέσει εξαιρέσεις
Προς πλήρη απελευθέρωση των πλειστηριασμών πρώτης κατοικίας οδεύει η Ελλάδα μετά από απαίτηση της Τρόικα.
Η ελληνική κυβέρνηση στις ανακοινώσεις που θα υπάρξουν προσεχώς θα εστιαστεί στις εξαιρέσεις που επιτεύχθηκαν ωστόσο θα υπάρξει απελευθέρωση και της πρώτης κατοικίας εξέλιξη που θα διαπιστωθεί περίτρανα μετά τις ευρωεκλογές.
Προσοχή δεν αναφερόμαστε στο σήμερα ή στις ανακοινώσεις που θα υπάρξουν σε εύλογο χρονβικό διάστημα αλλά στις συμφωνίες που έχουν υπάρξει για τους πλειστηριασμούς και θα έρθουν στην επιφάνεια τους επόμενους μήνες και ειδικά μετά τις ευρωεκλογές.
Για λόγους επικοινωνιακής στρατηγικής και διαχείρισης του κοινωνικού κόστους θα εμφανίζεται ότι η απελευθέρωση της πρώτης κατοικίας είναι τυπική και όχι ουσιαστική λόγω των εξαιρέσεων που θα υπάρξουν αλλά ουσιαστικά θα υπάρξει πλήρη απελευθέρωση των πλειστηριασμών.
Για να κατανοήσουμε όλοι τι πρόκειται να συμβεί αρκεί να δούμε τι συνέβη στην Ισπανία.
Το Ισπανικό μοντέλο πλειστηριασμών, όπου χιλιάδες ακίνητα βγήκαν προς πώληση απέτυχε παταγωδώς και ως εκ τούτου η Ελλάδα έχει ένα παράδειγμα προς αποφυγήν ώστε να προστατέψει το κοινωνικό σύνολο από αντικοινωνικές πολιτικές.
Ποιο είναι το Ισπανικό μοντέλο πλειστηριασμών που απέτυχε;
Κατ΄ εκτίμηση συνολικά 250 χιλιάδες ακίνητα κατασχέθηκαν τα τελευταία χρόνια στην Ισπανία προφανώς επίπεδα ρεκόρ.
Μόνο το 2012 κατασχέθηκαν 40 χιλιάδες ακίνητα και 67 χιλ. ακίνητα στο 6 τρίμηνο του 2013.
Ο λόγος για τους πλειστηριασμούς ήταν ότι λόγω των λογιστικών προτύπων IAS οι τράπεζες θα έπρεπε να πουλήσουν ακίνητα των οποίων οι εμπορικές αξίες μειώνονταν επικίνδυνα.
Κάθε τράπεζα αποτιμά λογιστικά την αξία του ακινήτου και την περνάει στα λογιστικά της βιβλία με όρια ανοχής έως το 70% δηλαδή αν έχει χορηγηθεί δάνειο 100 ευρώ η αξία του ακινήτου μπορεί να υποχωρήσει έως τα 70 ευρώ, χαμηλότερα ξεκινάνε τα μεγάλα προβλήματα.
Για να δοθεί μια τάξη μεγέθους μόνο το 2011 υπήρχαν στην Ισπανία 181 δισεκ. προβληματικά δάνεια.
Το 2011 με οδηγία που εξεδόθη οι τράπεζες υποχρεούνται όταν οι τιμές των ακινήτων υποχωρούν σημαντικά να προβαίνουν με συνοπτικές διαδικασίες σε κατασχέσεις και εν συνεχεία σε πλειστηριασμούς.
Στην Ισπανία περίπου 350 με 400 χιλ άτομα έχουν υποστεί καταστροφή.
Οι περισσότεροι αδυνατούν να καλύψουν τις υποχρεώσεις τους λόγω ανεργίας ή πολύ χαμηλών εισοδημάτων.
Το ποσοστό αυτό αντιστοιχεί στο 85% των κακοπληρωτών.
Δεν πληρώνουν γιατί αντικειμενικά δεν έχουν.
Το πολιτικό σύστημα της Ελλάδας πρέπει να εστιαστεί αποκλειστικά όχι στους μη έχοντες που ούτως ή άλλως αδυνατούν να πληρώσουν δόσεις και για τους οποίους πρέπει να θεσπιστούν ειδικά κριτήρια αλλά για όσους ενώ έχουν ρευστότητα δεν πληρώνουν εκμεταλλευόμενοι παράθυρα νόμων ή επικαλούμενοι την οικονομική κρίση.
Η ομάδα αυτή των ασυνεπών είναι μεταξύ 15-20 χιλιάδων το πολύ.
Όμως ακόμη και σε αυτή την περίπτωση οι ασυνεπείς δανειολήπτες θα πρέπει να προσέλθουν για διακανονισμό.
Οι πλειστηριασμοί ακινήτων….μπορεί να εξελιχθεί σε πλειστηριασμούς ελάχιστων ακινήτων αν κυριαρχήσει ο φόβος στους κατέχοντες καθώς οι μη έχοντες δεν έχουν να πληρώσουν.
Η περίπτωση της Ελλάδος
Για να βρεθεί μια λύση σε ένα πρόβλημα που υφίσταται καθώς σε σύνολο 71,3 δισεκ. ευρώ στεγαστικών δανείων περίπου 17 δισεκ. αντιμετωπίζουν πρόβλημα αφορά δηλαδή 170-180 χιλιάδες ακίνητα, χρειάζεται να ανατρέξουμε στην τραπεζική γνώση.
Ο δείκτης που καθορίζει την σχέση του χορηγούμενου δανείου με την εμπορική αξία του ακινήτου που η τράπεζα υποθηκεύει ως εγγύηση είναι το loan to value ή LTV δηλαδή σχέση δανείου προς αξία του ακινήτου.
Έως το 2006 οι ελληνικές τράπεζες είχαν χορηγήσει συνολικά 43-45 δισεκ. ευρώ στεγαστικά δάνεια σε σύνολο 71,3 δισεκ. ευρώ.
Στα δάνεια αυτά η σχέση δανείων προς αξία δηλαδή loan to value είναι πολύ υψηλή καθώς περιλαμβάνονται και οι αποπληρωμές.
Π.χ. ένας δανειολήπτης που είχε συνάψει δάνειο 200 χιλιάδων ευρώ το 2005 για 20 χρόνια έχει πληρώσει μαζί με τόκους 95-100 χιλιάδες ευρώ σχεδόν το μισό δάνειο.
Από το 2009 και έως σήμερα χορηγήθηκαν συνολικά επιπλέον 15-17 δισεκ φθάνοντας στην κορύφωση τους τον Αύγουστο και Δεκέμβριο του 2010 στα 81 δισεκ για να υποχωρήσουν τον Οκτώβριο του 2013 στα 71,3 δισεκ.
Η μείωση οφείλεται στο γεγονός ότι οι αποπληρωμές ήταν περισσότερες συγκριτικά με τα χορηγούμενα νέα στεγαστικά δάνεια και τα συνολικά υπόλοιπα των στεγαστικών δανείων μειώνονται.
Τα αναφέρουμε όλα αυτά κυρίως γιατί θέλουμε να καταδείξουμε ότι δεν έχει κανένα νόημα να κατασχέσουμε σπίτια, διαμερίσματα, ακίνητα σε δάνεια που ενώ έχει πληρωθεί το 30% το 40% ή 50% του δανείου πλέον δεν μπορεί να αποπληρωθεί λόγω κρίσης.
Συν τοις άλλοις ακόμη και αν αποκτούσαν οι τράπεζες 30 χιλιάδες ακίνητα θα προκαλούσαν μεγάλη ζημία στην κτηματαγορά λόγω μεγάλης προσφοράς.
Θα υποχωρούσαν οι τιμές των ακινήτων και οι τράπεζες θα υποχρεώνονταν να επανατιμολογήσουν τα collaterals τους.
Π.χ. σε ένα δάνειο 100 ευρώ που αντιστοιχεί ακίνητο εμπορικής αξίας 100 ευρώ αν αυτό κατασχεθεί και μέσω της διαδικασίας πώλησης πιεστούν οι τιμές π.χ. στο 70% ή 60% η τράπεζα θα χάσει αν δεν έχουν καταβληθεί για χρόνια δόσεις για να μειωθεί το κεφάλαιο που χρωστάει ο κάθε δανειολήπτης.
Κατά την δική μου άποψη αυτό που έχει αξία δεν είναι οι πλειστηριασμοί που θα οδηγήσουν σε αδιέξοδο, πολίτες, κτηματαγορά και τράπεζες.
Η ορθή λύση είναι οι ρυθμίσεις.
Όμως δεν μπορεί όλοι να τύχουν των ίδιων ρυθμίσεων.
Ένας δανειολήπτης που πληρώνει κανονικά τις δόσεις του στεγαστικού του δανείου για 10 χρόνια και αδυνατεί να αποπληρώσει την τρέχουσα περίοδο του δίνει μια πρόσθετη 10ετή περίοδο χάριτος.
Δανειολήπτης όμως που ενώ έχει εισοδήματα, εμφανίζεται ανήμπορος να πληρώσει το στεγαστικό του δάνειο δεν μπορεί να τύχει ευνοϊκής μεταχείρισης»
www.bankingnews.gr
Η ελληνική κυβέρνηση στις ανακοινώσεις που θα υπάρξουν προσεχώς θα εστιαστεί στις εξαιρέσεις που επιτεύχθηκαν ωστόσο θα υπάρξει απελευθέρωση και της πρώτης κατοικίας εξέλιξη που θα διαπιστωθεί περίτρανα μετά τις ευρωεκλογές.
Προσοχή δεν αναφερόμαστε στο σήμερα ή στις ανακοινώσεις που θα υπάρξουν σε εύλογο χρονβικό διάστημα αλλά στις συμφωνίες που έχουν υπάρξει για τους πλειστηριασμούς και θα έρθουν στην επιφάνεια τους επόμενους μήνες και ειδικά μετά τις ευρωεκλογές.
Για λόγους επικοινωνιακής στρατηγικής και διαχείρισης του κοινωνικού κόστους θα εμφανίζεται ότι η απελευθέρωση της πρώτης κατοικίας είναι τυπική και όχι ουσιαστική λόγω των εξαιρέσεων που θα υπάρξουν αλλά ουσιαστικά θα υπάρξει πλήρη απελευθέρωση των πλειστηριασμών.
Για να κατανοήσουμε όλοι τι πρόκειται να συμβεί αρκεί να δούμε τι συνέβη στην Ισπανία.
Το Ισπανικό μοντέλο πλειστηριασμών, όπου χιλιάδες ακίνητα βγήκαν προς πώληση απέτυχε παταγωδώς και ως εκ τούτου η Ελλάδα έχει ένα παράδειγμα προς αποφυγήν ώστε να προστατέψει το κοινωνικό σύνολο από αντικοινωνικές πολιτικές.
Ποιο είναι το Ισπανικό μοντέλο πλειστηριασμών που απέτυχε;
Κατ΄ εκτίμηση συνολικά 250 χιλιάδες ακίνητα κατασχέθηκαν τα τελευταία χρόνια στην Ισπανία προφανώς επίπεδα ρεκόρ.
Μόνο το 2012 κατασχέθηκαν 40 χιλιάδες ακίνητα και 67 χιλ. ακίνητα στο 6 τρίμηνο του 2013.
Ο λόγος για τους πλειστηριασμούς ήταν ότι λόγω των λογιστικών προτύπων IAS οι τράπεζες θα έπρεπε να πουλήσουν ακίνητα των οποίων οι εμπορικές αξίες μειώνονταν επικίνδυνα.
Κάθε τράπεζα αποτιμά λογιστικά την αξία του ακινήτου και την περνάει στα λογιστικά της βιβλία με όρια ανοχής έως το 70% δηλαδή αν έχει χορηγηθεί δάνειο 100 ευρώ η αξία του ακινήτου μπορεί να υποχωρήσει έως τα 70 ευρώ, χαμηλότερα ξεκινάνε τα μεγάλα προβλήματα.
Για να δοθεί μια τάξη μεγέθους μόνο το 2011 υπήρχαν στην Ισπανία 181 δισεκ. προβληματικά δάνεια.
Το 2011 με οδηγία που εξεδόθη οι τράπεζες υποχρεούνται όταν οι τιμές των ακινήτων υποχωρούν σημαντικά να προβαίνουν με συνοπτικές διαδικασίες σε κατασχέσεις και εν συνεχεία σε πλειστηριασμούς.
Στην Ισπανία περίπου 350 με 400 χιλ άτομα έχουν υποστεί καταστροφή.
Οι περισσότεροι αδυνατούν να καλύψουν τις υποχρεώσεις τους λόγω ανεργίας ή πολύ χαμηλών εισοδημάτων.
Το ποσοστό αυτό αντιστοιχεί στο 85% των κακοπληρωτών.
Δεν πληρώνουν γιατί αντικειμενικά δεν έχουν.
Το πολιτικό σύστημα της Ελλάδας πρέπει να εστιαστεί αποκλειστικά όχι στους μη έχοντες που ούτως ή άλλως αδυνατούν να πληρώσουν δόσεις και για τους οποίους πρέπει να θεσπιστούν ειδικά κριτήρια αλλά για όσους ενώ έχουν ρευστότητα δεν πληρώνουν εκμεταλλευόμενοι παράθυρα νόμων ή επικαλούμενοι την οικονομική κρίση.
Η ομάδα αυτή των ασυνεπών είναι μεταξύ 15-20 χιλιάδων το πολύ.
Όμως ακόμη και σε αυτή την περίπτωση οι ασυνεπείς δανειολήπτες θα πρέπει να προσέλθουν για διακανονισμό.
Οι πλειστηριασμοί ακινήτων….μπορεί να εξελιχθεί σε πλειστηριασμούς ελάχιστων ακινήτων αν κυριαρχήσει ο φόβος στους κατέχοντες καθώς οι μη έχοντες δεν έχουν να πληρώσουν.
Η περίπτωση της Ελλάδος
Για να βρεθεί μια λύση σε ένα πρόβλημα που υφίσταται καθώς σε σύνολο 71,3 δισεκ. ευρώ στεγαστικών δανείων περίπου 17 δισεκ. αντιμετωπίζουν πρόβλημα αφορά δηλαδή 170-180 χιλιάδες ακίνητα, χρειάζεται να ανατρέξουμε στην τραπεζική γνώση.
Ο δείκτης που καθορίζει την σχέση του χορηγούμενου δανείου με την εμπορική αξία του ακινήτου που η τράπεζα υποθηκεύει ως εγγύηση είναι το loan to value ή LTV δηλαδή σχέση δανείου προς αξία του ακινήτου.
Έως το 2006 οι ελληνικές τράπεζες είχαν χορηγήσει συνολικά 43-45 δισεκ. ευρώ στεγαστικά δάνεια σε σύνολο 71,3 δισεκ. ευρώ.
Στα δάνεια αυτά η σχέση δανείων προς αξία δηλαδή loan to value είναι πολύ υψηλή καθώς περιλαμβάνονται και οι αποπληρωμές.
Π.χ. ένας δανειολήπτης που είχε συνάψει δάνειο 200 χιλιάδων ευρώ το 2005 για 20 χρόνια έχει πληρώσει μαζί με τόκους 95-100 χιλιάδες ευρώ σχεδόν το μισό δάνειο.
Από το 2009 και έως σήμερα χορηγήθηκαν συνολικά επιπλέον 15-17 δισεκ φθάνοντας στην κορύφωση τους τον Αύγουστο και Δεκέμβριο του 2010 στα 81 δισεκ για να υποχωρήσουν τον Οκτώβριο του 2013 στα 71,3 δισεκ.
Η μείωση οφείλεται στο γεγονός ότι οι αποπληρωμές ήταν περισσότερες συγκριτικά με τα χορηγούμενα νέα στεγαστικά δάνεια και τα συνολικά υπόλοιπα των στεγαστικών δανείων μειώνονται.
Τα αναφέρουμε όλα αυτά κυρίως γιατί θέλουμε να καταδείξουμε ότι δεν έχει κανένα νόημα να κατασχέσουμε σπίτια, διαμερίσματα, ακίνητα σε δάνεια που ενώ έχει πληρωθεί το 30% το 40% ή 50% του δανείου πλέον δεν μπορεί να αποπληρωθεί λόγω κρίσης.
Συν τοις άλλοις ακόμη και αν αποκτούσαν οι τράπεζες 30 χιλιάδες ακίνητα θα προκαλούσαν μεγάλη ζημία στην κτηματαγορά λόγω μεγάλης προσφοράς.
Θα υποχωρούσαν οι τιμές των ακινήτων και οι τράπεζες θα υποχρεώνονταν να επανατιμολογήσουν τα collaterals τους.
Π.χ. σε ένα δάνειο 100 ευρώ που αντιστοιχεί ακίνητο εμπορικής αξίας 100 ευρώ αν αυτό κατασχεθεί και μέσω της διαδικασίας πώλησης πιεστούν οι τιμές π.χ. στο 70% ή 60% η τράπεζα θα χάσει αν δεν έχουν καταβληθεί για χρόνια δόσεις για να μειωθεί το κεφάλαιο που χρωστάει ο κάθε δανειολήπτης.
Κατά την δική μου άποψη αυτό που έχει αξία δεν είναι οι πλειστηριασμοί που θα οδηγήσουν σε αδιέξοδο, πολίτες, κτηματαγορά και τράπεζες.
Η ορθή λύση είναι οι ρυθμίσεις.
Όμως δεν μπορεί όλοι να τύχουν των ίδιων ρυθμίσεων.
Ένας δανειολήπτης που πληρώνει κανονικά τις δόσεις του στεγαστικού του δανείου για 10 χρόνια και αδυνατεί να αποπληρώσει την τρέχουσα περίοδο του δίνει μια πρόσθετη 10ετή περίοδο χάριτος.
Δανειολήπτης όμως που ενώ έχει εισοδήματα, εμφανίζεται ανήμπορος να πληρώσει το στεγαστικό του δάνειο δεν μπορεί να τύχει ευνοϊκής μεταχείρισης»
www.bankingnews.gr
Σχόλια αναγνωστών