Τα ομόλογα των εταιρειών διαχείρισης εμπορικών ακινήτων κινδυνεύουν να υποβαθμιστούν σε «junk», γεγονός που καθιστά ακόμη πιο ακριβό για αυτούς τον δανεισμό και θα οδηγήσει σε vertigo την αγορά
Δεχόμενες πιέσεις από το αυξανόμενο κόστος δανεισμού και την πτώση των αποτιμήσεων που εξαφάνισαν 148 δισεκατομμύρια δολάρια από την αξία των μετοχών, οι ευρωπαϊκές εταιρείες διαχείρισης ακινήτων προετοιμάζονται για ένα νέο κύμα αναταράξεων , σύμφωνα με δημοσίευμα του Bloomberg, το Σάββατο 3 Ιουνίου 2023.
Οι εταιρείες ακινήτων έχουν περίπου 165 δισεκατομμύρια δολάρια σε ομόλογα που λήγουν έως το 2026, ενώ την ίδια ώρα οι τράπεζες μειώνουν την έκθεσή τους στον κλάδο και το πιστωτικό κόστος βρίσκεται στο υψηλότερο επίπεδο από την οικονομική κρίση του 2008/2009.
Εξαιτίας των παραπάνω τα ομόλογα των εταιρειών να κινδυνεύουν να υποβαθμιστούν σε «junk», γεγονός που καθιστά ακόμη πιο ακριβό για αυτές τον δανεισμό.
Πωλήσεις περιουσιακών στοιχείων
Οι αντίθετοι άνεμοι περιλαμβάνουν την κατάρρευση των αξιών των ακινήτων γραφείων από το City του Λονδίνου έως το Βερολίνο, μετατρέποντας τη εν λόγω κατηγορία ως τη λιγότερο δημοφιλή επένδυση μεταξύ των διαχειριστών κεφαλαίων για τρίτο συνεχόμενο μήνα, σύμφωνα με την Bank of America..
Υπερχρεωμένοι, πολλοί ιδιοκτήτες εμπορικών ακινήτων θα πρέπει να στραφούν σε πωλήσεις περιουσιακών στοιχείων, περικοπές μερισμάτων και δικαιωμάτων προαίρεσης σε μια προσπάθεια διάσωσης των εταιρειών.
«Το όριο ωρίμανσης των εταιρικών ομόλόγνω θα μπορούσε να είναι καταλύτης για να πραγματοποιηθούν συναλλαγές, διότι εάν οι δανειολήπτες δεν είναι σε θέση να αναχρηματοδοτήσουν τις οφειλές τους, θα πρέπει να αποχωρήσουν», δήλωσε η Jackie Bowie, επικεφαλής του τμήματος EMEA της Chatham Financial.
«Θα έχετε περισσότερα περιουσιακά στοιχεία που πωλούνται στην αγορά, υποψιάζομαι, με χαμηλές αποτιμήσεις».
Το «βουνό» του χρέους
Ενδεικτική περίπτωση των παραπάνω εξελίξεων ήταν η σουηδική εταιρεία ακινήτων Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB, η οποία έχει βυθιστεί περισσότερο από 90% από το υψηλό όλων των εποχών.
Το βουνό του χρέους των 8 δισεκατομμυρίων δολαρίων, που χρησιμοποιήθηκε για τη δημιουργία ενός χαρτοφυλακίου με περισσότερα από 2.000 ακίνητα, έχει μετατραπεί σε …μυλόπετρα μετά το τέλος της εποχής του φθηνού χρήματος.
Οι προσπάθειες της εταιρείας να συρρικνωθεί έχουν προσελκύσει το ενδιαφέρον διαχεριστές κεφαλαίων όπως η Brookfield Asset Management, προκαλώντας άνοδο της τιμής της μετοχής την Παρασκευή 2 Ιουμίου 2023.
Τα ομόλογα της εντάχθηκαν στην κατηγορία Junk, με αποτέλεσμα να εγκαταλείψει μία προγραμματισμένη άσκησης δικαιωμάτων προαίρεσης και η αγορά προβλέπει ότι αυτό το δρόμο θα τον ακολουθήσουν και άλλες εταιρείες.
Η πλειονότητα των ομολόγων ακίνητης περιουσίας στον δείκτη ευρωομολόγων υψηλής ποιότητας εκδόθηκαν από εταιρείες που έχουν πλέον την πιστωτική τους ποιότητα αρχίζει να μοιάζει αυτά που βρίσκονται σε καθεστώς junk, σύμφωνα με ένα ποσοτικό μοντέλο του Bloomberg.
Αν δεν μπορέσουν να συρρικνώσουν τους.... σωρούς του χρέους τους ή τα επιτόκια δανεισμού δεν πέσουν ξανά, αυτοί θα πρέπει πιθανώς να πληρώσουν πολυ υψηλότερα επιτόκια για την πίστωσή τους όταν θα πρέπει να προχωρήσουν σε αναχρηματοδότηση τυο χρέους.
«Ισχυρό κίνητρο»
«Θα υπάρξει ένα πολύ ισχυρό κίνητρο για πολλούς από αυτούς τους εκδότες να επιστρέψουν στην επενδυτική βαθμίδα.
Τους έχουμε ήδη δει να προσπαθούν να υπερασπιστούν αυτή τη τάση, καθώς το επιχειρηματικό τους μοντέλο δεν είναι φυσικά υψηλής απόδοσης», δήλωσε ο Viktor Hjort, επικεφαλής πιστωτικής στρατηγικής στην BNP Paribas SA.
Η διατήρηση της αξιολόγησης για τα εταιρικά ομόλογα, ωστόσο, μπορεί να αποδειχθεί δυσβάσταχτη για ορισμένους, κυρίως επειδή επειδή τα υβριδικά ομόλογα των ιδιοκτητών έχουν εκτοξευτεί στη δευτερογενή αγορά..
Ορισμένοι διαχειριστές κεφαλαίων χάνουν την υπομονή τους, πωλώντας πίσω τα ομόλογα στις κτηματομεσιτικές εταιρείες που τα εξέδωσαν, συμπεριλαμβανομένης της Aroundtown SA και της σουηδικής Heimstaden Bostad AB.
Η ανάγκη διαχείρισης των ζημιών για τους ιδιοκτήτες είναι προφανής: οι τιμές για ομόόγα υψηλής ποιότητας σε ευρώ έχουν μειωθεί σχεδόν κατά το ένα πέμπτο από τις αρχές του 2022.
«Οι μεγάλες και ξαφνικές κινήσεις στα ονομαστικά επιτόκια δημιουργούν αβεβαιότητα και είναι σημαντικό να διατηρηθεί η χρηματοοικονομική πειθαρχία», δήλωσε ο Chief Investment Officer της Heimstaden AB, Christian Fladeland.
«Θεωρούμε ότι αυτό αντικατοπτρίζεται στον ισχυρό ισολογισμό, την πολιτική αντιστάθμισης κινδύνου και το ισορροπημένο προφίλ των λήξεων των ομολόγων».
Άλλες εταιρείες θα στραφούν στην άσκηση δικαιωμάτων προαίρεσης ή δαπανηρές εναλλακτικές μορφές χρέους προκειμένου να μειώσουν τις οφειλές , μειώνοντας τα κέρδη τους με την πάροδο του χρόνου.
Τα.. λαμπάκια στις αφοράς μετοχών αναβοσβήνουν… κόκκινες σημαίες που δεν έχουν δει από την οικονομική κρίση
To γεγονός ότι τα futures εχουν πλέον πολλαπλάσια τιμής προς τη λογιστική υποδηλώνει ότι αυτές οι μετοχές διαπραγματεύονται στα φθηνότερα επίπεδα από το 2008.
Αυτός ο το δείκτης μετρά την αξία των μετοχών μιας εταιρείας έναντι της αξίας των περιουσιακών της στοιχείων.
Το απόλυτο selloff από τον Αύγουστο του 2021 πλησιάζει το 50%, ή 148 δισεκατομμύρια δολάρια, αφήνοντας τον Stoxx 600 Real Estate Index σε ιστορικό χαμηλό σε σχέση με τον δείκτη αναφοράς των ευρωπαϊκών μετοχών.
Η ευρύτερη αναταραχή κόστισε στην British Land Plc τη θέση της στον δείκτη FTSE 100 μετά από περισσότερες από δύο δεκαετίες, ενώ ο ιδιοκτήτης στην περιοχή εμπορικών ακιήτων Canary Wharf στο Λονδίνο υποβαθμίστηκε βαθύτερα σε jink.
Έχει αφήσει επίσης τις αγορές ακινήτων σχεδόν παγωμένες με τους αγοραστές να ζητούν υψηλότερες αποδόσεις για να αντισταθμίσουν τον κίνδυνο αύξησης των επιτοκίων και την αποχώρηση των ενοικιαστών.
Η τιμή των κορυφαίων κτιρίων γραφείων στο Παρίσι, το Βερολίνο και το Άμστερνταμ μειώθηκε περισσότερο από 30% σε 12 μήνες.
Περαιτέρω περιδίνηση
Μπορεί να έρθουν χειρότερα.
Οι αξίες των εμπορικών ακινήτων στην Ευρώπη θα μπορούσαν να μειωθούν έως και 40% λόγω της κατάστασης που επικρατεί στις πιστωτικές συνθήκες , έγραψε ο αναλυτής της Citigroup Inc. Aaron Guy σε σημείωμα νωρίτερα αυτόν τον μήνα.
Επιπλέον, επισήμανε , οι ιδιοκτήτες μπορεί να χρειαστεί να παρέχουν περίπου 50% επιπλέον ίδια κεφάλαια όταν αναχρηματοδοτούν ένα περιουσιακό στοιχείο προκειμένου να ικανοποιήσουν τις προυποθέσεις δανεισμού από τις τράπαζες και τα αιδωιτικά κεφάλαια.
Αυτό οδηγεί σε επιτόκιο αναχρηματοδότησης του δανεισμού 6%.
«Λειτουργούμε με την παραδοχή ότι οι αποτιμήσεις πρέπει ακόμα να προσαρμοστούν προς τα κάτω.
Αυτό σημαίνει ότι υπάρχει ακόμα περισσότερος.... πόνος στην αγροά», δήλωσε ο Max Berger, διαχειριστής χαρτοφυλακίου στην DWS Investment GmbH.
«Μερικά από αυτά τα επιχειρηματικά μοντέλα δεν είναι πλέον βιώσιμα.
Οι αγορές ομολόγων το γνωρίζουν καλά αυτό».
Η αβεβαιότητα έχει αφήσει τους διαχειριστές κεφαλαίοων επιφυλακτικούς.
«Μένουμε έξω από τον κλάδο», δήλωσε ο Lucas Maruri, διαχειριστής στη MAPFRE Asset Management, η οποία διαχειρίζεται κεφάλαια περίπου 40 δισεκατομμύρια ευρώ.
«Εκτιμούμε ότι εξακολουθούν να υπάρχουν κίνδυνοι που εμποδίζουν την καλή απόδοση των μετοχών των εταιρειών εμπορικών ακινήτων τους επόμενους μήνες».
www.bankingnews.gr
Οι εταιρείες ακινήτων έχουν περίπου 165 δισεκατομμύρια δολάρια σε ομόλογα που λήγουν έως το 2026, ενώ την ίδια ώρα οι τράπεζες μειώνουν την έκθεσή τους στον κλάδο και το πιστωτικό κόστος βρίσκεται στο υψηλότερο επίπεδο από την οικονομική κρίση του 2008/2009.
Εξαιτίας των παραπάνω τα ομόλογα των εταιρειών να κινδυνεύουν να υποβαθμιστούν σε «junk», γεγονός που καθιστά ακόμη πιο ακριβό για αυτές τον δανεισμό.
Πωλήσεις περιουσιακών στοιχείων
Οι αντίθετοι άνεμοι περιλαμβάνουν την κατάρρευση των αξιών των ακινήτων γραφείων από το City του Λονδίνου έως το Βερολίνο, μετατρέποντας τη εν λόγω κατηγορία ως τη λιγότερο δημοφιλή επένδυση μεταξύ των διαχειριστών κεφαλαίων για τρίτο συνεχόμενο μήνα, σύμφωνα με την Bank of America..
Υπερχρεωμένοι, πολλοί ιδιοκτήτες εμπορικών ακινήτων θα πρέπει να στραφούν σε πωλήσεις περιουσιακών στοιχείων, περικοπές μερισμάτων και δικαιωμάτων προαίρεσης σε μια προσπάθεια διάσωσης των εταιρειών.
«Το όριο ωρίμανσης των εταιρικών ομόλόγνω θα μπορούσε να είναι καταλύτης για να πραγματοποιηθούν συναλλαγές, διότι εάν οι δανειολήπτες δεν είναι σε θέση να αναχρηματοδοτήσουν τις οφειλές τους, θα πρέπει να αποχωρήσουν», δήλωσε η Jackie Bowie, επικεφαλής του τμήματος EMEA της Chatham Financial.
«Θα έχετε περισσότερα περιουσιακά στοιχεία που πωλούνται στην αγορά, υποψιάζομαι, με χαμηλές αποτιμήσεις».
Το «βουνό» του χρέους
Ενδεικτική περίπτωση των παραπάνω εξελίξεων ήταν η σουηδική εταιρεία ακινήτων Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB, η οποία έχει βυθιστεί περισσότερο από 90% από το υψηλό όλων των εποχών.
Το βουνό του χρέους των 8 δισεκατομμυρίων δολαρίων, που χρησιμοποιήθηκε για τη δημιουργία ενός χαρτοφυλακίου με περισσότερα από 2.000 ακίνητα, έχει μετατραπεί σε …μυλόπετρα μετά το τέλος της εποχής του φθηνού χρήματος.
Οι προσπάθειες της εταιρείας να συρρικνωθεί έχουν προσελκύσει το ενδιαφέρον διαχεριστές κεφαλαίων όπως η Brookfield Asset Management, προκαλώντας άνοδο της τιμής της μετοχής την Παρασκευή 2 Ιουμίου 2023.
Τα ομόλογα της εντάχθηκαν στην κατηγορία Junk, με αποτέλεσμα να εγκαταλείψει μία προγραμματισμένη άσκησης δικαιωμάτων προαίρεσης και η αγορά προβλέπει ότι αυτό το δρόμο θα τον ακολουθήσουν και άλλες εταιρείες.
Η πλειονότητα των ομολόγων ακίνητης περιουσίας στον δείκτη ευρωομολόγων υψηλής ποιότητας εκδόθηκαν από εταιρείες που έχουν πλέον την πιστωτική τους ποιότητα αρχίζει να μοιάζει αυτά που βρίσκονται σε καθεστώς junk, σύμφωνα με ένα ποσοτικό μοντέλο του Bloomberg.
Αν δεν μπορέσουν να συρρικνώσουν τους.... σωρούς του χρέους τους ή τα επιτόκια δανεισμού δεν πέσουν ξανά, αυτοί θα πρέπει πιθανώς να πληρώσουν πολυ υψηλότερα επιτόκια για την πίστωσή τους όταν θα πρέπει να προχωρήσουν σε αναχρηματοδότηση τυο χρέους.
«Ισχυρό κίνητρο»
«Θα υπάρξει ένα πολύ ισχυρό κίνητρο για πολλούς από αυτούς τους εκδότες να επιστρέψουν στην επενδυτική βαθμίδα.
Τους έχουμε ήδη δει να προσπαθούν να υπερασπιστούν αυτή τη τάση, καθώς το επιχειρηματικό τους μοντέλο δεν είναι φυσικά υψηλής απόδοσης», δήλωσε ο Viktor Hjort, επικεφαλής πιστωτικής στρατηγικής στην BNP Paribas SA.
Η διατήρηση της αξιολόγησης για τα εταιρικά ομόλογα, ωστόσο, μπορεί να αποδειχθεί δυσβάσταχτη για ορισμένους, κυρίως επειδή επειδή τα υβριδικά ομόλογα των ιδιοκτητών έχουν εκτοξευτεί στη δευτερογενή αγορά..
Ορισμένοι διαχειριστές κεφαλαίων χάνουν την υπομονή τους, πωλώντας πίσω τα ομόλογα στις κτηματομεσιτικές εταιρείες που τα εξέδωσαν, συμπεριλαμβανομένης της Aroundtown SA και της σουηδικής Heimstaden Bostad AB.
Η ανάγκη διαχείρισης των ζημιών για τους ιδιοκτήτες είναι προφανής: οι τιμές για ομόόγα υψηλής ποιότητας σε ευρώ έχουν μειωθεί σχεδόν κατά το ένα πέμπτο από τις αρχές του 2022.
«Οι μεγάλες και ξαφνικές κινήσεις στα ονομαστικά επιτόκια δημιουργούν αβεβαιότητα και είναι σημαντικό να διατηρηθεί η χρηματοοικονομική πειθαρχία», δήλωσε ο Chief Investment Officer της Heimstaden AB, Christian Fladeland.
«Θεωρούμε ότι αυτό αντικατοπτρίζεται στον ισχυρό ισολογισμό, την πολιτική αντιστάθμισης κινδύνου και το ισορροπημένο προφίλ των λήξεων των ομολόγων».
Άλλες εταιρείες θα στραφούν στην άσκηση δικαιωμάτων προαίρεσης ή δαπανηρές εναλλακτικές μορφές χρέους προκειμένου να μειώσουν τις οφειλές , μειώνοντας τα κέρδη τους με την πάροδο του χρόνου.
Τα.. λαμπάκια στις αφοράς μετοχών αναβοσβήνουν… κόκκινες σημαίες που δεν έχουν δει από την οικονομική κρίση
To γεγονός ότι τα futures εχουν πλέον πολλαπλάσια τιμής προς τη λογιστική υποδηλώνει ότι αυτές οι μετοχές διαπραγματεύονται στα φθηνότερα επίπεδα από το 2008.
Αυτός ο το δείκτης μετρά την αξία των μετοχών μιας εταιρείας έναντι της αξίας των περιουσιακών της στοιχείων.
Το απόλυτο selloff από τον Αύγουστο του 2021 πλησιάζει το 50%, ή 148 δισεκατομμύρια δολάρια, αφήνοντας τον Stoxx 600 Real Estate Index σε ιστορικό χαμηλό σε σχέση με τον δείκτη αναφοράς των ευρωπαϊκών μετοχών.
Η ευρύτερη αναταραχή κόστισε στην British Land Plc τη θέση της στον δείκτη FTSE 100 μετά από περισσότερες από δύο δεκαετίες, ενώ ο ιδιοκτήτης στην περιοχή εμπορικών ακιήτων Canary Wharf στο Λονδίνο υποβαθμίστηκε βαθύτερα σε jink.
Έχει αφήσει επίσης τις αγορές ακινήτων σχεδόν παγωμένες με τους αγοραστές να ζητούν υψηλότερες αποδόσεις για να αντισταθμίσουν τον κίνδυνο αύξησης των επιτοκίων και την αποχώρηση των ενοικιαστών.
Η τιμή των κορυφαίων κτιρίων γραφείων στο Παρίσι, το Βερολίνο και το Άμστερνταμ μειώθηκε περισσότερο από 30% σε 12 μήνες.
Περαιτέρω περιδίνηση
Μπορεί να έρθουν χειρότερα.
Οι αξίες των εμπορικών ακινήτων στην Ευρώπη θα μπορούσαν να μειωθούν έως και 40% λόγω της κατάστασης που επικρατεί στις πιστωτικές συνθήκες , έγραψε ο αναλυτής της Citigroup Inc. Aaron Guy σε σημείωμα νωρίτερα αυτόν τον μήνα.
Επιπλέον, επισήμανε , οι ιδιοκτήτες μπορεί να χρειαστεί να παρέχουν περίπου 50% επιπλέον ίδια κεφάλαια όταν αναχρηματοδοτούν ένα περιουσιακό στοιχείο προκειμένου να ικανοποιήσουν τις προυποθέσεις δανεισμού από τις τράπαζες και τα αιδωιτικά κεφάλαια.
Αυτό οδηγεί σε επιτόκιο αναχρηματοδότησης του δανεισμού 6%.
«Λειτουργούμε με την παραδοχή ότι οι αποτιμήσεις πρέπει ακόμα να προσαρμοστούν προς τα κάτω.
Αυτό σημαίνει ότι υπάρχει ακόμα περισσότερος.... πόνος στην αγροά», δήλωσε ο Max Berger, διαχειριστής χαρτοφυλακίου στην DWS Investment GmbH.
«Μερικά από αυτά τα επιχειρηματικά μοντέλα δεν είναι πλέον βιώσιμα.
Οι αγορές ομολόγων το γνωρίζουν καλά αυτό».
Η αβεβαιότητα έχει αφήσει τους διαχειριστές κεφαλαίοων επιφυλακτικούς.
«Μένουμε έξω από τον κλάδο», δήλωσε ο Lucas Maruri, διαχειριστής στη MAPFRE Asset Management, η οποία διαχειρίζεται κεφάλαια περίπου 40 δισεκατομμύρια ευρώ.
«Εκτιμούμε ότι εξακολουθούν να υπάρχουν κίνδυνοι που εμποδίζουν την καλή απόδοση των μετοχών των εταιρειών εμπορικών ακινήτων τους επόμενους μήνες».
www.bankingnews.gr
Σχόλια αναγνωστών