Σημαντική αλλαγή είναι ότι ο πλειστηριασμός θα γίνεται σε τιμή εκκίνησης του ακινήτου με βάση την εμπορική του αξία
Σε πλήρη αλλαγή του τοπίου επέρχεται το καθεστώς των πλειστηριασμών μετά την ψήφιση του νέου Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας.
Οι τράπεζες αποκτούν το πιο σημαντικό ρόλο στην όλη διαδικασία.
Πλέον έχουν το προβάδισμα και σε ποσοστό που φθάνει στο 65% ενώ μέχρι πρότινος το είχαν τα Ασφαλιστικά Ταμεία η εφορία σε ότι αφορά τα χρήματα που θα ελάμβαναν από τον πλειστηριασμό.
Η επόμενη σημαντική αλλαγή είναι ότι ο πλειστηριασμός θα γίνει σε τιμή εκκίνησης του ακινήτου με βάση την εμπορική αξία του ακινήτου.
Οι τιμές των ακινήτων έχουν μειωθεί έως 38% με βάση τα επίσημα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος.
Στελέχη της κτηματαγοράς κάνουν λόγο για πτώση έως 60% των τιμών των ακινήτων.
Πράγματι πρόκειται για διευκόλυνση προς το τραπεζικό σύστημα καθώς συμβάλλει στη μείωση του κόστους απόκτησης ενός ακινήτου που έχει χρηματοδοτηθεί από την ίδια την τράπεζα.
Παράδειγμα: Όταν η εμπορική αξία ανέρχεται τα 1000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και η αντικειμενική αξία ήταν στα 2000 ευρώ, ο επισπεύδων του πλειστηριασμού στην πρώτη περίπτωση θα βάλει 100.000 ευρώ για να αρχίσει η διαδικασία ενώ αν ο υπολογισμός ήταν με την αντικειμενική θα ήταν στις 200.000 ευρώ.
Με το νέο Κώδικα στην περίπτωση που ο επισπεύδων είναι μία τράπεζα από τις 100.000 ευρώ θα πάρει πίσω τις 65.000 ευρώ ενώ μέχρι πρότινος έβαζε 200.000 ευρώ και τα χρήματα πήγαν στους οφειλέτες του ιδιοκτήτη του ακινήτου.
Το www.bankingnews.gr ζήτησε τη συνεργασία της δικηγόρου Ευσταθίας Μαχαίρα, που είναι συνεργάτης του δικηγορικού γραφείου Κωνσταντίνας Φουντέας και Συνεργάτες.
Η Ευσταθία Μαχαίρα εστίασε τη νομική της ματιά στους πλειστηριασμούς και στις επικείμενες αλλαγές.
Αρχικά, ενώ μέχρι σήμερα η τιμή πρώτης προσφοράς για τον πλειστηριασμό ακινήτου, κατά την ημέρα της κατάσχεσης, οριζόταν η αντικειμενική του αξία, σήμερα ορίζεται η εμπορική του αξία.
Αυτό σημαίνει ότι δε θα υπάρχουν αντικειμενικά κριτήρια προσδιορισμού της αξίας του εκπλειστηριάσματος, ενώ σε κάποιες περιοχές, οι εμπορικές αξίες των ακινήτων έχουν ήδη μειωθεί δραματικά.
Για παράδειγμα, σε περιοχές της Αθήνας.
Πρακτικά, αυτό θα σημαίνει, πως το ακίνητο τελικά θα πλειστηριάζεται, αφού η τιμή του θα είναι πολύ χαμηλή (ενώ μέχρι σήμερα διατηρούσαν έστω μια (αξιοπρεπή) τιμή), θα ευνοηθούν οι Τράπεζες και όσοι έχουν χρήματα, ενώ ο οφειλέτης θα εξακολουθεί να οφείλει στην Τράπεζα ή σε Πιστωτή, αφού από το πλειστηρίασμα δε θα ικανοποιηθεί πλήρως ο δανειστής.
- Διαφοροποιείται η σειρά κατάταξης των δανειστών στον πίνακα κατάταξης.
Αν υπάρχουν απαιτήσεις του άρθρου 975 Κπολ Δ ( π.χ απαιτήσεις με ειδικό προνόμιο, όπως είναι οι απαιτήσεις εργαζομένων) και μη προνομιούχες απαιτήσεις, κάθε κατηγορία ικανοποιείται έως το 50% του ποσού του πλειστηριάσματος, που πρέπει να διανεμηθεί στους πιστωτές, ενώ στους μη προνομιούχους η ικανοποίηση γίνεται συμμέτρως. Αυτό σημαίνει μια εκ νέου φαλκίδευση των δικαιωμάτων των εργαζομένων.
- Υπάρχει μια κατάφωρη σύντμηση των προθεσμιών άμυνας του οφειλέτη- καθ’ ου ο πλειστηριασμός.
Σε περίπτωση που ο καθ’ ου η κατάσχεση είναι απών και δεν έχει λάβει γνώση της κατάσχεσης (άρθ. 995ΚπολΔ), ενώ δεν έχει την κατοικία του στην περιφέρεια του δήμου ή της Κοινότητας όπου έγινε η κατάσχεση, η προθεσμία που δίνεται από τον Νόμο για την επίδοση της κατασχετήριας έκθεσης είναι πλέον 5 ημέρες, αντί για 8 ημέρες που ίσχυε μέχρι σήμερα.
- Αρ. 980ΚΠολΔ
«Σε περίπτωση ανακοπής ενός δανειστή κατά του πίνακα κατάταξης, οι υπόλοιποι δανειστές μπορούν να ικανοποιηθούν μέσω του υπάλληλου πλειστηριασμού, εφόσον εμφανίσουν ισόποση εγγυητική επιστολή πλέον τόκων, σε πρώτη ζήτηση τράπεζας που είναι νόμιμα εγκατεστημένη στην Ελλάδα».
Στην ουσία, φαίνεται για μια εν μέρει προνομιακή ικανοποίηση δανειστών, μέχρι την τελεσίδικη απόφαση επί της ανακοπής ενός δανειστή.
Όπως φαίνεται, όποιος έχει χρήματα να εγγυηθεί για το εκπλειστηρίασμα, θα μπορεί να ικανοποιηθεί από αυτό, μέχρι να εκδοθεί απόφαση επί της ανακοπής σε δεύτερο βαθμό. Μέχρι πρότινος, αυτό δεν ίσχυε και ο υπάλληλος του πλειστηριασμού δε μπορούσε να πληρώσει τους δανειστές των οποίων η κατάταξη προσβαλλόταν με την ανακοπή. Δίνεται για άλλη μια φορά προνόμιο, σε όσους Δανειστές έχουν χρήματα και μπορούν να εγγυηθούν και κυρίως αυτοί οι δανειστές θα είναι τα μεγάλα τραπεζικά Ιδρύματα.
- Σε περίπτωση που το ακίνητο ήταν μισθωμένο με την άσκηση επιχείρησης, κατά τη διενέργεια του πλειστηριασμού, ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση, οπότε αυτή λύεται με την πάροδο δύο μηνών από την καταγγελία.
Πρόκειται για μια δυσμενή επίπτωση εις βάρος του μισθωτή, ο οποίος πιθανότατα αγνοούσε τις οφειλές του ιδιοκτήτη του ακινήτου και του κινδύνου πλειστηριασμού.
Όλα τα ανωτέρω είναι ενδεικτικές αλλαγές που συντελέστηκαν στη διαδικασία κατάσχεσης και πλειστηριασμού ακινήτων. Πρόκειται για φαλκίδευση δικαιωμάτων των οφειλετών, στην πραγματικότητα για ένα είδος προσφορότητας και επιτάχυνσης των πλειστηριασμών.
Η αναστολή των πλειστηριασμών όσον αφορά την πρώτη κατοικία, ισχύει μέχρι 31-12-2015.
Από 01-01-2016 και με εφαρμογή των ανωτέρω, βάσει σημερινά δεδομένα, εάν δεν υπάρξει νομοθετική πρόβλεψη για τα κόκκινα δάνεια και την αναστολή των πλειστηριασμών, οι οφειλέτες θα έρθουν για πρώτη φορά αντιμέτωποι με τον κίνδυνο απώλειας της κατοικίας τους.
(Πρώτη Ενημέρωση: Παρασκευή 24 Ιουλίου, 8:07)
Νίκος Θεοδωρόπουλος
ntheo@bankingnews.gr
www.bankingnews.gr
Οι τράπεζες αποκτούν το πιο σημαντικό ρόλο στην όλη διαδικασία.
Πλέον έχουν το προβάδισμα και σε ποσοστό που φθάνει στο 65% ενώ μέχρι πρότινος το είχαν τα Ασφαλιστικά Ταμεία η εφορία σε ότι αφορά τα χρήματα που θα ελάμβαναν από τον πλειστηριασμό.
Η επόμενη σημαντική αλλαγή είναι ότι ο πλειστηριασμός θα γίνει σε τιμή εκκίνησης του ακινήτου με βάση την εμπορική αξία του ακινήτου.
Οι τιμές των ακινήτων έχουν μειωθεί έως 38% με βάση τα επίσημα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος.
Στελέχη της κτηματαγοράς κάνουν λόγο για πτώση έως 60% των τιμών των ακινήτων.
Πράγματι πρόκειται για διευκόλυνση προς το τραπεζικό σύστημα καθώς συμβάλλει στη μείωση του κόστους απόκτησης ενός ακινήτου που έχει χρηματοδοτηθεί από την ίδια την τράπεζα.
Παράδειγμα: Όταν η εμπορική αξία ανέρχεται τα 1000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και η αντικειμενική αξία ήταν στα 2000 ευρώ, ο επισπεύδων του πλειστηριασμού στην πρώτη περίπτωση θα βάλει 100.000 ευρώ για να αρχίσει η διαδικασία ενώ αν ο υπολογισμός ήταν με την αντικειμενική θα ήταν στις 200.000 ευρώ.
Με το νέο Κώδικα στην περίπτωση που ο επισπεύδων είναι μία τράπεζα από τις 100.000 ευρώ θα πάρει πίσω τις 65.000 ευρώ ενώ μέχρι πρότινος έβαζε 200.000 ευρώ και τα χρήματα πήγαν στους οφειλέτες του ιδιοκτήτη του ακινήτου.
Το www.bankingnews.gr ζήτησε τη συνεργασία της δικηγόρου Ευσταθίας Μαχαίρα, που είναι συνεργάτης του δικηγορικού γραφείου Κωνσταντίνας Φουντέας και Συνεργάτες.
Η Ευσταθία Μαχαίρα εστίασε τη νομική της ματιά στους πλειστηριασμούς και στις επικείμενες αλλαγές.
Αρχικά, ενώ μέχρι σήμερα η τιμή πρώτης προσφοράς για τον πλειστηριασμό ακινήτου, κατά την ημέρα της κατάσχεσης, οριζόταν η αντικειμενική του αξία, σήμερα ορίζεται η εμπορική του αξία.
Αυτό σημαίνει ότι δε θα υπάρχουν αντικειμενικά κριτήρια προσδιορισμού της αξίας του εκπλειστηριάσματος, ενώ σε κάποιες περιοχές, οι εμπορικές αξίες των ακινήτων έχουν ήδη μειωθεί δραματικά.
Για παράδειγμα, σε περιοχές της Αθήνας.
Πρακτικά, αυτό θα σημαίνει, πως το ακίνητο τελικά θα πλειστηριάζεται, αφού η τιμή του θα είναι πολύ χαμηλή (ενώ μέχρι σήμερα διατηρούσαν έστω μια (αξιοπρεπή) τιμή), θα ευνοηθούν οι Τράπεζες και όσοι έχουν χρήματα, ενώ ο οφειλέτης θα εξακολουθεί να οφείλει στην Τράπεζα ή σε Πιστωτή, αφού από το πλειστηρίασμα δε θα ικανοποιηθεί πλήρως ο δανειστής.
- Διαφοροποιείται η σειρά κατάταξης των δανειστών στον πίνακα κατάταξης.
Αν υπάρχουν απαιτήσεις του άρθρου 975 Κπολ Δ ( π.χ απαιτήσεις με ειδικό προνόμιο, όπως είναι οι απαιτήσεις εργαζομένων) και μη προνομιούχες απαιτήσεις, κάθε κατηγορία ικανοποιείται έως το 50% του ποσού του πλειστηριάσματος, που πρέπει να διανεμηθεί στους πιστωτές, ενώ στους μη προνομιούχους η ικανοποίηση γίνεται συμμέτρως. Αυτό σημαίνει μια εκ νέου φαλκίδευση των δικαιωμάτων των εργαζομένων.
- Υπάρχει μια κατάφωρη σύντμηση των προθεσμιών άμυνας του οφειλέτη- καθ’ ου ο πλειστηριασμός.
Σε περίπτωση που ο καθ’ ου η κατάσχεση είναι απών και δεν έχει λάβει γνώση της κατάσχεσης (άρθ. 995ΚπολΔ), ενώ δεν έχει την κατοικία του στην περιφέρεια του δήμου ή της Κοινότητας όπου έγινε η κατάσχεση, η προθεσμία που δίνεται από τον Νόμο για την επίδοση της κατασχετήριας έκθεσης είναι πλέον 5 ημέρες, αντί για 8 ημέρες που ίσχυε μέχρι σήμερα.
- Αρ. 980ΚΠολΔ
«Σε περίπτωση ανακοπής ενός δανειστή κατά του πίνακα κατάταξης, οι υπόλοιποι δανειστές μπορούν να ικανοποιηθούν μέσω του υπάλληλου πλειστηριασμού, εφόσον εμφανίσουν ισόποση εγγυητική επιστολή πλέον τόκων, σε πρώτη ζήτηση τράπεζας που είναι νόμιμα εγκατεστημένη στην Ελλάδα».
Στην ουσία, φαίνεται για μια εν μέρει προνομιακή ικανοποίηση δανειστών, μέχρι την τελεσίδικη απόφαση επί της ανακοπής ενός δανειστή.
Όπως φαίνεται, όποιος έχει χρήματα να εγγυηθεί για το εκπλειστηρίασμα, θα μπορεί να ικανοποιηθεί από αυτό, μέχρι να εκδοθεί απόφαση επί της ανακοπής σε δεύτερο βαθμό. Μέχρι πρότινος, αυτό δεν ίσχυε και ο υπάλληλος του πλειστηριασμού δε μπορούσε να πληρώσει τους δανειστές των οποίων η κατάταξη προσβαλλόταν με την ανακοπή. Δίνεται για άλλη μια φορά προνόμιο, σε όσους Δανειστές έχουν χρήματα και μπορούν να εγγυηθούν και κυρίως αυτοί οι δανειστές θα είναι τα μεγάλα τραπεζικά Ιδρύματα.
- Σε περίπτωση που το ακίνητο ήταν μισθωμένο με την άσκηση επιχείρησης, κατά τη διενέργεια του πλειστηριασμού, ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση, οπότε αυτή λύεται με την πάροδο δύο μηνών από την καταγγελία.
Πρόκειται για μια δυσμενή επίπτωση εις βάρος του μισθωτή, ο οποίος πιθανότατα αγνοούσε τις οφειλές του ιδιοκτήτη του ακινήτου και του κινδύνου πλειστηριασμού.
Όλα τα ανωτέρω είναι ενδεικτικές αλλαγές που συντελέστηκαν στη διαδικασία κατάσχεσης και πλειστηριασμού ακινήτων. Πρόκειται για φαλκίδευση δικαιωμάτων των οφειλετών, στην πραγματικότητα για ένα είδος προσφορότητας και επιτάχυνσης των πλειστηριασμών.
Η αναστολή των πλειστηριασμών όσον αφορά την πρώτη κατοικία, ισχύει μέχρι 31-12-2015.
Από 01-01-2016 και με εφαρμογή των ανωτέρω, βάσει σημερινά δεδομένα, εάν δεν υπάρξει νομοθετική πρόβλεψη για τα κόκκινα δάνεια και την αναστολή των πλειστηριασμών, οι οφειλέτες θα έρθουν για πρώτη φορά αντιμέτωποι με τον κίνδυνο απώλειας της κατοικίας τους.
(Πρώτη Ενημέρωση: Παρασκευή 24 Ιουλίου, 8:07)
Νίκος Θεοδωρόπουλος
ntheo@bankingnews.gr
www.bankingnews.gr
Σχόλια αναγνωστών