DBRS: Η ελληνική αγορά ακινήτων δεν έχει ανοσία στον κορωνοϊό - Μεγάλο το πλήγμα στα ακίνητα για airbnb

DBRS: Η ελληνική αγορά ακινήτων δεν έχει ανοσία στον κορωνοϊό - Μεγάλο το πλήγμα στα ακίνητα για airbnb
Το σημαντικό δημοσιονομικό κόστος των πολιτικών που σχετίζονται με την πανδημία θα μπορούσε να περιορίσει τον δημοσιονομικό χώρο της κυβέρνησης για πρόσθετα φορολογικά μέτρα
Η αυξανόμενη ζήτηση ξένων επενδυτών και οι βελτιωμένες εγχώριες οικονομικές συνθήκες αποτέλεσαν τους κύριους μοχλούς της βελτίωσης στην αγορά ακινήτων κατοικιών, επισημαίνει στη σημερινή της ανάλυση η DBRS.
Ειδικότερα, στη σημερινή, 16 Ιουλίου 2020, ανάλυση υπό τον τίτλο "Greek Housing Market Is Not Immune to the Coronavirus Disease" (Η ελληνική αγορά κατοικίας δεν είναι ανοσοποιημένη από την ασθένεια του κορωνοϊού), που σας παρουσιάζει το bankingnews.gr, η DBRS επισημαίνει ότι η ελληνική αγορά κατοικίας διατήρησε τη θετική της δυναμική ανάπτυξης το πρώτο τρίμηνο του 2020 παρά την έναρξη της επιδημίας του κορωνοϊού (COVID-19).
Μετά από μια μακρά μείωση που έφτασε το 54% από το 2009 έως το 2017, οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα αυξήθηκαν κατά 9% την περίοδο 2018-19.
Οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν κατά 6,9% από τον Ιανουάριο έως τον Μάρτιο του 2020.
Η αυξανόμενη ζήτηση ξένων επενδυτών και οι βελτιωμένες εγχώριες οικονομικές συνθήκες αποτέλεσαν τους κύριους μοχλούς της βελτίωσης στην αγορά ακινήτων κατοικιών, αναφέρει η DBRS.
Ωστόσο, το άνευ προηγουμένου οικονομικό σοκ που προκλήθηκε από την πανδημία πιθανότατα θα είχε αρνητικές επιπτώσεις στην κατασκευαστική δραστηριότητα και στις συναλλαγές ακινήτων το δεύτερο τρίμηνο του 2020 και θα αυξήσει την αβεβαιότητα σχετικά με την εξέλιξη της αγοράς και τις τιμές το δεύτερο εξάμηνο του έτους.
Η οικοδομική δραστηριότητα, όπως μετράται από τον αριθμό των αδειών οικοδομής που εκδόθηκαν, αφού αυξήθηκε κατά 41% το πρώτο τρίμηνο του 2020 και 12% το 2019, μειώθηκε κατά 23% τον Απρίλιο σε σύγκριση με τον ίδιο μήνα πέρυσι.
Δεδομένης της μεγάλης εξάρτησης από την ξένη ζήτηση, οι προοπτικές της ελληνικής αγοράς κατοικιών φέτος θα εξαρτηθούν σε μεγάλο βαθμό από την εξέλιξη της πανδημίας και τον ρυθμό ανάκαμψης των μεγάλων αγορών ξένων αγοραστών, την όρεξή τους για ταξίδια και σε κάποιο βαθμό την εμπιστοσύνη τους στην ευελιξία και τον χειρισμό της κρίσης στην Ελλάδα.
Κατά την άποψη της DBRS Morningstar, οι μακροπρόθεσμες προοπτικές της ελληνικής αγοράς κατοικιών θα εξαρτηθούν από την ικανότητα της Ελλάδας να ανακάμψει από την πανδημία χωρίς να υποστεί μόνιμη ζημιά στην αγορά εργασίας της και την ικανότητά της να ενισχύσει την εμπιστοσύνη των επενδυτών βελτιώνοντας τις μακροπρόθεσμες προοπτικές της ελληνικής οικονομίας και συνεχίζοντας με διαρθρωτικές μεταρρυθμίσεις.
Image
Ξένη ζήτηση και οικονομική ανάκαμψη βασικοί παράγοντες για τη δραστηριότητα της αγοράς κατοικιών

Η ανάκαμψη της ελληνικής αγοράς οικιστικών ακινήτων βελτιώθηκε το 2019.
Μετά από μια τεράστια συρρίκνωση μεταξύ του 2009 και του 2016, με σωρευτική μείωση κατά 54%, οι τιμές των κατοικιών συνέχισαν σε ανοδική τάση για δεύτερη συνεχόμενη χρονιά.
Μετά από οριακή πτώση το 2017 και μέτρια αύξηση 1,8% το 2018, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 7,3% πέρυσι.
Κοιτάζοντας την εξέλιξη των τιμών στις διάφορες περιοχές της Ελλάδας, είναι εμφανής μια ετερογενής εικόνα.
Οι μεγαλύτερες πόλεις της Ελλάδας και οι δημοφιλείς τουριστικοί προορισμοί κατέγραψαν απότομες αυξήσεις τιμών κατοικιών σε σύγκριση με την υπόλοιπη χώρα.
Μια γεωγραφική ανάλυση δείχνει ότι, το 2019, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 10,4% στην Αθήνα, 6,8% στη Θεσσαλονίκη, τη δεύτερη μεγαλύτερη πόλη της Ελλάδας και κατά 4,1% σε άλλες μεγάλες πόλεις, σύμφωνα με στοιχεία οικιστικών ακινήτων από την Τράπεζα της Ελλάδος.
Μαζί με τις βελτιωμένες συνθήκες στην ελληνική οικονομία, η αυξανόμενη ζήτηση ξένων επενδυτών και η κατάσταση της Ελλάδας ως δημοφιλούς τουριστικού προορισμού συνέβαλαν στην ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων.
Το πρόγραμμα visa στην Ελλάδα, που ξεκίνησε το 2013 (πίνακας 1), συνέβαλε επίσης στην αύξηση των εισροών ΑΞΕ από το 2016.
Οι καθαρές εισροές κεφαλαίων από το εξωτερικό για αγορές ακινήτων αυξήθηκαν κατά 172,1% το 2018 σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος, ενώ αυξήθηκαν περαιτέρω το 2019 κατά περίπου 30%.
Οι άμεσες επενδύσεις από χώρες της ζώνης του ευρώ στην Ελλάδα αντιπροσωπεύουν σχεδόν το 80% των συνολικών εισροών, κυρίως από τη Γερμανία και την Ολλανδία, και το υπόλοιπο 20% από μη κατοίκους της ΕΕ, κυρίως από την Κίνα, τη Ρωσία και τις αραβικές χώρες.
Image
Επιπλέον, η αυξανόμενη ζήτηση για βραχυπρόθεσμα ενοίκια στην Αθήνα και σε άλλες τουριστικές περιοχές έχει αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια, οδηγώντας σε αυξημένη κατασκευαστική δραστηριότητα.
Από την πλευρά της προσφοράς, ο αριθμός των αδειών οικοδομής συνέχισε την ανοδική του πορεία, υποδηλώνοντας περαιτέρω επιτάχυνση.
Το 2019, οι άδειες οικοδομής αυξήθηκαν κατά 12% σε σχεδόν 17.000, φθάνοντας στον υψηλότερο αριθμό από το 2012, αν και αυτό παραμένει πολύ κάτω από τις 80.000 άδειες που εκδίδονταν κάθε χρόνο
κατά μέσο όρο μεταξύ 2003 και 2008.
Ένα παρόμοιο περιφερειακό μοτίβο με αυτό των τιμών των κατοικιών παρατηρείται επίσης στις άδειες οικοδομής, με τις περιοχές της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης και το νησί της Κρήτης να υπεράχουν, σηματοδοτώντας ότι η κατασκευαστική δραστηριότητα σε αυτές τις περιοχές είχε συσσωρεύσει πριν την κρίση του COVID-19.
Ωστόσο, τα περιοριστικά μέτρα για την πρόληψη της εξάπλωσης του ιού που οδήγησαν σε διακοπή της οικονομικής δραστηριότητας πιθανότατα θα ασκήσουν πτωτική πίεση στην αγορά ακινήτων το δεύτερο τρίμηνο του 2020 και θα προκαλέσουν επίσης αβεβαιότητα σχετικά με την εξέλιξη της αγοράς κατά το δεύτερο εξάμηνο.
Η οικοδομική δραστηριότητα, η οποία υπολογίζεται βάσει των αδειών οικοδομής που εκδόθηκαν, μειώθηκε κατά 23% τον Απρίλιο του 2020 σε σύγκριση με τον ίδιο μήνα πέρυσι.

Η πανδημία θα επηρεάσει την ελληνική αγορά ακινήτων

Η υψηλή αβεβαιότητα σχετικά με την εξέλιξη του ιού και τις οικονομικές προοπτικές θα επηρεάσουν το συναίσθημα των καταναλωτών και την ικανότητα των ελληνικών νοικοκυριών να αγοράσουν ακίνητα.
Η πανδημία αναμένεται να εκτροχιάσει την ανάκαμψη της οικονομίας, καθώς οι προβλέψεις δείχνουν σοβαρή συρρίκνωση φέτος λόγω της μεγάλης εξάρτησης της οικονομίας από τον τουρισμό, η οποία επηρεάζει άμεσα περισσότερο από το 10% του ΑΕΠ και αντιπροσωπεύει περίπου το 16% της συνολικής απασχόλησης.
Ο πίνακας 3 δείχνει την ιστορικά ισχυρή αρνητική συσχέτιση μεταξύ του ποσοστού ανεργίας και των οικοδομικών αδειών στην Ελλάδα.
Image
Για να μετριάσει τον οικονομικό αντίκτυπο από την πανδημία, η κυβέρνηση ενέκρινε ένα μεγάλο πακέτο ρευστότητας για να στηρίξει το εισόδημα των νοικοκυριών, να διατηρήσει τις θέσεις εργασίας και να ενισχύσει την ανάκαμψη της οικονομία.
Ορισμένα από αυτά περιλαμβάνουν οικονομική υποστήριξη στους εργαζομένους και τους αυτοαπασχολούμενους, επιδοτήσεις καταβολής τόκων για δάνεια ΜΜΕ, αναβολή φόρων και εγγυήσεις δανείων για τις επηρεαζόμενες επιχειρήσεις.
Οι ελληνικές τράπεζες παρείχαν επίσης μορατόριουμ δανείων για άτομα και εταιρείες που επλήγησαν από την κρίση.
Κατά την άποψη της DBRS Morningstar, η αποτελεσματικότητα αυτών των μέτρων και η πρόληψη ενός νέου κύματος λοιμώξεων που θα οδηγήσει σε σοβαρή κρίση υγείας κατά το δεύτερο εξάμηνο του έτους, θα καθορίσει τις προοπτικές για την εγχώρια αγορά κατοικίας.
Πίσω από το σταθερό μακροοικονομικό και πολιτικό περιβάλλον, καθώς και το πρόγραμμα visa της Ελλάδας και το γεγονός ότι οι τιμές των κατοικιών είχαν υποχωρήσει για μεγάλο χρονικό διάστημα από την παρατεταμένη κρίση, η αγορά ακινήτων της Ελλάδας παραμένει ελκυστικός επενδυτικός προορισμός.
Ωστόσο, η εξάρτηση από τη ζήτηση του εξωτερικού καθιστά την αγορά κατοικίας ευάλωτη σε κραδασμούς εξωτερικής ζήτησης.
Ως αποτέλεσμα, ένα πιο έντονο οικονομικό σοκ και μια ασθενέστερη από την αναμενόμενη ανάκαμψη από την πανδημία στις οικονομίες από τις οποίες προέρχονται οι ξένοι αγοραστές ελληνικών ακινήτων θα έχει αρνητικό αντίκτυπο στις προοπτικές της αγοράς ακινήτων.
Εν μέσω αβεβαιότητας λόγω της κρίσης στην υγεία, οι ξένοι επενδυτές ενδέχεται να αναστείλουν ή να καθυστερήσουν τις επενδυτικές τους αποφάσεις έως ότου αποκατασταθεί πλήρως η ικανότητά τους να ταξιδέψουν και να υπάρξει μεγαλύτερη σαφήνεια σχετικά με την πανδημία.
Δεδομένης της σημασίας του τουρισμού στην ελληνική οικονομία, η ζήτηση για βραχυπρόθεσμα ενοίκια (airbnb) στην Αθήνα και σε άλλες τουριστικές περιοχές αυξάνεται ραγδαία τα τελευταία χρόνια, προκαλώντας ανοδική τάση στις τιμές των κατοικιών.
Ωστόσο, λόγω του σημαντικού αντίκτυπου που είχε η κρίση COVID-19 στον ταξιδιωτικό κλάδο, πρόσφατα στοιχεία δείχνουν μια μετατόπιση από βραχυπρόθεσμα σε μακροπρόθεσμα μισθώματα, καθώς οι ιδιοκτήτες ακινήτων είναι πρόθυμοι να εξασφαλίσουν μια πιο μακροπρόθεσμη ροή εσόδων από τα ακίνητά τους.
Είναι δύσκολο να εκτιμηθεί αν αυτό θα μπορούσε να έχει μόνιμο αντίκτυπο στην αγορά και να οδηγήσει σε προσαρμογές των τιμών, καθώς θα εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό από τη διάρκεια της πανδημίας.

Οι προσπάθειες για ενίσχυση των ξένων επενδύσεων εντείνονται, αλλά παραμένουν οι βασικές αδυναμίες

Η κυβέρνηση έχει εντείνει τις προσπάθειές της για ενίσχυση των επενδύσεων με την άρση γραφειοκρατικών εμποδίων, την απλοποίηση των διαδικασιών για συναλλαγές σε ακίνητα και τη μείωση των φορολογικών συντελεστών.
Η DBRS Morningstar θεωρεί ότι η πρόσφατη προσπάθεια βελτίωσης της λειτουργίας της δημόσιας διοίκησης μέσω της ψηφιοποίησης ενός σημαντικού αριθμού διαδικασιών ως θετικών, και εάν συνεχιστεί με τον ίδιο ρυθμό, θα είναι ένα σημαντικό βήμα στη στρατηγική της κυβέρνησης για τη μείωση της γραφειοκρατίας και τη βελτίωση του  επιχειρηματικού περιβάλλοντος στην Ελλάδα.
Επιπλέον, τα φορολογικά μέτρα που υιοθετήθηκαν μετά τις εκλογές του περασμένου έτους στοχεύουν στον εξορθολογισμό του φόρου ακινήτων ΕΝΦΙΑ διευρύνοντας τη φορολογική του βάση με αποτέλεσμα τη μείωση κατά 22% κατά μέσο όρο.
Τα φορολογικά μέτρα περιελάμβαναν επίσης μειώσεις φόρου για έξοδα ανακαίνισης και τριετή αναστολή ΦΠΑ για νέες οικοδομικές άδειες.
Ωστόσο, το σημαντικό δημοσιονομικό κόστος των πολιτικών που σχετίζονται με την πανδημία θα μπορούσε να περιορίσει τον δημοσιονομικό χώρο της κυβέρνησης για πρόσθετα φορολογικά μέτρα.
Παρά τις πρόσφατες προσπάθειες βελτίωσης του επιχειρηματικού περιβάλλοντος, η Ελλάδα εξακολουθεί να κατατάσσεται σε χαμηλή θέση όσον αφορά την καταχώριση ακινήτων, την εκτέλεση συμβάσεων και τη διαχείριση αδειών κατασκευής.
Η DBRS Morningstar θεωρεί ότι μια βιώσιμη οικονομική ανάκαμψη μετά την κρίση της υγείας, μαζί με την αντιμετώπιση των υπόλοιπων διαρθρωτικών αδυναμιών, απλοποιώντας τις διαδικασίες δημόσιας διοίκησης και προωθώντας της ηλεκτρονικής διακυβέρνησης, ενός σταθερού φορολογικού συστήματος και η συνεχής βελτίωση της οικονομικής υγείας των τραπεζών αποτελούν βασικούς παράγοντες για τη συνεχιζόμενη ανάκαμψη της ελληνικής στεγαστικής αγοράς.

www.bankingnews.gr

bankingnews.gr

BREAKING NEWS