γράφει :
Τελικά πως αποτιμώνται τα επενδυτικά ακίνητα; Με τον τρόπο που αναφέρει ο ορκωτός ή με τον τρόπο που αναφέρει η εταιρία;
Η εταιρία έκλεισε το κατάστημα Mothercare που διατηρούσε στην οδό Ερμού και παρουσίασε ως επιτυχία το γεγονός ότι νοικιάστηκε σε μεγάλη εταιρία αθλητικών ειδών.
Η Adidas λέγεται πως είναι η εταιρία που το ενοικίασε.
Η εισηγμένη δήλωσε ότι το ακίνητο πλέον χαρακτηρίζεται επενδυτικό και σε επίσημη ανακοίνωση προς το Χρηματιστήριο ανέφερε ότι «Η τιμή του μηνιαίου μισθώματος αξιολογείται από την αγορά ως ιδιαίτερα ικανοποιητική και αυξάνει σημαντικά την εκτιμώμενη αγοραία αξία του ακινήτου σύμφωνα με τη φετινή έκθεση (Μάρτιος 2021) των Ανεξάρτητων Εκτιμητών «FVAT Advisory S.A. – Θ. Κωνσταντακόπουλος» σε σύγκριση με την αντίστοιχη έκθεση των ίδιων Ανεξάρτητων Εκτιμητών το 2018».
Ποιο είναι όμως το μηνιαίο μίσθωμα του ακινήτου;
Αυτό το ανακαλύπτει κάποιος από τις οικονομικές καταστάσεις 2020 της εταιρίας και είναι 64.000 ευρώ το μήνα δηλαδή 768.000 ευρώ το χρόνο έσοδο.
Βέβαια η ίδια η εταιρία τα προηγούμενα χρόνια και μέχρι τις οικονομικές καταστάσεις αναφέρει τα εξής για άλλο επενδυτικό ακίνητο: «Οι επενδύσεις σε ακίνητα που αφορά το εκμισθωμένο ακίνητο της Εταιρείας στην οδό Ερμού κατατάσσεται στο επίπεδο 3 λόγω απουσίας πράξεων αγοραπωλησιών στην περιοχή του υπό εκτίμηση ακινήτου.
Η μέθοδος βάση της οποίας υπολογίστηκε η αξία του ακινήτου είναι η Μέθοδος Κεφαλαιοποίησης Εσόδων».
Την ίδια στιγμή βέβαια προκύπτει ένα μπέρδεμα καθώς ο ορκωτός ελεγκτής στην έκθεσή του αναφέρει «Λάβαμε τις αποτιμήσεις των επενδύσεων σε ακίνητα που διεξήχθησαν από πιστοποιημένο εξωτερικό εκτιμητή της Διοίκησης για τη χρήση που έληξε την 31 Δεκεμβρίου 2020 και επαληθεύσαμε την εύλογη αξία των επενδυτικών ακινήτων στις χρηματοοικονομικές καταστάσεις του Ομίλου και της Εταιρείας».
Όμως δεν μπορούν να συμβαίνουν ταυτόχρονα και τα δύο.
Κάνουμε λάθος;
Και αν ναι μπορεί η καλή εταιρία να εξηγήσει τι ακριβώς συμβαίνει;
Πέραν τούτου ένα ακόμα ερώτημα που τίθεται είναι τι άλλαξε μέσα σε λίγους μήνες ώστε να γίνει αποτίμηση στην Ερμού;
Έγινε κανένα μπουμ αγοραπωλησιών στην περιοχή ή οι αποτιμήσεις γίνονται κατά το δοκούν;
Το ερώτημα αφορά και στον ορκωτό ελεγκτή δεδομένου ότι προκύπτει αλλαγή λογιστικής πολιτικής.
Πέραν τούτου τα στοιχεία που έδωσε η εταιρία ήταν εντελώς γενικά και έχουν αποτέλεσμα τη δημιουργία εντυπώσεων.
Άραγε πως ένας επενδυτής της εισηγμένης θα κρίνει το όφελος που προκύπτει.
Διότι ένα ακίνητο έχει μια συγκεκριμένη αξία και μια συγκεκριμένη απόδοση.
Για να αποδειχτεί το όφελος πρέπει τα κέρδη (αν υπήρχαν) της Morthercare από το συγκεκριμένο κατάστημα να είναι λιγότερα από το κέρδος που αποφέρει η εκμετάλλευση του ακινήτου.
Βέβαια η ανακοίνωση πέρασε αβρόχοις ποσί και από την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς η οποία προφανώς δεν θεώρησε σκόπιμο να ζητήσει διευκρινίσεις.
Νίκος Καρούτζος
nkaroutzos@gmail.com
www.bankingnews.gr
Σχόλια αναγνωστών