Το αυξανόμενο κόστος απειλεί τη βιωσιμότητα της ανάπτυξης γραφείων
Τα υψηλότερα επιτόκια και η ευρύτερη αυστηροποίηση των οικονομικών συνθηκών οδήγησαν το κόστος εξυπηρέτησης χρέους για τους ιδιοκτήτες γραφείων πάνω από τα έσοδα που λαμβάνουν για πρώτη φορά από το 2007, σύμφωνα με ανάλυση της Bank of America.
Αυτό ήδη μειώνει τις επενδύσεις στον τομέα και θα μπορούσε να προκαλέσει προβλήματα σε εταιρείες με υψηλή μόχλευση.
Η κορυφή του παγόβουνου
Τα αυξανόμενα βασικά επιτόκια έχουν προσθέσει στο κόστος εξυπηρέτησης του χρέους των ιδιοκτητών γραφείων.
Αλλά αυτή είναι απλώς η κορυφή του παγόβουνου, σύμφωνα με τον Marc Mozzi, αναλυτή ακινήτων στην BofA.
«Όταν οι άνθρωποι μιλούν για επιτόκια, αυτό αντιπροσωπεύει μόνο το ένα τέταρτο του κόστους δανεισμού για τις ευρωπαϊκές εταιρείες ακινήτων.
Το πιστωτικό spread είναι το κρυφό μέρος του παγόβουνου», είπε ο Mozzi, αναφερόμενος σε ένα μέτρο για το πόσα περισσότερα πρέπει να πληρώσει μια εταιρεία για να δανειστεί σε σύγκριση με τον δανεισμό μιας κυβέρνησης.
Το αυξανόμενο κόστος απειλεί τη βιωσιμότητα της ανάπτυξης γραφείων
Τους τελευταίους 12 μήνες, τα πιστωτικά περιθώρια έχουν διπλασιαστεί για τις εισηγμένες στο Ηνωμένο Βασίλειο εταιρείες ακινήτων και σχεδόν τριπλασιάστηκαν για τους ευρωπαϊκούς ομίλους, σύμφωνα με υπολογισμούς της BofA, υποδεικνύοντας ότι οι επενδυτές ομολόγων ανησυχούν ολοένα και περισσότερο για την πιστοληπτική ικανότητα των εταιρειών.
Η επιδείνωση των προοπτικών έρχεται αφότου η Τράπεζα της Αγγλίας νωρίτερα αυτό το μήνα αποφάσισε τη μεγαλύτερη άνοδο στο βασικό της επιτόκιο εδώ και περισσότερο από ένα τέταρτο του αιώνα, καθώς εντείνει τις προσπάθειες για την καταπολέμηση του πληθωρισμού.
Η αγορά γραφείων είχε μια ανοδική αρχή της χρονιάς, αλλά έκτοτε έχει βυθιστεί.
Στο Λονδίνο, η αξία των συμφωνιών που ολοκληρώθηκαν το πρώτο τρίμηνο του έτους ήταν 105% πάνω από τον μέσο όρο της δεκαετίας.
Αλλά το δεύτερο τρίμηνο ήταν 27% κάτω από αυτό το επίπεδο, σύμφωνα με τον Mark Ridley, επικεφαλής του κτηματομεσιτικού γραφείου Savills.
Το κόστος κατασκευών
Στελέχη της αγοράς λένε ότι η πρόκληση θα μπορούσε να αυξηθεί όταν οι αγοραστές πρέπει να αναχρηματοδοτήσουν το χρέος που χρησιμοποιούσαν για να αγοράσουν κτίρια.
"Κοιτάξτε την οικονομική κρίση και τι συνέβη: τα σημεία έντασης ήταν οι στιγμές αναχρηματοδότησης, εκεί μπορεί να έρθει η πίεση", δήλωσε ο Adam Goldin, επικεφαλής των βρατανικών δραστηριοτήτων της CC Land, του κινεζικού ομίλου που κατέχει το Leadenhall Building του Λονδίνου, γνωστό ως ο ουρανοξύστης «Cheesegrater».
«Αν απλά δεν έχετε τα χρήματα για αναχρηματοδότηση, τότε δεν έχετε τα χρήματα», πρόσθεσε.
Μια πρόσφατη έρευνα από το Royal Institution of Chartered Surveyors, έναν κορυφαίο φορέα στον κλάδο των ακινήτων, διαπίστωσε ότι περίπου οι μισοί από τους κτηματομεσίτες, τοπογράφους και συμβούλους από όλη την Ευρώπη και τις ΗΠΑ που απάντησαν «θεωρούν ότι η αγορά έχει διολισθήσει στη φάση της ύφεσης του κύκλου ιδιοκτησίας».
Οι ιδιοκτήτες γραφείων αντιμετωπίζουν επίσης ένα άλμα στο κόστος των οικοδομικών υλικών, την επιμονή της υβριδικής εργασίας και το πρόσθετο κόστος που απαιτείται για την τήρηση των περιβαλλοντικών κανονισμών.
Ωστόσο, επισημαίνουν ότι το επίπεδο μόχλευσης του κλάδου σήμερα είναι πολύ χαμηλότερο από ό,τι πριν από την οικονομική κρίση και ότι άλλοι επενδυτές και αγοραστές θα παρέμβουν μόλις πέσουν περαιτέρω οι τιμές για τα γραφεία.
Αλλά ο Mozzi είναι δύσπιστος.
«Γιατί κάποιος να αγοράσει κάτι που επιστρέφει λιγότερο από ό,τι πληρώνει για αυτό;» αυτός είπε.
www.bankingnews.gr
Σχόλια αναγνωστών