BlackRock: Οικονομικές ρωγμές λόγω επιτοκίων – Σήμα κατάρρευσης από την αγορά εμπορικών ακινήτων

Οικονομικές ρωγμές προκαλεί τόσο στις ΗΠΑ όσο και στην Ευρώπη ο ταχύτερο κύκλος επιτοκιακών αυξήσεων από τη δεκαετία του 1980, σύμφωνα με την BlackRock.
Αυτό το γεγονός έχει προκαλέσει αναταραχή στις τράπεζες και έχει εγείρει ανησυχίες για τα εμπορικά ακίνητα (CRE) λόγω της υψηλής ποσόστωσης σε ό,τι αφορά τις κενές θέσεις και της εξάρτησής τους από τραπεζικά δάνεια…
Ωστόσο, σύμφωνα με τον επενδυτικό κολοσσό, «συντρέχουν μεγάλοι και ποικίλοι κίνδυνοι μεταξύ τομέων, περιοχών και επενδυτικών επιλογών.
Οπότε αξιοποιούμε τον νέο οδικό χάρτη μας…
Προτιμούμε δε επιλεγμένους τομείς όπως τα βιομηχανικά ακίνητα, καθώς βλέπουμε μακροπρόθεσμες δυνάμεις όπως το ηλεκτρονικό εμπόριο και ο γεωπολιτικός κατακερματισμός να τροφοδοτούν τη ζήτηση».
Σε αυτό το πλαίσιο, «δίνουμε σύσταση underweight στο ιδιωτικό χρέος λήξεως πενταετίας, εκδοθέν από το πρώτο τρίμηνο του 2023.
Αυτό περιλαμβάνει και τα εμπορικά ακίνητα - έναν τομέα για τον οποίο έχουμε προβλέψει αρνητικές αποδόσεις από τον Ιούνιο του 2022.
Ωστόσο, γνωρίζουμε ότι τα εμπορικά ακίνητα δεν είναι μονόλιθος.
Παράδειγμα: Τα επιτόκια κεφαλαιοποίησης – ένας δείκτης απόδοσης που αυξάνεται όταν πέφτουν οι αποτιμήσεις – έχουν αποκλίνει.
Αναμένουμε ότι τα επιτόκια λιανικής θα συνεχίσουν να αυξάνονται (πράσινη γραμμή στο γράφημα) λόγω της πίεσης από την ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου.
Τα επιτόκια δανείων για γραφεία (κίτρινη γραμμή) είναι πιθανό να αυξηθούν επίσης, όπως είχαν αυξηθεί ο 2022.
Οι επενδυτές απαιτούν υψηλότερα επιτόκια για γραφεία, δεδομένης της αύξησης των επιτοκίων και των περισσότερων κενών θέσεων εξαιτίας της εξ αποστάσεως εργασίας.
Αναμένουμε ότι τα βιομηχανικά επιτόκια (σκούρα πορτοκαλί γραμμή) θα παραμείνουν χαμηλά, καθώς βλέπουμε αύξηση κερδών για τον κλάδο.
Τα ιδιωτικά περιουσιακά στοιχεία μπορούν να διαδραματίσουν σημαντικό ρόλο σε μακροπρόθεσμα χαρτοφυλάκια, με δυνατότητα διαφοροποίησης των αποδόσεων.
Οι ιδιωτικές αγορές είναι πολύπλοκες, με υψηλό κίνδυνο και αστάθεια, και δεν προσφέρονται για όλους τους επενδυτές.

Ο αντίκτυπος της πανδημίας και της τραπεζικής αναταραχής στους τομείς των εμπορικών ακινήτων ποικίλλει επίσης.
Σύμφωνα με στοιχεία του Εθνικού Συμβουλίου Καταπιστευματοδόχων Επενδύσεων σε Ακίνητα (NCREIF), η αλλαγή εργασιακών συνηθειών μείωσε τη ζήτηση για γραφεία στις ΗΠΑ, με βάση το υψηλό ποσοστό κενών θέσεων περίπου 13% τον Μάρτιο.
Η έκθεση των τραπεζών στα ακίνητα ενίσχυσε την ανησυχία στην αγορά.
Σύμφωνα με την Ένωση Τραπεζιτών Υποθηκών, οι τράπεζες κατείχαν το 40% του εκκρεμούς χρέους σε ακίνητα από το τρίτο τρίμηνο του 2022.
Αυτό έχει εγείρει φόβους ότι τα ακίνητα των ΗΠΑ θα δυσκολευτούν να αναχρηματοδοτήσουν το χρέος τους, λαμβανομένων υπόψη της υψηλής διαθεσιμότητας λόγω έλλειψης αγοραστών και της υψηλής μόχλευσης, με αποτέλεσμα να υπάρξει είτε κάμψη των τιμών είτε χρεοκοπίες.
Αυτή η δυναμική μπορεί να δημιουργήσει ένα χρηματοδοτικό κενό αλλά και ευκαιρίες για απόκτηση περιουσιακών στοιχείων με discount – με κινδύνους.
«Βλέπουμε το χάσμα ως μεγαλύτερη ανησυχία για τα περιουσιακά στοιχεία των ΗΠΑ: οι ιδιωτικές ευρωπαϊκές αποτιμήσεις είναι φθηνότερες από ό,τι οι αντίστοιχες στις ΗΠΑ, δείχνουν οι δείκτες MSCI και NCREIF» λέει η BlackRock και συμπληρώνει:

«Είμαστε προσεκτικοί σε ό,τι αφορά τις αποτιμήσεις ιδιωτικών εμπορικών ακινήτων: πιστεύουμε ότι πρέπει να μειωθούν περισσότερο καθώς οι αυξήσεις επιτοκίων αυξάνουν το κόστος χρηματοδότησης και μειώνουν τον πληθωρισμό.
Αυτός ο συνδυασμός πιθανότατα θα επηρεάσει δυσμενώς το εισόδημα από εμπορικά ακίνητα.
Οι μετοχές εταιρειών που είναι εισηγμένες στο Χρηματιστήριο είναι σε μεγάλο βαθμό χαμηλότερες στις ΗΠΑ, το Ηνωμένο Βασίλειο και την Ευρώπη, καθώς οι ΑΕΕΑΠ (REIT) σημείωσαν sell off το 2022, όπως δείχνουν οι δείκτες.
Οι αποτιμήσεις στα REIT τείνουν να οδηγούν τις ιδιωτικές αγορές κατά μερικά τέταρτα.
Ωστόσο, η βραχυπρόθεσμη συσχέτιση των REITs με τις μετοχές σημαίνει ότι διαφοροποιούν λιγότερο τα χαρτοφυλάκια και μπορεί να βιώσουν αστάθεια όταν οι μετοχές προεξοφλούν οικονομική ζημιά».

Τα βιομηχανικά περιουσιακά στοιχεία (αποθήκες που χρησιμοποιούνται για διανομή, κατασκευή και έρευνα και ανάπτυξη) τα πήγαν καλύτερα από τα γραφεία, παρουσιάζοντας ποσοστό κενών θέσεων περίπου 2% από τον Μάρτιο ενώ το μερίδιό τους στην αγορά εμπορικών ακινήτων έχει διπλασιαστεί από το 2016 καταλαμβάνοντας, σύμφωνα με στοιχεία του NCREIF, περίπου το ένα τρίτο της αγοράς τώρα.
«Μας αρέσουν τα βιομηχανικά περιουσιακά στοιχεία, όπως τα κέντρα διανομής και logistics.
Η επέκταση του ηλεκτρονικού εμπορίου φαίνεται ότι θα συνεχίσει να αυξάνει τη ζήτηση όπως συνέβαινε εδώ και δεκαετίες, κατά την άποψή μας.
Πιστεύουμε επίσης ότι ο γεωπολιτικός κατακερματισμός πιθανότατα θα μετατοπίσει τις αλυσίδες εφοδιασμού, αναγκάζοντας τις εταιρείες να ανανεώσουν τις δραστηριότητές τους – φέρνοντας την παραγωγή πιο κοντά στο σπίτι».
Οι εταιρείες ήδη αποθηκεύουν περισσότερα αγαθά σε τοπικό επίπεδο για να αποτρέψουν την ανανέωση της αλυσίδας εφοδιασμού.
«Ορισμένοι μπορεί να στοχεύουν να διευρύνουν τον ιστό των αποθηκών τους για να μειώσουν το κόστος μεταφοράς και να υποστηρίξουν νέες μονάδες παραγωγής.
Οι κατασκευαστικές δαπάνες για το τελευταίο αυξήθηκαν σε περίπου 147 δισεκατομμύρια δολάρια σε ετήσια βάση τον Μάρτιο έναντι 90 δισεκατομμυρίων δολαρίων τον Μάρτιο του 2022, σύμφωνα με στοιχεία της απογραφής των ΗΠΑ» καταλήγει η BlackRock.

www.bankingnews.gr