![Φόρος υπεραξίας ακινήτων - Μεγάλη ταλαιπωρία για πωλητές, αγοραστές και συμβολαιογράφους - Πως καθορίζεται ο χρόνος κτήσης](https://www.bankingnews.gr/media/k2/items/cache/6149edd8bf2051d06cc4263dcb2cffd0_XL.jpg?NotFound287497_141199)
Ξεμπλέξαμε με τα νομοθετικά, μας προέκυψαν τα γραφειοκρατικά
Σε μεγάλο πρόβλημα για την αγορά ακινήτων εξελίσσεται ο φόρος υπεραξίας, ο οποίος συνεχίζει να προβληματίζει ακόμα και μετά την ψήφιση της σχετικής διάταξης από τη Βουλή.
Μπορεί να λύθηκε το νομοθετικό ζήτημα, όμως η διαδικασία που καθιερώνεται για την υποβολή της δήλωσης και την πληρωμή του φόρου υπεραξίας ακινήτων μόνο απλή δεν είναι.
Αντίθετα πρόκειται για μια πολύπλοκη διαδικασία, η οποία εμπλέκει σε απίστευτη γραφειοκρατία πωλητές, αγοραστές και συμβολαιογράφους.
Σύμφωνα με τη σχετική υπουργική απόφαση, ο φορολογούμενος που μεταβιβάζει ακίνητη περιουσία, δηλαδή ο πωλητής, υποχρεούται, πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου, να δηλώνει το σύνολο των στοιχείων που αφορούν τον προσδιορισμό του φόρου υπεραξίας. Η δήλωση περιλαμβάνει τα στοιχεία του ίδιου του πωλητή, του συμβολαιογράφου που καταρτίζει τη συμβολαιογραφική πράξη και θα διενεργήσει την παρακράτηση και την απόδοση του φόρου, τα στοιχεία του αγοραστή, τον χρόνο και την αξία κτήσης και μεταβίβασης, το είδος της ακίνητης περιουσίας, τα έτη διακράτησης, τους συντελεστές και τον υπολογισμό του φόρου.
Ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να ελέγχει και να βεβαιώνει την ακρίβεια των προαναφερθέντων στοιχείων, δεν έχει, όμως, ευθύνη για όσα στοιχεία δεν έχουν περιέλθει σε γνώση του και δεν περιλαμβάνονται στο συμβόλαιο που συντάσσει.
Η δήλωση, υπογεγραμμένη από τον συμβολαιογράφο και τον πωλητή, υποβάλλεται σε 3 αντίτυπα, από τα οποία το πρώτο παραμένει στη ΔΟΥ και τα υπόλοιπα αντίτυπα επιστρέφονται θεωρημένα.
Την ίδια ημέρα ή το αργότερο την επομένη της σύνταξης του συμβολαίου ο συμβολαιογράφος πρέπει να καταχωρίσει σε ανεξάρτητη ηλεκτρονική εφαρμογή του συστήματος TAXISnet τον ΑΦΜ του πωλητή, τον αριθμό και την ημερομηνία σύνταξης του συμβολαίου, το ποσό της υπεραξίας επί του οποίου υπολογίζεται ο φόρος, τη ΔΟΥ παραλαβής της δήλωσης, τον αριθμό της δήλωσης και το φορολογικό έτος που αφορά.
Θεωρημένο αντίγραφο της δήλωσης πρέπει να επισυνάπτεται στο συμβόλαιο.
Ο φόρος που παρακρατείται από τον συμβολαιογράφο με τη σύνταξη του συμβολαίου πρέπει να αποδίδεται από αυτόν με τραπεζική επιταγή, που οφείλει να έχει ήδη εκδώσει κατά τον χρόνο σύνταξης του συμβολαίου ο πωλητής, σε διαταγή του Ελληνικού Δημοσίου, εντός πέντε εργάσιμων ημερών από την υπογραφή του συμβολαίου, η οποία κατατίθεται αποκλειστικά στην τράπεζα έκδοσης της τραπεζικής επιταγής.
Ο χρόνος κτήσης
Με στόχο να περιοριστούν οι ερμηνευτικές ασάφειες, το υπουργείο Οικονομικών, εκτός από την απόφαση για τη διαδικασία υποβολής της δήλωσης και πληρωμής του φόρου υπεραξίας, εξέδωσε και άλλη απόφαση για τον καθορισμό του χρόνου κτήσης του ακινήτου.
Σύμφωνα με αυτή την απόφαση:
- Σε περιπτώσεις πράξεων σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, χωρίς μεταβολή του δικαιώματος που αντιστοιχεί στον μεταβιβάζοντα πριν από τις πράξεις αυτές, χρόνος κτήσης θεωρείται αντίστοιχα ο χρόνος απόκτησης του αρχικού δικαιώματος.
- Σε περιπτώσεις που μετά την κύρωση των οικείων πράξεων εφαρμογής μεταβιβάζονται οικόπεδα, τα οποία έχουν αποκτηθεί είτε ως οικόπεδα είτε ως αγροτεμάχια με οποιοδήποτε τίτλο κτήσης, χρόνος κτήσης θεωρείται εκείνος της κύρωσης της πράξης εφαρμογής.
- Σε περιπτώσεις που μετά την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης ή την έκδοση της αντίστοιχης διοικητικής πράξης καθορισμού των ορίων οικισμού μεταβιβάζονται οικόπεδα, τα οποία έχουν αποκτηθεί είτε ως οικόπεδα είτε ως αγροτεμάχια με οποιονδήποτε τίτλο κτήσης, χρόνος κτήσης θεωρείται εκείνος της έγκρισης της πολεοδομικής μελέτης ή έκδοσης της αντίστοιχης διοικητικής πράξης καθορισμού των ορίων οικισμού.
- Σε περιπτώσεις κτήσης ακινήτου με ανώμαλη δικαιοπραξία και εν συνεχεία επικύρωσης αυτής, χρόνος κτήσης λογίζεται εκείνος της επικύρωσης.
- Σε περιπτώσεις κτήσης ακινήτου αιτία θανάτου ή δωρεάς εν ζωή-γονικής παροχής, χρόνος κτήσης θεωρείται εκείνος της επαγωγής της κληρονομιάς ή ο χρόνος κατάρτισης του συμβολαίου δωρεάς εν ζωή - γονικής παροχής, ακόμη και στις περιπτώσεις που συνέτρεχε νόμιμος λόγος μετάθεσης του χρόνου γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης.
- Σε περιπτώσεις κτήσης ακινήτου δυνάμει μεταβιβαστικού συμβολαίου στο οποίο έχει τεθεί αναβλητική αίρεση ή προθεσμία, χρόνος κτήσης του ακινήτου θεωρείται εκείνος της πλήρωσης της αναβλητικής αίρεσης ή παρόδου της προθεσμίας. Η διάταξη του προηγούμενου εδαφίου ισχύει και στην περίπτωση κτήσης ακινήτου δυνάμει δωρεάς αιτία θανάτου.
- Σε περιπτώσεις κτήσης ακινήτου δυνάμει μεταβιβαστικού συμβολαίου, στο οποίο έχει τεθεί διαλυτική αίρεση ή προθεσμία, χρόνος κτήσης του ακινήτου θεωρείται εκείνος της κατάρτισης του οικείου συμβολαίου.
- Σε περιπτώσεις κτήσης ακινήτου με αναγκαστικό πλειστηριασμό, χρόνος κτήσης λογίζεται η ημερομηνία έκδοσης της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης.
- Στα παραχωρηθέντα ακίνητα λόγω αγροτικής ή αστικής αποκατάστασης ή αναδασμού, χρόνος κτήσης θεωρείται εκείνος της κύρωσης της διανομής ή του αναδασμού, εφόσον αυτός αναγράφεται στον σχετικό τίτλο κυριότητας, και σε κάθε άλλη περίπτωση, ο χρόνος έκδοσης του τίτλου κυριότητας, ανεξάρτητα από την ημερομηνία του χορηγηθέντος από την Υπηρεσία αντιγράφου ή της μεταγραφής του.
- Όταν ο τίτλος κτήσης έχει διορθωθεί ως προς τα περιγραφικά στοιχεία του ακινήτου, με μεταγενέστερο συμβόλαιο, χρόνος κτήσης θεωρείται η ημερομηνία του αρχικού συμβολαίου.
- Στις περιπτώσεις μεταβίβασης της πλήρους κυριότητας ακινήτου που αποκτήθηκε κατά ψιλή κυριότητα και επικαρπία αντίστοιχα σε διαφορετικούς χρόνους, χρόνος κτήσης της πλήρους κυριότητας θεωρείται εκείνος κατά τον οποίο αποκτήθηκε κατά ποσοστό 75% τουλάχιστον η αξία της πλήρους κυριότητας, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 15 Ν. 2961/2001.
Μάριος Χριστοδούλου
www.bankingnews.gr
Μπορεί να λύθηκε το νομοθετικό ζήτημα, όμως η διαδικασία που καθιερώνεται για την υποβολή της δήλωσης και την πληρωμή του φόρου υπεραξίας ακινήτων μόνο απλή δεν είναι.
Αντίθετα πρόκειται για μια πολύπλοκη διαδικασία, η οποία εμπλέκει σε απίστευτη γραφειοκρατία πωλητές, αγοραστές και συμβολαιογράφους.
Σύμφωνα με τη σχετική υπουργική απόφαση, ο φορολογούμενος που μεταβιβάζει ακίνητη περιουσία, δηλαδή ο πωλητής, υποχρεούται, πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου, να δηλώνει το σύνολο των στοιχείων που αφορούν τον προσδιορισμό του φόρου υπεραξίας. Η δήλωση περιλαμβάνει τα στοιχεία του ίδιου του πωλητή, του συμβολαιογράφου που καταρτίζει τη συμβολαιογραφική πράξη και θα διενεργήσει την παρακράτηση και την απόδοση του φόρου, τα στοιχεία του αγοραστή, τον χρόνο και την αξία κτήσης και μεταβίβασης, το είδος της ακίνητης περιουσίας, τα έτη διακράτησης, τους συντελεστές και τον υπολογισμό του φόρου.
Ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να ελέγχει και να βεβαιώνει την ακρίβεια των προαναφερθέντων στοιχείων, δεν έχει, όμως, ευθύνη για όσα στοιχεία δεν έχουν περιέλθει σε γνώση του και δεν περιλαμβάνονται στο συμβόλαιο που συντάσσει.
Η δήλωση, υπογεγραμμένη από τον συμβολαιογράφο και τον πωλητή, υποβάλλεται σε 3 αντίτυπα, από τα οποία το πρώτο παραμένει στη ΔΟΥ και τα υπόλοιπα αντίτυπα επιστρέφονται θεωρημένα.
Την ίδια ημέρα ή το αργότερο την επομένη της σύνταξης του συμβολαίου ο συμβολαιογράφος πρέπει να καταχωρίσει σε ανεξάρτητη ηλεκτρονική εφαρμογή του συστήματος TAXISnet τον ΑΦΜ του πωλητή, τον αριθμό και την ημερομηνία σύνταξης του συμβολαίου, το ποσό της υπεραξίας επί του οποίου υπολογίζεται ο φόρος, τη ΔΟΥ παραλαβής της δήλωσης, τον αριθμό της δήλωσης και το φορολογικό έτος που αφορά.
Θεωρημένο αντίγραφο της δήλωσης πρέπει να επισυνάπτεται στο συμβόλαιο.
Ο φόρος που παρακρατείται από τον συμβολαιογράφο με τη σύνταξη του συμβολαίου πρέπει να αποδίδεται από αυτόν με τραπεζική επιταγή, που οφείλει να έχει ήδη εκδώσει κατά τον χρόνο σύνταξης του συμβολαίου ο πωλητής, σε διαταγή του Ελληνικού Δημοσίου, εντός πέντε εργάσιμων ημερών από την υπογραφή του συμβολαίου, η οποία κατατίθεται αποκλειστικά στην τράπεζα έκδοσης της τραπεζικής επιταγής.
Ο χρόνος κτήσης
Με στόχο να περιοριστούν οι ερμηνευτικές ασάφειες, το υπουργείο Οικονομικών, εκτός από την απόφαση για τη διαδικασία υποβολής της δήλωσης και πληρωμής του φόρου υπεραξίας, εξέδωσε και άλλη απόφαση για τον καθορισμό του χρόνου κτήσης του ακινήτου.
Σύμφωνα με αυτή την απόφαση:
- Σε περιπτώσεις πράξεων σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, χωρίς μεταβολή του δικαιώματος που αντιστοιχεί στον μεταβιβάζοντα πριν από τις πράξεις αυτές, χρόνος κτήσης θεωρείται αντίστοιχα ο χρόνος απόκτησης του αρχικού δικαιώματος.
- Σε περιπτώσεις που μετά την κύρωση των οικείων πράξεων εφαρμογής μεταβιβάζονται οικόπεδα, τα οποία έχουν αποκτηθεί είτε ως οικόπεδα είτε ως αγροτεμάχια με οποιοδήποτε τίτλο κτήσης, χρόνος κτήσης θεωρείται εκείνος της κύρωσης της πράξης εφαρμογής.
- Σε περιπτώσεις που μετά την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης ή την έκδοση της αντίστοιχης διοικητικής πράξης καθορισμού των ορίων οικισμού μεταβιβάζονται οικόπεδα, τα οποία έχουν αποκτηθεί είτε ως οικόπεδα είτε ως αγροτεμάχια με οποιονδήποτε τίτλο κτήσης, χρόνος κτήσης θεωρείται εκείνος της έγκρισης της πολεοδομικής μελέτης ή έκδοσης της αντίστοιχης διοικητικής πράξης καθορισμού των ορίων οικισμού.
- Σε περιπτώσεις κτήσης ακινήτου με ανώμαλη δικαιοπραξία και εν συνεχεία επικύρωσης αυτής, χρόνος κτήσης λογίζεται εκείνος της επικύρωσης.
- Σε περιπτώσεις κτήσης ακινήτου αιτία θανάτου ή δωρεάς εν ζωή-γονικής παροχής, χρόνος κτήσης θεωρείται εκείνος της επαγωγής της κληρονομιάς ή ο χρόνος κατάρτισης του συμβολαίου δωρεάς εν ζωή - γονικής παροχής, ακόμη και στις περιπτώσεις που συνέτρεχε νόμιμος λόγος μετάθεσης του χρόνου γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης.
- Σε περιπτώσεις κτήσης ακινήτου δυνάμει μεταβιβαστικού συμβολαίου στο οποίο έχει τεθεί αναβλητική αίρεση ή προθεσμία, χρόνος κτήσης του ακινήτου θεωρείται εκείνος της πλήρωσης της αναβλητικής αίρεσης ή παρόδου της προθεσμίας. Η διάταξη του προηγούμενου εδαφίου ισχύει και στην περίπτωση κτήσης ακινήτου δυνάμει δωρεάς αιτία θανάτου.
- Σε περιπτώσεις κτήσης ακινήτου δυνάμει μεταβιβαστικού συμβολαίου, στο οποίο έχει τεθεί διαλυτική αίρεση ή προθεσμία, χρόνος κτήσης του ακινήτου θεωρείται εκείνος της κατάρτισης του οικείου συμβολαίου.
- Σε περιπτώσεις κτήσης ακινήτου με αναγκαστικό πλειστηριασμό, χρόνος κτήσης λογίζεται η ημερομηνία έκδοσης της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης.
- Στα παραχωρηθέντα ακίνητα λόγω αγροτικής ή αστικής αποκατάστασης ή αναδασμού, χρόνος κτήσης θεωρείται εκείνος της κύρωσης της διανομής ή του αναδασμού, εφόσον αυτός αναγράφεται στον σχετικό τίτλο κυριότητας, και σε κάθε άλλη περίπτωση, ο χρόνος έκδοσης του τίτλου κυριότητας, ανεξάρτητα από την ημερομηνία του χορηγηθέντος από την Υπηρεσία αντιγράφου ή της μεταγραφής του.
- Όταν ο τίτλος κτήσης έχει διορθωθεί ως προς τα περιγραφικά στοιχεία του ακινήτου, με μεταγενέστερο συμβόλαιο, χρόνος κτήσης θεωρείται η ημερομηνία του αρχικού συμβολαίου.
- Στις περιπτώσεις μεταβίβασης της πλήρους κυριότητας ακινήτου που αποκτήθηκε κατά ψιλή κυριότητα και επικαρπία αντίστοιχα σε διαφορετικούς χρόνους, χρόνος κτήσης της πλήρους κυριότητας θεωρείται εκείνος κατά τον οποίο αποκτήθηκε κατά ποσοστό 75% τουλάχιστον η αξία της πλήρους κυριότητας, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 15 Ν. 2961/2001.
Μάριος Χριστοδούλου
www.bankingnews.gr
Σχόλια αναγνωστών