Οι 8 στις 10 συναλλαγές έγιναν χωρίς τραπεζικό δανεισμό
Επιστρέφουν σταδιακά οι αγοραστές στην εγχώρια κτηματαγορά με τους έλληνες να καταλαμβάνουν την πρώτη θέση στη λίστα, τη δεύτερη θέση κατέχουν κάτοικοι τρίτων χωρών που προέρχονται κυρίως από την Κίνα και τη Ρωσία ενώ απουσιάζουν από τη λίστα των αγοραστών οι Άραβες, και στην τρίτη θέση βρίσκονται οι Γερμανοί, οι Γάλλοι και οι Ιταλοί.
Την εικόνα της αγοράς ακινήτων και κυρίως το προφίλ των αγοραστών, το ύψος των κεφαλαίων που διαθέτουν και ποια ακίνητα προτιμούν είναι προϊόν της ετήσιας έρευνας που παρουσίασε ο κ. Θεόδωρος Μπόσδας αντιπρόεδρος της Ένωσης Μεσιτών Ακινήτων, Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων Ελλάδας ( ΕΠΠΑ ),που επιβεβαιώνει το πάθος του έλληνα για το ακίνητο παρά τα προβλήματα.
Ειδικότερα:
Ποιος Αγοράζει;
Τα μετρητά αποτελούν πλέον το 86% των συναλλαγών, τη στιγμή που μόλις 1 στους 10 (10,2%) φέρνει στο τραπέζι του συμβολαιογράφου μια δανειακή σύμβαση να επισφραγίσει τη συναλλαγή.
Δεδομένης της έλλειψης ρευστότητας και της αδυναμίας παροχής μόχλευσης στην ευρύτερη πελατειακή βάση της στεγαστικής πίστης από τις τράπεζες που ήδη ταλαιπωρούνται από τα κόκκινα δάνεια, οι συναλλαγές υλοποιούνται σχεδόν αποκλειστικά πλέον με μετρητά.
Το γεγονός αυτό θεμελιώνει όμως τις τιμές, έστω και σε χαμηλά αρχικώς επίπεδα.
Οι αγοραστές, αντί να περιμένουν εσαεί το μάννα εξ ουρανού, με τις τιμές και αξίες να κατρακυλούν και τις υποχρεώσεις να αυξάνονται προχωρούν στην αγορά ακινήτου.
Οι επτά στους δέκα ή (72,7%) αγοραστές είναι Έλληνες, με το υπόλοιπο ποσοστό να αναλογίζεται σχεδόν ισομερώς σε πολίτες της ΕΕ και τρίτων χωρών, με κύριους πόλους προέλευσης τη Γερμανία, Ιταλία και Γαλλία από τη μεριά των Ευρωπαίων αγοραστών τη στιγμή που οι Ρώσοι, Κινέζοι και μια ελαφρά αραβική νότα έρχονται να καταλάβουν τις πρώτες θέσεις στους αγοραστές των Τρίτων Χωρών.
Το 2015 όμως δεν θα μπορέσει να παρουσιάσει το ίδιο ενδιαφέρον για το Ρωσικό κοινό καθώς το ρούβλι κατρακύλησε ανεβάζοντας τις αξίες των ελληνικών ακινήτων για αυτή τη μερίδα αγοραστών.
Την ίδια στιγμή όμως η ισοτιμία του δολαρίου έχει κινηθεί σημαντικά προς όφελος των Αμερικανών, γεγονός που δημιουργεί την ελπίδα στην κτηματαγορά πως άπαξ και σταθεροποιηθεί η φορολογική και επενδυτική πολιτική, η τουριστική ανάδειξη της χώρας μπορεί να συμπαρασύρει και το αγοραστικό ενδιαφέρον από τις ΗΠΑ, τουλάχιστον σε επίπεδο ομογενών αρχικώς.
Ο Έλληνας απέδειξε τελικώς πως ενδιαφέρεται σφόδρα στην παρούσα φάση για το αστικό ακίνητο.
Κατά το δεύτερο μισό του 2014, όπου και απελευθερώθηκαν ουσιαστικά οι συναλλαγές μετά το φιάσκο του πλέον αποσυρμένου φόρου υπεραξίας, βγήκε και αναζήτησε κυρίως το ακίνητο στο οποίο θα στεγάσει την οικογένειά του.
Ο αγοραστής στις 8 από τις 10 περιπτώσεις (78,2%) είναι παντρεμένος με οικογένεια, ενώ οι άγαμοι αναζήτησαν την εξασφάλιση κατοικίας σε ποσοστό μόλις 20%.
Στα 2/3 των συναλλαγών (68,4%) ανήκει ηλικιακά στην παραγωγική τάξη των 31-55 ετών, με τους συνταξιούχους όμως να σπεύδουν να βρουν ένα κεραμίδι στο 25% σχεδόν των συναλλαγών.
Ο αγοραστής του 2014 δείχνει επίσης να είναι αρκετά μορφωμένος, τη στιγμή που πάνω από το 55% είναι πτυχιούχος ΤΕ/ΑΕΙ, ενώ 1 στους 4 είναι απόφοιτοι Δευτεροβάθμιας Εκπαίδευσης.
Τι και γιατί αγοράζει
Ο αγοραστής κατοικίας το 2014 επιχείρησε να κατοχυρώσει πρωτίστως την στέγη για την οικογένειά του καθώς οι μισές συναλλαγές (51,5%) στράφηκαν προς αυτή την κατεύθυνση.
Η δεύτερη κατοικία (σε αναζήτηση τρόπων ανάληψης φορολογικών υποχρεώσεων) και το εξοχικό απετέλεσαν ένα ποσοστό που δεν ξεπέρασε συνολικά το 18%.
Από την άλλη μεριά η έλλειψη ρευστότητας και η κακή πολιτικο-οικονομική κατάσταση δεν στάθηκαν ικανοί λόγοι να στρέψουν τον κόσμο σε αγορές προς διασφάλιση των χρημάτων τους, γεγονός που δείχνει ότι κόσμος παρά το θυμικό του δεν νιώθει να απειλούνται ουσιαστικά οι καταθέσεις του ώστε να τις στρέψει στο «επενδυτικό» ακίνητο, το οποίο όμως υπό τις τρέχουσες συγκυρίες αν δεν είναι μεγάλης παλαιότητας δείχνει να βάλλεται βάναυσα από ανύπαρκτες αποδόσεις, υψηλή και ασταθή φορολογία.
Κι ας πέφτουν οι τιμές.
Έτσι λοιπόν μόλις 1 στους 25 (4,1%) προέταξε ως κίνητρο αγοράς την «κατάθεση» σε «τράπεζα γης», τη στιγμή που σχεδόν 1 στους 6 (15,3%) πέτυχε το στόχο του να βρει οικιστικό ακίνητο απόδοσης.
Τέλος, εν μέσω όλων των αγορών ένα 11,5% των αγοραπωλησιών πραγματοποιήθηκε προκειμένου να εξασφαλίσει η Ελληνική οικογένεια στέγη για κάποιο παιδί της.
Από πλευράς μεγέθους, η έρευνα της ΕΠΠΑ καταδεικνύει πως ο Έλληνας αναζήτησε μια κατοικία της τάξης των 130 περίπου τμ στο επίπεδο των μέσων οικογενειακών ακινήτων, τη στιγμή που το ανώτερο δημογραφικό προφίλ αγοραστών κατάφερε να κινηθεί σε εμβαδά κατά μέσο όρο της τάξης των 360τμ, με τάσεις ανόδου, καθώς δεν απετέλεσαν έκπληξη με τις υπάρχουσες τιμές οι αγορές κατοικιών με 500 και πλέον τμ σε συνολικό εμβαδό.
Από την άλλη μεριά οι αγορές εξοχικών και 2ης κατοικίας παρουσίασαν ένα μέσο εμβαδό όχι μεγαλύτερο από 80τμ, τη στιγμή που όσοι είχαν ως κίνητρο την εκμετάλλευση του ακινήτου απέκτησαν ακόμα μικρότερο (πιο ευέλικτο και με περισσότερη ζήτηση) ακίνητο (<70τμ).
Όταν έρχεται βέβαια η ώρα του παιδιού, ο Έλληνας οικογενειάρχης αποδεικνύεται πιο γαλαντόμος και το αβαντάρει με ένα τυπικό 3αρι με ένα μέσο εμβαδό περίπου 90 τμ, ενώ τέλος οι «καταθέτες» αγοραστές ακινήτων περιορίστηκαν σε ακόμα μικρότερα ακίνητα τα οποία κατά μέσο όρο δεν ξεπέρασαν τα 65τμ.
Αναφορικά με την παλαιότητα του ακινήτου, η κτηματαγορά ανταποκρίθηκε με βάση το διαθέσιμο στοκ στα ακίνητα, στα παλιά ακίνητα στις 3 από τις 4 περιπτώσεις (75,3%), τη στιγμή που οι πωλήσεις στα όσα νεόδμητα έχουν απομείνει ανήλθαν στα 24,7% των καταγεγραμμένων πωλήσεων.
Στα παλιά φάνηκε πως περισσότερα από 1 στα 3 έχριζαν σοβαρής ανακαίνισης (35,6%) ενώ μερική ανακαίνιση απαιτήθηκε στο 64,4% των πωληθέντων ακινήτων.
Πόσο κοστίζει
Η κρίση ανοίγει τον ορίζοντα τόσο στις αξίες, όσο και τις τιμές. Έτσι το δείγμα που συνέλεξε η ΕΠΠΑ έχει ακίνητα που αποκτήθηκαν για.
Οι μέσες τιμές στις επιμέρους κατηγορίες κινήθηκαν ως εξής:
- 165.000 ευρώ στην 1η κατοικία, εμφανίζοντας ένα εύρος από 6.000€ έως και άνω των 2 εκατομμυρίων
- 103.500 ευρώ στην τοποθέτηση χρημάτων, με κάποιους να καταβάλλουν και ποσά άνω του 1 εκατομμυρίου, αποδεικνύοντας ότι όσοι τολμούν αποκτούν και πρώτοι τα καλύτερα.
- 89.000 ευρώ στις αγορές για παιδιά της οικογένειας, χωρίς να φείδονται οι οικογένειες να επενδύουν ακόμα και 300.000€ για μια τέτοια αγορά που έχει άλλωστε μεγάλο χρόνο διακράτησης.
- 77.500 ευρώ στα εξοχικά και 2η κατοικία, όπου οι αγοραστές δεν αρνήθηκαν να προσφέρουν ακόμα και 850.000 για εξοχικό ή 2η κατοικία, αποδεικνύοντας ότι η Ελλάδα μπορεί και παραμένει στο χάρτη των ακριβών ακινήτων σε μέρη που οι ξένοι θέλουν να ζήσουν το δικό τους «μύθο».
- 50.900ευρώ στα ακίνητα εκμετάλλευσης, με περιπτώσεις όπου και τα 250.000 ευρώ ήταν μόλις αρκετά για να κλείσει μια συμφωνία που αποσκοπεί στην απόδοση κεφαλαίου και μισθώματος.
Οι προοπτικές της αγοράς εμφανίζονται θετικές αλλά θα απαιτηθούν κρίσιμες αποφάσεις από τη νέα ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών η οποία πρέπει να διαμορφώσει κλίμα σταθερότητας στο φορολογικό πλαίσιο.
Ο αντιπρόεδρος ης ΕΠΠΑ κ. Θεολόγος Μπόσδας υποστηρίζει η άνοδος των τιμών των ακινήτων θα έρθει όταν αυξηθεί ο όγκος συναλλαγών στα επίπεδα του 0,5% επι του συνόλου των ακινήτων από 0,25% που ήταν το 2011.
Να σημειωθεί ότι το υψηλότερο σημείο της αγοράς ήταν το 2008 που οι όγκοι συναλλαγών είχαν ανέλθει στο 3,5%.
Νίκος Θεοδωρόπουλος
ntheo@bankingnews.gr
Την εικόνα της αγοράς ακινήτων και κυρίως το προφίλ των αγοραστών, το ύψος των κεφαλαίων που διαθέτουν και ποια ακίνητα προτιμούν είναι προϊόν της ετήσιας έρευνας που παρουσίασε ο κ. Θεόδωρος Μπόσδας αντιπρόεδρος της Ένωσης Μεσιτών Ακινήτων, Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων Ελλάδας ( ΕΠΠΑ ),που επιβεβαιώνει το πάθος του έλληνα για το ακίνητο παρά τα προβλήματα.
Ειδικότερα:
Ποιος Αγοράζει;
Τα μετρητά αποτελούν πλέον το 86% των συναλλαγών, τη στιγμή που μόλις 1 στους 10 (10,2%) φέρνει στο τραπέζι του συμβολαιογράφου μια δανειακή σύμβαση να επισφραγίσει τη συναλλαγή.
Δεδομένης της έλλειψης ρευστότητας και της αδυναμίας παροχής μόχλευσης στην ευρύτερη πελατειακή βάση της στεγαστικής πίστης από τις τράπεζες που ήδη ταλαιπωρούνται από τα κόκκινα δάνεια, οι συναλλαγές υλοποιούνται σχεδόν αποκλειστικά πλέον με μετρητά.
Το γεγονός αυτό θεμελιώνει όμως τις τιμές, έστω και σε χαμηλά αρχικώς επίπεδα.
Οι αγοραστές, αντί να περιμένουν εσαεί το μάννα εξ ουρανού, με τις τιμές και αξίες να κατρακυλούν και τις υποχρεώσεις να αυξάνονται προχωρούν στην αγορά ακινήτου.
Οι επτά στους δέκα ή (72,7%) αγοραστές είναι Έλληνες, με το υπόλοιπο ποσοστό να αναλογίζεται σχεδόν ισομερώς σε πολίτες της ΕΕ και τρίτων χωρών, με κύριους πόλους προέλευσης τη Γερμανία, Ιταλία και Γαλλία από τη μεριά των Ευρωπαίων αγοραστών τη στιγμή που οι Ρώσοι, Κινέζοι και μια ελαφρά αραβική νότα έρχονται να καταλάβουν τις πρώτες θέσεις στους αγοραστές των Τρίτων Χωρών.
Το 2015 όμως δεν θα μπορέσει να παρουσιάσει το ίδιο ενδιαφέρον για το Ρωσικό κοινό καθώς το ρούβλι κατρακύλησε ανεβάζοντας τις αξίες των ελληνικών ακινήτων για αυτή τη μερίδα αγοραστών.
Την ίδια στιγμή όμως η ισοτιμία του δολαρίου έχει κινηθεί σημαντικά προς όφελος των Αμερικανών, γεγονός που δημιουργεί την ελπίδα στην κτηματαγορά πως άπαξ και σταθεροποιηθεί η φορολογική και επενδυτική πολιτική, η τουριστική ανάδειξη της χώρας μπορεί να συμπαρασύρει και το αγοραστικό ενδιαφέρον από τις ΗΠΑ, τουλάχιστον σε επίπεδο ομογενών αρχικώς.
Ο Έλληνας απέδειξε τελικώς πως ενδιαφέρεται σφόδρα στην παρούσα φάση για το αστικό ακίνητο.
Κατά το δεύτερο μισό του 2014, όπου και απελευθερώθηκαν ουσιαστικά οι συναλλαγές μετά το φιάσκο του πλέον αποσυρμένου φόρου υπεραξίας, βγήκε και αναζήτησε κυρίως το ακίνητο στο οποίο θα στεγάσει την οικογένειά του.
Ο αγοραστής στις 8 από τις 10 περιπτώσεις (78,2%) είναι παντρεμένος με οικογένεια, ενώ οι άγαμοι αναζήτησαν την εξασφάλιση κατοικίας σε ποσοστό μόλις 20%.
Στα 2/3 των συναλλαγών (68,4%) ανήκει ηλικιακά στην παραγωγική τάξη των 31-55 ετών, με τους συνταξιούχους όμως να σπεύδουν να βρουν ένα κεραμίδι στο 25% σχεδόν των συναλλαγών.
Ο αγοραστής του 2014 δείχνει επίσης να είναι αρκετά μορφωμένος, τη στιγμή που πάνω από το 55% είναι πτυχιούχος ΤΕ/ΑΕΙ, ενώ 1 στους 4 είναι απόφοιτοι Δευτεροβάθμιας Εκπαίδευσης.
Τι και γιατί αγοράζει
Ο αγοραστής κατοικίας το 2014 επιχείρησε να κατοχυρώσει πρωτίστως την στέγη για την οικογένειά του καθώς οι μισές συναλλαγές (51,5%) στράφηκαν προς αυτή την κατεύθυνση.
Η δεύτερη κατοικία (σε αναζήτηση τρόπων ανάληψης φορολογικών υποχρεώσεων) και το εξοχικό απετέλεσαν ένα ποσοστό που δεν ξεπέρασε συνολικά το 18%.
Από την άλλη μεριά η έλλειψη ρευστότητας και η κακή πολιτικο-οικονομική κατάσταση δεν στάθηκαν ικανοί λόγοι να στρέψουν τον κόσμο σε αγορές προς διασφάλιση των χρημάτων τους, γεγονός που δείχνει ότι κόσμος παρά το θυμικό του δεν νιώθει να απειλούνται ουσιαστικά οι καταθέσεις του ώστε να τις στρέψει στο «επενδυτικό» ακίνητο, το οποίο όμως υπό τις τρέχουσες συγκυρίες αν δεν είναι μεγάλης παλαιότητας δείχνει να βάλλεται βάναυσα από ανύπαρκτες αποδόσεις, υψηλή και ασταθή φορολογία.
Κι ας πέφτουν οι τιμές.
Έτσι λοιπόν μόλις 1 στους 25 (4,1%) προέταξε ως κίνητρο αγοράς την «κατάθεση» σε «τράπεζα γης», τη στιγμή που σχεδόν 1 στους 6 (15,3%) πέτυχε το στόχο του να βρει οικιστικό ακίνητο απόδοσης.
Τέλος, εν μέσω όλων των αγορών ένα 11,5% των αγοραπωλησιών πραγματοποιήθηκε προκειμένου να εξασφαλίσει η Ελληνική οικογένεια στέγη για κάποιο παιδί της.
Από πλευράς μεγέθους, η έρευνα της ΕΠΠΑ καταδεικνύει πως ο Έλληνας αναζήτησε μια κατοικία της τάξης των 130 περίπου τμ στο επίπεδο των μέσων οικογενειακών ακινήτων, τη στιγμή που το ανώτερο δημογραφικό προφίλ αγοραστών κατάφερε να κινηθεί σε εμβαδά κατά μέσο όρο της τάξης των 360τμ, με τάσεις ανόδου, καθώς δεν απετέλεσαν έκπληξη με τις υπάρχουσες τιμές οι αγορές κατοικιών με 500 και πλέον τμ σε συνολικό εμβαδό.
Από την άλλη μεριά οι αγορές εξοχικών και 2ης κατοικίας παρουσίασαν ένα μέσο εμβαδό όχι μεγαλύτερο από 80τμ, τη στιγμή που όσοι είχαν ως κίνητρο την εκμετάλλευση του ακινήτου απέκτησαν ακόμα μικρότερο (πιο ευέλικτο και με περισσότερη ζήτηση) ακίνητο (<70τμ).
Όταν έρχεται βέβαια η ώρα του παιδιού, ο Έλληνας οικογενειάρχης αποδεικνύεται πιο γαλαντόμος και το αβαντάρει με ένα τυπικό 3αρι με ένα μέσο εμβαδό περίπου 90 τμ, ενώ τέλος οι «καταθέτες» αγοραστές ακινήτων περιορίστηκαν σε ακόμα μικρότερα ακίνητα τα οποία κατά μέσο όρο δεν ξεπέρασαν τα 65τμ.
Αναφορικά με την παλαιότητα του ακινήτου, η κτηματαγορά ανταποκρίθηκε με βάση το διαθέσιμο στοκ στα ακίνητα, στα παλιά ακίνητα στις 3 από τις 4 περιπτώσεις (75,3%), τη στιγμή που οι πωλήσεις στα όσα νεόδμητα έχουν απομείνει ανήλθαν στα 24,7% των καταγεγραμμένων πωλήσεων.
Στα παλιά φάνηκε πως περισσότερα από 1 στα 3 έχριζαν σοβαρής ανακαίνισης (35,6%) ενώ μερική ανακαίνιση απαιτήθηκε στο 64,4% των πωληθέντων ακινήτων.
Πόσο κοστίζει
Η κρίση ανοίγει τον ορίζοντα τόσο στις αξίες, όσο και τις τιμές. Έτσι το δείγμα που συνέλεξε η ΕΠΠΑ έχει ακίνητα που αποκτήθηκαν για.
Οι μέσες τιμές στις επιμέρους κατηγορίες κινήθηκαν ως εξής:
- 165.000 ευρώ στην 1η κατοικία, εμφανίζοντας ένα εύρος από 6.000€ έως και άνω των 2 εκατομμυρίων
- 103.500 ευρώ στην τοποθέτηση χρημάτων, με κάποιους να καταβάλλουν και ποσά άνω του 1 εκατομμυρίου, αποδεικνύοντας ότι όσοι τολμούν αποκτούν και πρώτοι τα καλύτερα.
- 89.000 ευρώ στις αγορές για παιδιά της οικογένειας, χωρίς να φείδονται οι οικογένειες να επενδύουν ακόμα και 300.000€ για μια τέτοια αγορά που έχει άλλωστε μεγάλο χρόνο διακράτησης.
- 77.500 ευρώ στα εξοχικά και 2η κατοικία, όπου οι αγοραστές δεν αρνήθηκαν να προσφέρουν ακόμα και 850.000 για εξοχικό ή 2η κατοικία, αποδεικνύοντας ότι η Ελλάδα μπορεί και παραμένει στο χάρτη των ακριβών ακινήτων σε μέρη που οι ξένοι θέλουν να ζήσουν το δικό τους «μύθο».
- 50.900ευρώ στα ακίνητα εκμετάλλευσης, με περιπτώσεις όπου και τα 250.000 ευρώ ήταν μόλις αρκετά για να κλείσει μια συμφωνία που αποσκοπεί στην απόδοση κεφαλαίου και μισθώματος.
Οι προοπτικές της αγοράς εμφανίζονται θετικές αλλά θα απαιτηθούν κρίσιμες αποφάσεις από τη νέα ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών η οποία πρέπει να διαμορφώσει κλίμα σταθερότητας στο φορολογικό πλαίσιο.
Ο αντιπρόεδρος ης ΕΠΠΑ κ. Θεολόγος Μπόσδας υποστηρίζει η άνοδος των τιμών των ακινήτων θα έρθει όταν αυξηθεί ο όγκος συναλλαγών στα επίπεδα του 0,5% επι του συνόλου των ακινήτων από 0,25% που ήταν το 2011.
Να σημειωθεί ότι το υψηλότερο σημείο της αγοράς ήταν το 2008 που οι όγκοι συναλλαγών είχαν ανέλθει στο 3,5%.
Νίκος Θεοδωρόπουλος
ntheo@bankingnews.gr
Σχόλια αναγνωστών