γράφει : Νίκος Θεοδωρόπουλος
H πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών «καίγεται» γα την αναπροσαρμογή της βάσης δεδομένων διότι θέλει να επανακαθορίσει εκ νέου τα έσοδα του ΕΝΦΙΑ
Ο σχεδιασμός του υπουργείου Οικονομικών για τις νέες τιμές ακινήτων δηλαδή για τις νέες αντικειμενικές και μάλιστα μέχρι τα τέλη Μαρτίου φαντάζει ως σενάριο επιστημονικής φαντασίας, σύμφωνα με τους ειδικούς της κτηματαγοράς.
Οι ίδιοι θεωρούν ακατόρθωτο το όλο εγχείρημα για τη δημιουργία ένας νέου χάρτη αξιών των ακινήτων που να ταυτίζεται ή να πλησιάζει την πραγματικότητα και τις τιμές της τρέχουσας αγοράς.
Πάντως η πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών «καίγεται» γα την αναπροσαρμογή της βάσης δεδομένων διότι θέλει να επανακαθορίσει εκ νέου τα έσοδα του ΕΝΦΙΑ.
Οι ειδικοί θεωρούν ότι πρόκειται για …άσκηση επι χάρτου η οποία δεν μπορεί να αποτυπώσει την πραγματικότητά.
Οι εκτιμητές ακινήτων που δεν συμμετέχουν στη διαδικασία διαμόρφωσης των νέων τιμών για το υπουργείο Οικονομικών, λένε ότι ο προσδιορισμός της αξίας του ακινήτου δεν μπορεί να γίνει λόγω της απουσίας σημαντικού αριθμού μεταβιβάσεων ακινήτων και σε κάποιες περιοχές δεν έχουν γίνει καθόλου πράξεις.
Επίσης στη μεγάλη διασπορά των τιμών διότι άλλοι πωλούν κάτω από πίεση και άλλοι όχι.
Στο γεγονός ότι λόγω της κρίσης, οι τιμές των ακινήτων μέσα από τις υπάρχουσες αγοραπωλησίες διαμορφώθηκαν εξαιτίας της κακής οικονομικής κατάστασης των νοικοκυριών και της έλλειψης δανεισμού.
Το ασφυκτικό χρονικό πλαίσιο που έθεσε το υπουργείο Οικονομικών μείωσε το ενδιαφέρον για συμμετοχή περισσότερων εκτιμητών και ο σημερινός αριθμός των 200 εκτιμητών δεν είναι αρκετός για ένα τέτοιο έργο.
Σύμφωνα με τους ειδικούς υπάρχουν και πρόσθετες δυσκολίες στον προσδιορισμό τιμών ζώνης διότι σε περιοχές που δεν υπάρχει ανοικοδόμηση, η τιμή ζώνης θα προκύπτει μέσω τιμών παλαιότερων οικοδομών που με τη χρήση συντελεστών αναγωγής θα οδηγούν στην τιμή ζώνης.
Η προσέγγιση αυτή ενέχει τον κίνδυνο να προκύψει τιμή ζώνης κατώτερη του σημερινού κόστους κατασκευής πλέον της αξίας οικοπέδου και κάποιου μικτού επιχειρηματικού κέρδους.
Προσθέτουν ότι σήμερα έχουμε τιμές ζώνης της τάξεως των 700 €/Μ2 όταν είναι γνωστό ότι το μόνο κόστος κατασκευής είναι της τάξης των 950 €/Μ2 στο οποίο θα πρέπει να προστεθεί η αξία γης και το μικτό επιχειρηματικό κέρδος.
Ο κ. Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος, επιστημονικός σύμβουλος της εταιρείας SOLUM Property Solutions, και τέως πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής υποστηρίζει ότι οι ζώνες πρέπει να αλλάξουν διότι από το 1985 έως τώρα έχει πλήρως διαφοροποιηθεί η εικόνα πολλών περιοχών των πόλεων.
Οι συντελεστές εμπορικότητας πρέπει να αναθεωρηθούν διότι οι παλιές εμπορικές τιμές δεν έχουν σχέση με τη σημερινή πραγματικότητα, όπου υπάρχει απαξίωση καταστημάτων ενώ μένουν στα αζήτητα καταστήματα σε δευτερεύοντες άξονες όπως και οι συντελεστές παλαιότητας πρέπει να επεκταθούν σε μεγαλύτερο βάθος χρόνου (πέραν των 25 ετών).
Νίκος Θεοδωρόπουλος
ntheo@bankingnews.gr
www.bankingnews.gr
Οι ίδιοι θεωρούν ακατόρθωτο το όλο εγχείρημα για τη δημιουργία ένας νέου χάρτη αξιών των ακινήτων που να ταυτίζεται ή να πλησιάζει την πραγματικότητα και τις τιμές της τρέχουσας αγοράς.
Πάντως η πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών «καίγεται» γα την αναπροσαρμογή της βάσης δεδομένων διότι θέλει να επανακαθορίσει εκ νέου τα έσοδα του ΕΝΦΙΑ.
Οι ειδικοί θεωρούν ότι πρόκειται για …άσκηση επι χάρτου η οποία δεν μπορεί να αποτυπώσει την πραγματικότητά.
Οι εκτιμητές ακινήτων που δεν συμμετέχουν στη διαδικασία διαμόρφωσης των νέων τιμών για το υπουργείο Οικονομικών, λένε ότι ο προσδιορισμός της αξίας του ακινήτου δεν μπορεί να γίνει λόγω της απουσίας σημαντικού αριθμού μεταβιβάσεων ακινήτων και σε κάποιες περιοχές δεν έχουν γίνει καθόλου πράξεις.
Επίσης στη μεγάλη διασπορά των τιμών διότι άλλοι πωλούν κάτω από πίεση και άλλοι όχι.
Στο γεγονός ότι λόγω της κρίσης, οι τιμές των ακινήτων μέσα από τις υπάρχουσες αγοραπωλησίες διαμορφώθηκαν εξαιτίας της κακής οικονομικής κατάστασης των νοικοκυριών και της έλλειψης δανεισμού.
Το ασφυκτικό χρονικό πλαίσιο που έθεσε το υπουργείο Οικονομικών μείωσε το ενδιαφέρον για συμμετοχή περισσότερων εκτιμητών και ο σημερινός αριθμός των 200 εκτιμητών δεν είναι αρκετός για ένα τέτοιο έργο.
Σύμφωνα με τους ειδικούς υπάρχουν και πρόσθετες δυσκολίες στον προσδιορισμό τιμών ζώνης διότι σε περιοχές που δεν υπάρχει ανοικοδόμηση, η τιμή ζώνης θα προκύπτει μέσω τιμών παλαιότερων οικοδομών που με τη χρήση συντελεστών αναγωγής θα οδηγούν στην τιμή ζώνης.
Η προσέγγιση αυτή ενέχει τον κίνδυνο να προκύψει τιμή ζώνης κατώτερη του σημερινού κόστους κατασκευής πλέον της αξίας οικοπέδου και κάποιου μικτού επιχειρηματικού κέρδους.
Προσθέτουν ότι σήμερα έχουμε τιμές ζώνης της τάξεως των 700 €/Μ2 όταν είναι γνωστό ότι το μόνο κόστος κατασκευής είναι της τάξης των 950 €/Μ2 στο οποίο θα πρέπει να προστεθεί η αξία γης και το μικτό επιχειρηματικό κέρδος.
Ο κ. Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος, επιστημονικός σύμβουλος της εταιρείας SOLUM Property Solutions, και τέως πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής υποστηρίζει ότι οι ζώνες πρέπει να αλλάξουν διότι από το 1985 έως τώρα έχει πλήρως διαφοροποιηθεί η εικόνα πολλών περιοχών των πόλεων.
Οι συντελεστές εμπορικότητας πρέπει να αναθεωρηθούν διότι οι παλιές εμπορικές τιμές δεν έχουν σχέση με τη σημερινή πραγματικότητα, όπου υπάρχει απαξίωση καταστημάτων ενώ μένουν στα αζήτητα καταστήματα σε δευτερεύοντες άξονες όπως και οι συντελεστές παλαιότητας πρέπει να επεκταθούν σε μεγαλύτερο βάθος χρόνου (πέραν των 25 ετών).
Νίκος Θεοδωρόπουλος
ntheo@bankingnews.gr
www.bankingnews.gr
Σχόλια αναγνωστών