Το νέο σύστημα των αξιών, που θα φέρει τα πάνω κάτω στην αγορά των ακινήτων
Αντικειμενικές αξίες βάσει τιμών ζώνης, που θα αγγίξουν τις αγοραίες και θα αναπροσαρμόζονται κάθε χρόνο, αποκτούν σχεδόν όλες οι περιοχές της χώρας από το 2020.
Έρχεται και μπαράζ επιβαρύνσεων σε φόρους, τέλη και εισφορές για όλους τους ιδιοκτήτες ακινήτων. Το νέο σύστημα των αξιών, που θα φέρει τα πάνω κάτω στην αγορά των ακινήτων, μελετά η αρμόδια επιτροπή του υπουργείου Οικονομικών, δουλεύοντας σενάρια αύξησης των τιμών στα επίπεδα του 20% κατά μέσο όρο.
Η άντληση εσόδων θα συνεχιστεί και στα επόμενα χρόνια και μάλιστα με εντονότερο ρυθμό λόγω της μεγάλης συμβολής που θα έχουν τα αγροτεμάχια σε αυτόν τον λογαριασμό.
Οι αποφάσεις που έχουν ληφθεί για τα αγροτεμάχια - τα οποία σήμερα φορολογούνται με 1 ευρώ το στρέμμα και ο ΕΝΦΙΑ αυξομειώνεται ανάλογα με τα χαρακτηριστικά και τη θέση του οικοπέδου- προβλέπουν την αναπροσαρμογή της αξία τους.
Γεγονός που σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες αυτών των ακινήτων θα πληρώσουν το 2020 υψηλότερο ΕΝΦΙΑ σε σχέση με αυτόν που κατέβαλαν φέτος.
Εξίσου αυξημένος θα είναι όμως ο τελικός φόρος και για τα εντός σχεδίου ακίνητα.
Η δέσμευση της κυβέρνησης για εξίσωση των αντικειμενικών με τις εμπορικές τιμές αλλάζει τα δεδομένα και φέρνει ανατιμήσεις όχι μόνο στις αξίες αλλά και στους φόρους που συνδέονται με τις μεταβιβάσεις των ακινήτων.
Το σκηνικό των εκπλήξεων για τους ιδιοκτήτες θα έρθει να συμπληρώσει η ένταξη 3.000 περιοχών επί συνόλου 7.500 που βρίσκονται εκτός στο αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας τους.
Στόχος του υπουργείου Οικονομικών είναι μετά την επέκταση και την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών να δημιουργηθεί μία αξιόπιστη βάση δεδομένων, ένα «αποθετήριο αξιών», στο οποίο θα συγκεντρώνονται στοιχεία από διάφορους φορείς (Τράπεζα της Ελλάδος, ΕΛΣΤΑΤ) έτσι ώστε η διαδικασία της αναπροσαρμογής να γίνει αυτοματοποιημένη.
Η αναπροσαρμογή δεν σημαίνει κατ' ανάγκη αύξηση τιμών, καθώς η μείωση της αγοραίας ανοίγει το δρόμο και για μείωση των αντικειμενικών κατά περιοχή από χρόνο σε χρόνο.
Σε πρώτη όμως φάση το κύμα των επιβαρύνσεων από την αύξηση των αντικειμενικών με τις αγοραίες τιμές θα είναι πολύ μεγάλο και συγκεκριμένα:
1.ΤΕΚΜΗΡΙΑ: Η αύξηση της αντικειμενικής συνεπάγεται αυτόματα μεγαλύτερο τεκμαρτό εισόδημα από το πρώτο κιόλας τετραγωνικό μέτρο, καθώς όσο αυξάνει η αντικειμενική τόσο αυξάνει και το τεκμήριο της ιδιοκατοίκησης. Να σημειωθεί ότι στις παγίδα των τεκμηρίων πέφτουν κάθε χρόνο χιλιάδες φορολογούμενοι οι οποίοι καλούνται να πληρώσουν πολύ μεγαλύτερο φόρο από αυτόν που αντιστοιχεί στο εισόδημα που δηλώνουν. Ένα από τα πιο βασικά τεκμήρια είναι αυτό της ιδιοκατοίκησης, που προκύπτει από το εμβαδόν και την αξία του ακινήτου στο οποίο διαμένει ο φορολογούμενος. Και τούτο είτε πρόκειται για ιδιόκτητη, μισθωμένη, παραχωρηθείσα, κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία.
2. ΛΟΓΑΡΙΑΣΜΟΙ ΡΕΥΜΑΤΟΣ: Αυξήσεις σε όλα τα τιμολόγια του ηλεκτρικού ρεύματος πρόκειται να επιφέρει το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας που υπολογίζεται βάσει αντικειμενικών τιμών (τιμή ζώνης).
3. ΕΝΦΙΑ: Χιλιάδες εκτιμάται ότι θα είναι οι ιδιοκτήτες ακινήτων που θα πληρώσουν μεγαλύτερο ΕΝΦΙΑ το 2020, παρά την εξαγγελθείσα μεσοσταθμική μείωση του φόρου κατά 8% τον επόμενο χρόνο, η οποία θα καπελωθεί από την μεγάλη αύξηση στις αντικειμενικές τιμές. Μόνο λίγες δεν είναι οι περιοχές σε ολόκληρη την χώρα, τουριστικές και μη, όπου η ψαλίδα μεταξύ των τιμών που εφαρμόζει η Εφορία και των εμπορικών παραμένει μεγάλη, ακόμα και μετά την πρώτη αναπροσαρμογή των αξιών τον Ιούνιο του 2018. Το δεύτερο κύμα αναπροσαρμογής των τιμών θα οδηγήσει σε μετάβαση πολλών ακινήτων από τα χαμηλά σε πιο υψηλά κλιμάκια του ΕΝΦΙΑ, όπου εφαρμόζονται πολύ μεγαλύτεροι συντελεστές φόρου. Έτσι η… κεραμίδα για τους ιδιοκτήτες θα είναι μεγαλύτερη.
4. ΣΥΜΠΛΗΡΩΜΑΤΙΚΟΣ ΕΝΦΙΑ: Μεγαλύτερα θα είναι τα βάρη του 2020 για τους ιδιοκτήτες που πληρώνουν συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ αλλά και γι’ αυτούς που πατάνε πάνω στην κόκκινη γραμμή του σημερινού αφορολογήτου των 250.000 ευρώ και αναμένεται με τις νέες αξίες να την προσπεράσουν. Πέρυσι υπήρξε σενάριο αύξησης του ορίου κατά 50.000 ευρώ που δεν επαληθεύτηκε.
5. ΠΡΩΤΗ ΚΑΤΟΙΚΙΑ. Η αύξηση της αξίας θα οδηγήσει χιλιάδες υποψήφιους ιδιοκτήτες σε φόρο μεταβίβασης 3% επί της αντικειμενικής αξίας, καθώς η απαλλαγή ισχύει βάσει αξίας (200.000 ευρώ για άγαμο ή 250.000για έγγαμο) και όχι επιφάνειας. Συνεπώς θα πρέπει να αυξηθούν τα αφορολόγητα όρια προκειμένου να διατηρηθεί η απαλλαγή ειδικά για τις οικογένειες.
6. ΕΞΟΔΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ : Υπέρογκα γίνονται τα έξοδα μεταβίβασης συμβολαιογράφου, δικηγορικά, Υποθηκοφυλακείο, Κτηματολόγιο, τέλος υπέρ Ταμείου Νομικών, τέλος μεταγραφής υπέρ Ταμείου Νομικών, δημοτικός φόρος που επιβαρύνει τις μεταβιβάσεις ακινήτων και υπολογίζεται με ποσοστό επί του φόρου μεταβίβασης), κά.
7. ΓΟΝΙΚΕΣ ΠΑΡΟΧΕΣ, ΔΩΡΕΕΣ, ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΕΣ: Οι επιβαρύνσεις θεωρούνται δεδομένες, αν δεν υπάρξει αναπροσαρμογή των σημερινών αφορολόγητων ορίων των 150.000 ευρώ.
8. ΑΓΟΡΑ - ΕΝΙΚΟΙΚΑΣΗ : Αυξητικές πιέσεις στις εμπορικές τιμές των ακινήτων αναμένεται να ασκήσουν οι νέες αξίες, ενώ θα επηρεασθούν επίσης τα ενοίκια των κατοικιών και της επαγγελματικής στέγης. Όλα αυτά βέβαια θα εξαρτηθούν από το επίπεδο της προσφοράς και της ζήτησης που θα υπάρξει στην αγορά για αγοραπωλησίες και ενοικίαση ακινήτων.
Μάριος Χριστοδούλου
www.bankingnews.gr
Έρχεται και μπαράζ επιβαρύνσεων σε φόρους, τέλη και εισφορές για όλους τους ιδιοκτήτες ακινήτων. Το νέο σύστημα των αξιών, που θα φέρει τα πάνω κάτω στην αγορά των ακινήτων, μελετά η αρμόδια επιτροπή του υπουργείου Οικονομικών, δουλεύοντας σενάρια αύξησης των τιμών στα επίπεδα του 20% κατά μέσο όρο.
Η άντληση εσόδων θα συνεχιστεί και στα επόμενα χρόνια και μάλιστα με εντονότερο ρυθμό λόγω της μεγάλης συμβολής που θα έχουν τα αγροτεμάχια σε αυτόν τον λογαριασμό.
Οι αποφάσεις που έχουν ληφθεί για τα αγροτεμάχια - τα οποία σήμερα φορολογούνται με 1 ευρώ το στρέμμα και ο ΕΝΦΙΑ αυξομειώνεται ανάλογα με τα χαρακτηριστικά και τη θέση του οικοπέδου- προβλέπουν την αναπροσαρμογή της αξία τους.
Γεγονός που σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες αυτών των ακινήτων θα πληρώσουν το 2020 υψηλότερο ΕΝΦΙΑ σε σχέση με αυτόν που κατέβαλαν φέτος.
Εξίσου αυξημένος θα είναι όμως ο τελικός φόρος και για τα εντός σχεδίου ακίνητα.
Η δέσμευση της κυβέρνησης για εξίσωση των αντικειμενικών με τις εμπορικές τιμές αλλάζει τα δεδομένα και φέρνει ανατιμήσεις όχι μόνο στις αξίες αλλά και στους φόρους που συνδέονται με τις μεταβιβάσεις των ακινήτων.
Το σκηνικό των εκπλήξεων για τους ιδιοκτήτες θα έρθει να συμπληρώσει η ένταξη 3.000 περιοχών επί συνόλου 7.500 που βρίσκονται εκτός στο αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας τους.
Στόχος του υπουργείου Οικονομικών είναι μετά την επέκταση και την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών να δημιουργηθεί μία αξιόπιστη βάση δεδομένων, ένα «αποθετήριο αξιών», στο οποίο θα συγκεντρώνονται στοιχεία από διάφορους φορείς (Τράπεζα της Ελλάδος, ΕΛΣΤΑΤ) έτσι ώστε η διαδικασία της αναπροσαρμογής να γίνει αυτοματοποιημένη.
Η αναπροσαρμογή δεν σημαίνει κατ' ανάγκη αύξηση τιμών, καθώς η μείωση της αγοραίας ανοίγει το δρόμο και για μείωση των αντικειμενικών κατά περιοχή από χρόνο σε χρόνο.
Σε πρώτη όμως φάση το κύμα των επιβαρύνσεων από την αύξηση των αντικειμενικών με τις αγοραίες τιμές θα είναι πολύ μεγάλο και συγκεκριμένα:
1.ΤΕΚΜΗΡΙΑ: Η αύξηση της αντικειμενικής συνεπάγεται αυτόματα μεγαλύτερο τεκμαρτό εισόδημα από το πρώτο κιόλας τετραγωνικό μέτρο, καθώς όσο αυξάνει η αντικειμενική τόσο αυξάνει και το τεκμήριο της ιδιοκατοίκησης. Να σημειωθεί ότι στις παγίδα των τεκμηρίων πέφτουν κάθε χρόνο χιλιάδες φορολογούμενοι οι οποίοι καλούνται να πληρώσουν πολύ μεγαλύτερο φόρο από αυτόν που αντιστοιχεί στο εισόδημα που δηλώνουν. Ένα από τα πιο βασικά τεκμήρια είναι αυτό της ιδιοκατοίκησης, που προκύπτει από το εμβαδόν και την αξία του ακινήτου στο οποίο διαμένει ο φορολογούμενος. Και τούτο είτε πρόκειται για ιδιόκτητη, μισθωμένη, παραχωρηθείσα, κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία.
2. ΛΟΓΑΡΙΑΣΜΟΙ ΡΕΥΜΑΤΟΣ: Αυξήσεις σε όλα τα τιμολόγια του ηλεκτρικού ρεύματος πρόκειται να επιφέρει το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας που υπολογίζεται βάσει αντικειμενικών τιμών (τιμή ζώνης).
3. ΕΝΦΙΑ: Χιλιάδες εκτιμάται ότι θα είναι οι ιδιοκτήτες ακινήτων που θα πληρώσουν μεγαλύτερο ΕΝΦΙΑ το 2020, παρά την εξαγγελθείσα μεσοσταθμική μείωση του φόρου κατά 8% τον επόμενο χρόνο, η οποία θα καπελωθεί από την μεγάλη αύξηση στις αντικειμενικές τιμές. Μόνο λίγες δεν είναι οι περιοχές σε ολόκληρη την χώρα, τουριστικές και μη, όπου η ψαλίδα μεταξύ των τιμών που εφαρμόζει η Εφορία και των εμπορικών παραμένει μεγάλη, ακόμα και μετά την πρώτη αναπροσαρμογή των αξιών τον Ιούνιο του 2018. Το δεύτερο κύμα αναπροσαρμογής των τιμών θα οδηγήσει σε μετάβαση πολλών ακινήτων από τα χαμηλά σε πιο υψηλά κλιμάκια του ΕΝΦΙΑ, όπου εφαρμόζονται πολύ μεγαλύτεροι συντελεστές φόρου. Έτσι η… κεραμίδα για τους ιδιοκτήτες θα είναι μεγαλύτερη.
4. ΣΥΜΠΛΗΡΩΜΑΤΙΚΟΣ ΕΝΦΙΑ: Μεγαλύτερα θα είναι τα βάρη του 2020 για τους ιδιοκτήτες που πληρώνουν συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ αλλά και γι’ αυτούς που πατάνε πάνω στην κόκκινη γραμμή του σημερινού αφορολογήτου των 250.000 ευρώ και αναμένεται με τις νέες αξίες να την προσπεράσουν. Πέρυσι υπήρξε σενάριο αύξησης του ορίου κατά 50.000 ευρώ που δεν επαληθεύτηκε.
5. ΠΡΩΤΗ ΚΑΤΟΙΚΙΑ. Η αύξηση της αξίας θα οδηγήσει χιλιάδες υποψήφιους ιδιοκτήτες σε φόρο μεταβίβασης 3% επί της αντικειμενικής αξίας, καθώς η απαλλαγή ισχύει βάσει αξίας (200.000 ευρώ για άγαμο ή 250.000για έγγαμο) και όχι επιφάνειας. Συνεπώς θα πρέπει να αυξηθούν τα αφορολόγητα όρια προκειμένου να διατηρηθεί η απαλλαγή ειδικά για τις οικογένειες.
6. ΕΞΟΔΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ : Υπέρογκα γίνονται τα έξοδα μεταβίβασης συμβολαιογράφου, δικηγορικά, Υποθηκοφυλακείο, Κτηματολόγιο, τέλος υπέρ Ταμείου Νομικών, τέλος μεταγραφής υπέρ Ταμείου Νομικών, δημοτικός φόρος που επιβαρύνει τις μεταβιβάσεις ακινήτων και υπολογίζεται με ποσοστό επί του φόρου μεταβίβασης), κά.
7. ΓΟΝΙΚΕΣ ΠΑΡΟΧΕΣ, ΔΩΡΕΕΣ, ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΕΣ: Οι επιβαρύνσεις θεωρούνται δεδομένες, αν δεν υπάρξει αναπροσαρμογή των σημερινών αφορολόγητων ορίων των 150.000 ευρώ.
8. ΑΓΟΡΑ - ΕΝΙΚΟΙΚΑΣΗ : Αυξητικές πιέσεις στις εμπορικές τιμές των ακινήτων αναμένεται να ασκήσουν οι νέες αξίες, ενώ θα επηρεασθούν επίσης τα ενοίκια των κατοικιών και της επαγγελματικής στέγης. Όλα αυτά βέβαια θα εξαρτηθούν από το επίπεδο της προσφοράς και της ζήτησης που θα υπάρξει στην αγορά για αγοραπωλησίες και ενοικίαση ακινήτων.
Μάριος Χριστοδούλου
www.bankingnews.gr
Σχόλια αναγνωστών