Κτηματαγορά: Πάνω οι τιμές, κάτω η οικοδομική δραστηριότητα - Επιτόκια και κατασκευαστικό κόστος φρενάρουν την ζήτηση

Άνοδο στις τιμές των ακινήτων για το 2023, βλέπει η Τράπεζα της Ελλάδας με την οικοδομική δραστηριότητα να κατεβάζει ρυθμούς λόγω της αύξησης στο κατασκευαστικό κόστος και των επιτοκίων στα στεγαστικά δάνεια.

Ήδη υπάρχει μεγάλος προβληματισμός για τη μείωση που σημειώνει - για τρίτο κατά σειρά τρίμηνο - η ζήτηση δανείων για την αγορά ακινήτων καθώς το μπαράζ των αυξήσεων από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ)έχει ανεβάζει στα ύψη τα επιτόκια αλλά και τις επιβαρύνσεις στην τσέπη των δανειοληπτών με αποτέλεσμα να διαβλέπετε κίνδυνος για νέα «κόκκινα».

Το πρόβλημα ακουμπά κυρίως τα ευάλωτα νοικοκυριά που έχουν πάρει στεγαστικά, καταναλωτικά δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο συνδεδεμένο με το euribor και έχουν φτάσει να πληρώνουν μεγαλύτερες μηνιαίες δόσεις για την εξυπηρέτηση του δανείου τους. Υπό αυτό την εξέλιξη πάνω στο τραπέζι βρίσκεται σχέδιο επιβολής πλαφόν στο ευρωπαϊκό επιτόκιο euribor, ώστε να μπει ένα φρένο στην επιβάρυνση καθώς οι αυξήσεις από την ΕΚΤ θα συνεχιστούν.

Την ίδια στιγμή απλησίαστα έχουν γίνει για τον μέσο Έλληνα τα στεγαστικά με σταθερό επιτόκιο ενώ οι τιμές στα διαμερίσματα έχουν ανέβει θεαματικά λόγω και της αύξησης στο συνολικό κόστος κατασκευής νέων κτιρίων και κατοικιών που το περασμένο έτος ενισχύθηκε κατά 8,8% από 3,2% το 2021.

Αύξηση τιμών για πέμπτη χρονιά

Όπως υπογραμμίζεται στην έκθεση, το 2022 αποτέλεσε έτος σημαντικής ανάπτυξης για την ελληνική αγορά ακινήτων, παρά την αναταραχή που προκλήθηκε από τον πόλεμο στην Ουκρανία και τις δυσμενείς επιπτώσεις στο κόστος δανεισμού, ενέργειας, υλικών και κατασκευής γενικότερα.

Για πέμπτη συνεχή χρονιά, στην αγορά κατοικιών σημειώνεται σημαντική αύξηση των τιμών, με τις τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) να αυξάνονται κατά 11,1% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης κατά 7,6% το 2021 και 4,5% το 2020.

Οι τιμές των νέων διαμερισμάτων (ηλικίας έως 5 ετών) το 2022 αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 11,8%, ελαφρώς ενισχυμένο σε σχέση με αυτόν των παλαιών διαμερισμάτων (10,5%). Με διάκριση κατά γεωγραφική περιοχή, ισχυροί ετήσιοι ρυθμοί αύξησης στις τιμές των διαμερισμάτων καταγράφηκαν στα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας και πιο συγκεκριμένα στην Αθήνα (13,0%) και στη Θεσσαλονίκη (11,8%) σημαντικά υψηλότεροι ρυθμοί από το μέσο ετήσιο επίπεδο για το σύνολο της χώρας.

Η δυναμική της αγοράς οικιστικών ακινήτων κατά το 2022 ενισχύθηκε σημαντικά, κυρίως λόγω της έντονης εξωτερικής επενδυτικής ζήτησης και του τουρισμού, ο οποίος επηρεάζει θετικά τις κατοικίες κυρίως μέσω των βραχυχρόνιων μισθώσεων, όπως αποτυπώνεται στην εισροή κεφαλαίων από το εξωτερικό για αγορά ακινήτων.

Η διατήρηση της δυναμικής της επιβεβαιώνεται από τις επενδύσεις σε κατοικίες που αυξήθηκαν κατά 36,1% το 2022 (27,3% το 2021), αν και παραμένουν σε χαμηλό επίπεδο ως ποσοστό του ΑΕΠ (1,7%).

Επαγγελματικά ακίνητα

Στον κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων, με βάση τα στοιχεία που συλλέγονται από την Τράπεζα της Ελλάδος, το πρώτο εξάμηνο του 2022 οι τιμές γραφείων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 0,7% σε σχέση με το αμέσως προηγούμενο εξάμηνο, ενώ οι τιμές των καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 2,4%.

Στην Αθήνα ο αντίστοιχος ρυθμός αύξησης των τιμών γραφείων ήταν αρκετά υψηλότερος (2,0%), αποτυπώνοντας το σημαντικό επενδυτικό ενδιαφέρον της συγκεκριμένης αγοράς, σε αντίθεση με τη Θεσσαλονίκη (0,4%) και κυρίως την υπόλοιπη Ελλάδα (-0,9%), όπου η επενδυτική ζήτηση για γραφεία ήταν περιορισμένη. Αντίστοιχα, για τα καταστήματα υψηλών προδιαγραφών, ο ρυθμός αύξησης των τιμών για την Αθήνα ανήλθε σε 3,1%, ενώ στη Θεσσαλονίκη και την υπόλοιπη Ελλάδα οι ρυθμοί αύξησης ήταν ηπιότεροι (1,4% και 1,5% αντίστοιχα). Τα μισθώματα των γραφείων αυξήθηκαν στο σύνολο της χώρας κατά 0,9%, ενώ τα μισθώματα των καταστημάτων αυξήθηκαν κατά 2,5% σε σχέση με το προηγούμενο εξάμηνο

Ποια ακίνητα προτιμούν οι επενδυτές

Με βάση τα στοιχεία που συλλέγει η Τράπεζα της Ελλάδος, οι νέες πράξεις αγοραπωλησιών που πραγματοποιήθηκαν από τις Ανώνυμες Εταιρίες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ), άλλα επενδυτικά χαρτοφυλάκια και εταιρίες ανάπτυξης ακινήτων κατά τη διάρκεια του 2022 κατευθύνθηκαν στην πλειοψηφία τους προς γραφεία υψηλών και βιοκλιματικών προδιαγραφών (29,6% του συνολικού ύψους των επενδύσεων10), ενώ μεγάλο επενδυτικό ενδιαφέρον καταγράφηκε και για την ανάπτυξη νέων ή ανακατασκευή υφιστάμενων κτιρίων γραφείων.

Τα ξενοδοχεία και οι επαγγελματικές αποθήκες απορρόφησαν το 21,8% και το 4,5% των κεφαλαίων αντίστοιχα, ενώ σημαντικές επενδύσεις πραγματοποιήθηκαν και σε καταστήματα σε θέσεις υψηλής εμπορικότητας, σε επενδυτική κατοικία, αλλά και σε γη που προορίζεται για άμεση ανάπτυξη.

Αναφορικά με τη γεωγραφική διασπορά των επενδύσεων, εκτιμάται ότι ποσοστό μεγαλύτερο του 60% των κεφαλαίων κατευθύνθηκε στο νομό Αττικής, ενώ σημαντική διασπορά επενδύσεων που αφορούν κυρίως γη προς ανάπτυξη καταγράφηκε στο σύνολο της χώρας.

Οι ελάχιστες αποδόσεις των γραφείων υψηλών προδιαγραφών στα εμπορικότερα σημεία της πρωτεύουσας κυμάνθηκαν μεταξύ 5,6% και 6,4% κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2022, αμετάβλητες σε σχέση με το προηγούμενο εξάμηνο, ενώ οι αποδόσεις των καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών στις εμπορικότερες θέσεις του κέντρου της Αθήνας κυμάνθηκαν μεταξύ 5,3% και 6,2%, επίσης αμετάβλητες σε σχέση με το πρώτο εξάμηνο του 2022.

Μάριος Χριστοδούλου
www.bankingnews.gr