Οι ελληνικές τράπεζες θα καταστούν οι μεγαλύτεροι ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα με τριπλό στόχο
Η μεγάλη ανησυχία των τραπεζιτών ήταν η αποτίμηση των collaterals των εγγυήσεων κυρίως ακινήτων....στα προβληματικά δάνεια που έχουν χορηγήσει.
Η ανησυχία ήταν τριπλή.
1)Εάν πουλήσουν μαζικά ακίνητα ελλείψει πραγματικού ενδιαφέροντος οι τιμές των ακινήτων θα υποχωρήσουν οπότε θα επηρεαστεί η αξία των δανείων αρνητικά.
2)Υπήρχε ο κίνδυνος εάν πέσουν οι τιμές να αποτιμήσει τις εξασφαλίσεις – collaterals η ΕΚΤ με δυσμενή τρόπο προκαλώντας πρόσθετη κεφαλαιακή ζημία στις ελληνικές τράπεζες.
3)Μεγάλη πίεση στις τιμές των ακινήτων θα οδηγούσε σε νέες πρόσθετες προβλέψεις τις ελληνικές τράπεζες που αυτό θα μεταφραζόταν σε νέες ζημίες.
Η λύση βρέθηκε και θα είναι κοινής στρατηγικής και τακτικής από το ελληνικό τραπεζικό σύστημα.
Οι τράπεζες το 2018 θα βγάλουν προς πλειστηριασμό 5.000 ακίνητα ενώ το στοκ των ακινήτων πλησιάζει τα 15.000 που θα μπορούσαν να βγουν σε πλειστηριασμό.
Ως γνωστό οι τράπεζες από αρχές Δεκεμβρίου 2017 ξεκινάνε τους ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς.
Το βασικό ζήτημα λοιπόν είναι το εξής.
Πως οι τράπεζες θα προστατέψουν τους ισολογισμούς τους από μια βέβαιη μείωση των τιμών των ακινήτων καθώς σε μια τόσο προβληματική αγορά ακινήτων πώληση σε μια χρονιά 5.000 πάσης φύσεως ακινήτων σε συνδυασμό με τις πωλήσεις που σημειώνονται εκτός πλειστηριασμών θα ρίξει βίαια τις τιμές…
Ποια είναι η λύση;
Η λύση που έχει βρεθεί και η οποία με βάση έγκυρες πληροφορίες θα αποτελέσει κοινή στρατηγική των τραπεζών είναι στους ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς θα εμφανίζονται οι ίδιες οι τράπεζες και θα βάζουν τιμές στο ύψος που έχουν περαστεί τα ακίνητα αυτά στα λογιστικά τους βιβλία.
Εκτιμάται ότι το 75% έως 80% των ακινήτων που βγαίνουν σε πλειστηριασμό θα αγοράζονται από τις τράπεζες.
Εάν το 2018 βγουν προς πλειστηριασμό 5.000 ακίνητα τα 3.750 θα μπορούσαν να αγοραστούν από τις τράπεζες.
Ουσιαστικά οι τράπεζες θα αντικαταστήσουν το προβληματικό δάνειο με ακίνητο και αυτό θα το παρουσιάσουν ως καλύτερη εξασφάλιση έναντι ενός επισφαλούς δανείου.
Οι τράπεζες θα δικαιολογήσουν αυτή την στρατηγική – που έχει λογική – ως εξής.
Αντί να διαθέτουν προβληματικά δάνεια υψηλού ρίσκου στο χαρτοφυλάκιο τους, τα αντικαθιστούν με ακίνητα.
Η αξία του δανείου όποια και εάν έχει απομείνει μετά τις προβλέψεις θα αντικατασταθεί από την αξία του ακινήτου.
Ταυτόχρονα αγοράζοντας ακίνητα στις τιμές που εμφανίζονται όταν είχαν τεθεί ως εγγύηση για την σύναψη του δανείου διασφαλίζουν ότι δεν θα ζημιωθούν και ότι δεν θα πέσουν οι τιμές των ακινήτων.
Όμως υπάρχει και ένα άλλο ζήτημα.
Οι τράπεζες αντικαθιστώντας το προβληματικό δάνειο με ακίνητο μειώνουν το ρίσκο στον ισολογισμό τους και ταυτόχρονα, περνούν ένα μήνυμα στην ΕΚΤ ότι η αξία των collaterals δεν κινδυνεύει στην Ελλάδα.
Το βασικό πρόβλημα είναι ότι οι τράπεζες θα αγοράζουν τα ακίνητα όχι στις αγοραίες αξίες αλλά σε πλασματικές τιμές δηλαδή εκεί που είχαν ενεχυριαστεί τα ακίνητα πριν 7 ή 10 χρόνια δηλαδή σε υψηλότερες τιμές.
Το ρίσκο αυτό είναι υψηλό έως υψηλότατο αλλά υπάρχει και για το θέμα αυτό λύση.
Οι τράπεζες θα δημιουργήσουν στοκ αγορασμένων ακινήτων και εν συνεχεία θα αναμένουν την κατάλληλη στιγμή μετά από 2-3 χρόνια να τα πουλήσουν ώστε να μην ζημιωθούν.
Ακόμη όμως και αν υπάρχει πιθανότητα πώλησης με ζημία οι τράπεζες πρέπει
-να διαθέτουν επαρκές απόθεμα προβλέψεων ώστε να αποσβένουν τις ζημίες από πωλήσεις ακινήτων ή
-να διαθέτουν επαρκεί κεφάλαια ώστε να καλύπτουν μελλοντικές ζημίες.
Συμπέρασμα
Οι ελληνικές τράπεζες θα καταστούν οι μεγαλύτεροι ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα με τριπλό στόχο
-Να μην αφήσουν να καταρρεύσουν οι τιμές των ακινήτων
-Να μην αφήσουν να υποχωρήσουν οι τιμές των collaterals ώστε η ΕΚΤ να μην ζητήσει πρόσθετες προβλέψεις
-Να αντικαταστήσουν ένα επισφαλές assets (προβληματικά δάνεια) στα χαρτοφυλάκια τους με ένα πιο σταθερό τα ακίνητα.
Η αντικατάσταση προβληματικών δανείων με ακίνητα…θα δώσει νέα αξία στους ισολογισμούς…όμως υπάρχει φόβος ότι οι τράπεζες αγοράζοντας ακίνητα όχι στο fair value αλλά σε πλασματικές τιμές…μπορεί να δημιουργήσουν νέα προβλήματα στα λογιστικά τους βιβλία.
www.bankingnews.gr
Η ανησυχία ήταν τριπλή.
1)Εάν πουλήσουν μαζικά ακίνητα ελλείψει πραγματικού ενδιαφέροντος οι τιμές των ακινήτων θα υποχωρήσουν οπότε θα επηρεαστεί η αξία των δανείων αρνητικά.
2)Υπήρχε ο κίνδυνος εάν πέσουν οι τιμές να αποτιμήσει τις εξασφαλίσεις – collaterals η ΕΚΤ με δυσμενή τρόπο προκαλώντας πρόσθετη κεφαλαιακή ζημία στις ελληνικές τράπεζες.
3)Μεγάλη πίεση στις τιμές των ακινήτων θα οδηγούσε σε νέες πρόσθετες προβλέψεις τις ελληνικές τράπεζες που αυτό θα μεταφραζόταν σε νέες ζημίες.
Η λύση βρέθηκε και θα είναι κοινής στρατηγικής και τακτικής από το ελληνικό τραπεζικό σύστημα.
Οι τράπεζες το 2018 θα βγάλουν προς πλειστηριασμό 5.000 ακίνητα ενώ το στοκ των ακινήτων πλησιάζει τα 15.000 που θα μπορούσαν να βγουν σε πλειστηριασμό.
Ως γνωστό οι τράπεζες από αρχές Δεκεμβρίου 2017 ξεκινάνε τους ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς.
Το βασικό ζήτημα λοιπόν είναι το εξής.
Πως οι τράπεζες θα προστατέψουν τους ισολογισμούς τους από μια βέβαιη μείωση των τιμών των ακινήτων καθώς σε μια τόσο προβληματική αγορά ακινήτων πώληση σε μια χρονιά 5.000 πάσης φύσεως ακινήτων σε συνδυασμό με τις πωλήσεις που σημειώνονται εκτός πλειστηριασμών θα ρίξει βίαια τις τιμές…
Ποια είναι η λύση;
Η λύση που έχει βρεθεί και η οποία με βάση έγκυρες πληροφορίες θα αποτελέσει κοινή στρατηγική των τραπεζών είναι στους ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς θα εμφανίζονται οι ίδιες οι τράπεζες και θα βάζουν τιμές στο ύψος που έχουν περαστεί τα ακίνητα αυτά στα λογιστικά τους βιβλία.
Εκτιμάται ότι το 75% έως 80% των ακινήτων που βγαίνουν σε πλειστηριασμό θα αγοράζονται από τις τράπεζες.
Εάν το 2018 βγουν προς πλειστηριασμό 5.000 ακίνητα τα 3.750 θα μπορούσαν να αγοραστούν από τις τράπεζες.
Ουσιαστικά οι τράπεζες θα αντικαταστήσουν το προβληματικό δάνειο με ακίνητο και αυτό θα το παρουσιάσουν ως καλύτερη εξασφάλιση έναντι ενός επισφαλούς δανείου.
Οι τράπεζες θα δικαιολογήσουν αυτή την στρατηγική – που έχει λογική – ως εξής.
Αντί να διαθέτουν προβληματικά δάνεια υψηλού ρίσκου στο χαρτοφυλάκιο τους, τα αντικαθιστούν με ακίνητα.
Η αξία του δανείου όποια και εάν έχει απομείνει μετά τις προβλέψεις θα αντικατασταθεί από την αξία του ακινήτου.
Ταυτόχρονα αγοράζοντας ακίνητα στις τιμές που εμφανίζονται όταν είχαν τεθεί ως εγγύηση για την σύναψη του δανείου διασφαλίζουν ότι δεν θα ζημιωθούν και ότι δεν θα πέσουν οι τιμές των ακινήτων.
Όμως υπάρχει και ένα άλλο ζήτημα.
Οι τράπεζες αντικαθιστώντας το προβληματικό δάνειο με ακίνητο μειώνουν το ρίσκο στον ισολογισμό τους και ταυτόχρονα, περνούν ένα μήνυμα στην ΕΚΤ ότι η αξία των collaterals δεν κινδυνεύει στην Ελλάδα.
Το βασικό πρόβλημα είναι ότι οι τράπεζες θα αγοράζουν τα ακίνητα όχι στις αγοραίες αξίες αλλά σε πλασματικές τιμές δηλαδή εκεί που είχαν ενεχυριαστεί τα ακίνητα πριν 7 ή 10 χρόνια δηλαδή σε υψηλότερες τιμές.
Το ρίσκο αυτό είναι υψηλό έως υψηλότατο αλλά υπάρχει και για το θέμα αυτό λύση.
Οι τράπεζες θα δημιουργήσουν στοκ αγορασμένων ακινήτων και εν συνεχεία θα αναμένουν την κατάλληλη στιγμή μετά από 2-3 χρόνια να τα πουλήσουν ώστε να μην ζημιωθούν.
Ακόμη όμως και αν υπάρχει πιθανότητα πώλησης με ζημία οι τράπεζες πρέπει
-να διαθέτουν επαρκές απόθεμα προβλέψεων ώστε να αποσβένουν τις ζημίες από πωλήσεις ακινήτων ή
-να διαθέτουν επαρκεί κεφάλαια ώστε να καλύπτουν μελλοντικές ζημίες.
Συμπέρασμα
Οι ελληνικές τράπεζες θα καταστούν οι μεγαλύτεροι ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα με τριπλό στόχο
-Να μην αφήσουν να καταρρεύσουν οι τιμές των ακινήτων
-Να μην αφήσουν να υποχωρήσουν οι τιμές των collaterals ώστε η ΕΚΤ να μην ζητήσει πρόσθετες προβλέψεις
-Να αντικαταστήσουν ένα επισφαλές assets (προβληματικά δάνεια) στα χαρτοφυλάκια τους με ένα πιο σταθερό τα ακίνητα.
Η αντικατάσταση προβληματικών δανείων με ακίνητα…θα δώσει νέα αξία στους ισολογισμούς…όμως υπάρχει φόβος ότι οι τράπεζες αγοράζοντας ακίνητα όχι στο fair value αλλά σε πλασματικές τιμές…μπορεί να δημιουργήσουν νέα προβλήματα στα λογιστικά τους βιβλία.
www.bankingnews.gr
Σχόλια αναγνωστών