γράφει : ΜΙΝΑ ΚΩΣΤΟΠΟΥΛΟΥ
«Πάγο» στις αντικειμενικές τιμές των ακινήτων έως το 2016 προκειμένου να αποτραπεί το «κραχ» στην αγορά των ακινήτων, προβλέπει το πόρισμα της επιτροπής του υπουργείου Οικονομικών με το οποίο συμφωνεί και η τρόικα.
Το πόρισμα, το οποίο βρίσκεται ήδη πάνω στο γραφείο του Γιάννη Στουρνάρα, εφιστά παράλληλα την προσοχή και για το νέο σύστημα της αυτόματης προσαρμογής των τιμών που θα βασίζεται σε real time στοιχεία των φορέων της αγοράς.
Η πρώτη πιλοτική εφαρμογή κατέδειξε ότι στις παρούσες αρνητικές συνθήκες της κτηματαγοράς τα στοιχεία του νέου μηχανισμού ήταν παντελώς αναξιόπιστα.
Οι δε στρεβλώσεις τις οποίες προκαλούσε το σύστημα στην εντολή για εξίσωση των αντικειμενικών με τις εμπορικές τιμές ήταν τρομακτικές.
Σύμφωνα με πληροφορίες, με το νέο μηχανισμό προέκυπταν μεγάλες αυξήσεις ως και 60% στις τιμές των ακινήτων που βρίσκονται σε λαϊκές συνοικίες και σε περιοχές που υποβαθμίστηκαν τα τελευταία χρόνια λόγω της κάμψης της εμπορικότητας την οποία γνώρισαν, όπως για παράδειγμα το κέντρο της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης.
Τέτοιες περιοχές στην Αττική είναι το Πέραμα, τη Νίκαια, το Περιστέρι, το Αιγάλεω, τα Λιόσια, τη Νέα Φιλαδέλφεια, τη Νέα Ιωνία αλλά και σε αρκετά άλλα διαμερίσματα της Αθήνας και των άλλων αστικών πόλεων που η τιμή ζώνης δεν ξεπερνά τα 1.300 ευρώ ανά τ.μ.
Βέβαια το «σοκ» θα ήταν μεγαλύτερο για τους ιδιοκτήτες που διαθέτουν σπίτια και οικόπεδα σε περιοχές που η αντικειμενική αξία ανά τετραγωνικό μέτρο είναι χαμηλότερη από 1.000 ευρώ, όπως το Κερατσίνι, ο Κορυδαλλός, η Δραπετσώνα, ο Ασπρόπυργος, το Ζεφύρι, η Μαγούλα κ. ά.
Επειδή η τιμή ζώνης σε αυτές τις περιοχές είναι πολύ χαμηλότερη όχι μόνο από την εμπορική αλλά και από το κόστος οικοδομής, θα έπρεπε το υπουργείο Οικονομικών να προχωρήσει ακόμη και στον διπλασιασμό αυτών των αξιών.
Αντίθετα, σε ακριβές περιοχές όπως, το Ψυχικό η Γλυφάδα, η Κηφισιά, η Φιλοθέη, η Δροσιά, η Βουλιαγμένη, η Βάρκιζα, ο Άλιμος, το Καβούρι ακόμη και το Λαγονήσι, το σύστημα έδειχνε μειώσεις έως και 40% για τα ακίνητα αυτών δήμων. Και αυτό λόγω του γεγονότος ότι οι αντικειμενικές αξίες είναι σημαντικά υψηλότερες από τις εμπορικές.
Επίσης «έκρηξη» τιμών θα σημειώνονταν για οικόπεδα και αγροτεμάχια που βρίσκονται σε τουριστικές ζώνες και νησιά λόγω της ένταξης των ακινήτων στο σύστημα των αντικειμενικών και της εξομοίωσής τους με τις πραγματικές.
«Μία τέτοιου μεγέθους αναθεώρηση στις αξίες των ακινήτων θα συνιστούσε μεγάλο πλήγμα για την κτηματαγορά», επισημαίνει το πόρισμα συστήνοντας στην κυβέρνηση να διατηρήσει τις ίδιες αντικειμενικές στα μεγάλα αστικά κέντρα, όπως αυτές ισχύουν από το 2007, για τουλάχιστον τρία ακόμη χρόνια.
Η κυβέρνηση για να αποφύγει μία οριζόντια αύξηση στις αντικειμενικές τιμές που επιθυμούσε η τρόικα, δεσμεύτηκε στους δανειστές ότι θα φτιάξει ένα νέο σύστημα υπολογισμού των αντικειμενικών τιμών.
Μίας ηλεκτρονικής βάσης δεδομένων - «τράπεζα τιμών» - στην οποία θα καταχωρούνται οι εμπορικές αξίες όλων των ακινήτων της χώρας (κατοικίες, επαγγελματικά ακίνητα, καταστήματα, οικόπεδα, αγροτεμάχια).
Η βάση αυτή θα «τροφοδοτείται» με στοιχεία από όλους τους πιστοποιημένους φορείς της αγοράς, όπως είναι τα μεσιτικά γραφεία, οι εταιρίες Real Estate , η Ομοσπονδία των κατασκευαστών ακινήτων και φυσικά με αυτά που έχει στην διάθεση της η Τράπεζα της Ελλάδος, η οποία ενημερώνεται από τις εμπορικές τράπεζες μέσω των δανείων για την στεγαστική πίστη που χορηγούν σε καταναλωτές.
Σύμφωνα με αρμόδιο παράγοντα του υπουργείου Οικονομικών ο νέος αυτός μηχανισμός αποτελούσε «μνημονιακή» υποχρέωση (προαπαιτούμενο) για την δόση του Ιουλίου. Για το λόγο αυτό συστάθηκε ειδική επιτροπή -με απόφαση Γιάννη Στουρνάρα – καλούμενη να ετοιμάσει σχετικό πόρισμα αφού πρώτα αξιολογηθούν όλα τα δεδομένα της αγοράς και της συμφωνίας με τους τροϊκανούς.
Όπως αναφέρει το πόρισμα «επειδή ο νέος μηχανισμός διαμορφώνει τις τιμές ανάλογα με την προσφορά και την ζήτηση, αυτό την δεδομένη χρονική στιγμή είναι τεχνικά αδύνατο, επειδή η κτηματαγορά βρίσκεται σήμερα στο μηδέν».
Όπως εξηγεί υψηλόβαθμος παράγοντας του υπουργείου Οικονομικών αυτό είναι και ο λόγος για τον οποίο το σύστημα έβγαζε μειώσεις στα ακριβά προάστια της Αθήνας. Σε αυτές τις περιοχές οι αντικειμενικές είναι σήμερα σε αδικαιολόγητα υψηλά επίπεδα και λόγω του γεγονότος ότι δεν υπάρχει ζήτηση θα έπρεπε κανονικά να μειωθούν.
Κάτι τέτοιο όμως θα συνιστούσε με ελάφρυνση των πλούσιων, οι οποίοι εκτός του ότι θα μπορούσαν αργότερα να αγοράσουν οικόπεδα και κτίσματα σε αυτές τις περιοχές σε ιδιαίτερα χαμηλές τιμές θα πλήρωναν και λιγότερους φόρους. Για παράδειγμα ο ενιαίος φόρος θα ήταν πολύ χαμηλότερος για τους κατοίκους των βορείων προαστίων.
Αντιθέτως, στις λαϊκές και υποβαθμισμένες περιοχές με τις χαμηλές εμπορικές και αντικειμενικές τιμές, και στις οποίες γίνονται σήμερα κάποιες μικρές συναλλαγές , εκεί θα έπρεπε να ανέβουν!
Εξίσου σημαντικό είναι επίσης και το στοιχείο ότι ο νέος μηχανισμός προκαλούσε στρεβλώσεις στις τιμές όχι μόνο εξαιτίας των ελάχιστων εμπορικών συναλλαγών που πραγματοποιούνται σήμερα αλλά και εξαιτίας των συντελεστών εμπορικότητας, που βρίσκονται εκτός πραγματικότητας. Συμφωνούν σε αυτό όλοι οι φορείς της αγοράς: οι εμπορικές τράπεζες, η Proindex, οι κατασκευαστές, οι ιδιοκτήτες, οι μεσίτες, η Τράπεζα της Ελλάδος. Δεν υπάρχουν στοιχεία καν για τα έτη 2011,2012 και 2013, οπότε η βάση δεδομένων που δημιουργήθηκε δεν αντανακλά τις πραγματικές αξίες στην αγορά.
Μ. Χριστοδούλου
www.bankingnews.gr
Η πρώτη πιλοτική εφαρμογή κατέδειξε ότι στις παρούσες αρνητικές συνθήκες της κτηματαγοράς τα στοιχεία του νέου μηχανισμού ήταν παντελώς αναξιόπιστα.
Οι δε στρεβλώσεις τις οποίες προκαλούσε το σύστημα στην εντολή για εξίσωση των αντικειμενικών με τις εμπορικές τιμές ήταν τρομακτικές.
Σύμφωνα με πληροφορίες, με το νέο μηχανισμό προέκυπταν μεγάλες αυξήσεις ως και 60% στις τιμές των ακινήτων που βρίσκονται σε λαϊκές συνοικίες και σε περιοχές που υποβαθμίστηκαν τα τελευταία χρόνια λόγω της κάμψης της εμπορικότητας την οποία γνώρισαν, όπως για παράδειγμα το κέντρο της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης.
Τέτοιες περιοχές στην Αττική είναι το Πέραμα, τη Νίκαια, το Περιστέρι, το Αιγάλεω, τα Λιόσια, τη Νέα Φιλαδέλφεια, τη Νέα Ιωνία αλλά και σε αρκετά άλλα διαμερίσματα της Αθήνας και των άλλων αστικών πόλεων που η τιμή ζώνης δεν ξεπερνά τα 1.300 ευρώ ανά τ.μ.
Βέβαια το «σοκ» θα ήταν μεγαλύτερο για τους ιδιοκτήτες που διαθέτουν σπίτια και οικόπεδα σε περιοχές που η αντικειμενική αξία ανά τετραγωνικό μέτρο είναι χαμηλότερη από 1.000 ευρώ, όπως το Κερατσίνι, ο Κορυδαλλός, η Δραπετσώνα, ο Ασπρόπυργος, το Ζεφύρι, η Μαγούλα κ. ά.
Επειδή η τιμή ζώνης σε αυτές τις περιοχές είναι πολύ χαμηλότερη όχι μόνο από την εμπορική αλλά και από το κόστος οικοδομής, θα έπρεπε το υπουργείο Οικονομικών να προχωρήσει ακόμη και στον διπλασιασμό αυτών των αξιών.
Αντίθετα, σε ακριβές περιοχές όπως, το Ψυχικό η Γλυφάδα, η Κηφισιά, η Φιλοθέη, η Δροσιά, η Βουλιαγμένη, η Βάρκιζα, ο Άλιμος, το Καβούρι ακόμη και το Λαγονήσι, το σύστημα έδειχνε μειώσεις έως και 40% για τα ακίνητα αυτών δήμων. Και αυτό λόγω του γεγονότος ότι οι αντικειμενικές αξίες είναι σημαντικά υψηλότερες από τις εμπορικές.
Επίσης «έκρηξη» τιμών θα σημειώνονταν για οικόπεδα και αγροτεμάχια που βρίσκονται σε τουριστικές ζώνες και νησιά λόγω της ένταξης των ακινήτων στο σύστημα των αντικειμενικών και της εξομοίωσής τους με τις πραγματικές.
«Μία τέτοιου μεγέθους αναθεώρηση στις αξίες των ακινήτων θα συνιστούσε μεγάλο πλήγμα για την κτηματαγορά», επισημαίνει το πόρισμα συστήνοντας στην κυβέρνηση να διατηρήσει τις ίδιες αντικειμενικές στα μεγάλα αστικά κέντρα, όπως αυτές ισχύουν από το 2007, για τουλάχιστον τρία ακόμη χρόνια.
Η κυβέρνηση για να αποφύγει μία οριζόντια αύξηση στις αντικειμενικές τιμές που επιθυμούσε η τρόικα, δεσμεύτηκε στους δανειστές ότι θα φτιάξει ένα νέο σύστημα υπολογισμού των αντικειμενικών τιμών.
Μίας ηλεκτρονικής βάσης δεδομένων - «τράπεζα τιμών» - στην οποία θα καταχωρούνται οι εμπορικές αξίες όλων των ακινήτων της χώρας (κατοικίες, επαγγελματικά ακίνητα, καταστήματα, οικόπεδα, αγροτεμάχια).
Η βάση αυτή θα «τροφοδοτείται» με στοιχεία από όλους τους πιστοποιημένους φορείς της αγοράς, όπως είναι τα μεσιτικά γραφεία, οι εταιρίες Real Estate , η Ομοσπονδία των κατασκευαστών ακινήτων και φυσικά με αυτά που έχει στην διάθεση της η Τράπεζα της Ελλάδος, η οποία ενημερώνεται από τις εμπορικές τράπεζες μέσω των δανείων για την στεγαστική πίστη που χορηγούν σε καταναλωτές.
Σύμφωνα με αρμόδιο παράγοντα του υπουργείου Οικονομικών ο νέος αυτός μηχανισμός αποτελούσε «μνημονιακή» υποχρέωση (προαπαιτούμενο) για την δόση του Ιουλίου. Για το λόγο αυτό συστάθηκε ειδική επιτροπή -με απόφαση Γιάννη Στουρνάρα – καλούμενη να ετοιμάσει σχετικό πόρισμα αφού πρώτα αξιολογηθούν όλα τα δεδομένα της αγοράς και της συμφωνίας με τους τροϊκανούς.
Όπως αναφέρει το πόρισμα «επειδή ο νέος μηχανισμός διαμορφώνει τις τιμές ανάλογα με την προσφορά και την ζήτηση, αυτό την δεδομένη χρονική στιγμή είναι τεχνικά αδύνατο, επειδή η κτηματαγορά βρίσκεται σήμερα στο μηδέν».
Όπως εξηγεί υψηλόβαθμος παράγοντας του υπουργείου Οικονομικών αυτό είναι και ο λόγος για τον οποίο το σύστημα έβγαζε μειώσεις στα ακριβά προάστια της Αθήνας. Σε αυτές τις περιοχές οι αντικειμενικές είναι σήμερα σε αδικαιολόγητα υψηλά επίπεδα και λόγω του γεγονότος ότι δεν υπάρχει ζήτηση θα έπρεπε κανονικά να μειωθούν.
Κάτι τέτοιο όμως θα συνιστούσε με ελάφρυνση των πλούσιων, οι οποίοι εκτός του ότι θα μπορούσαν αργότερα να αγοράσουν οικόπεδα και κτίσματα σε αυτές τις περιοχές σε ιδιαίτερα χαμηλές τιμές θα πλήρωναν και λιγότερους φόρους. Για παράδειγμα ο ενιαίος φόρος θα ήταν πολύ χαμηλότερος για τους κατοίκους των βορείων προαστίων.
Αντιθέτως, στις λαϊκές και υποβαθμισμένες περιοχές με τις χαμηλές εμπορικές και αντικειμενικές τιμές, και στις οποίες γίνονται σήμερα κάποιες μικρές συναλλαγές , εκεί θα έπρεπε να ανέβουν!
Εξίσου σημαντικό είναι επίσης και το στοιχείο ότι ο νέος μηχανισμός προκαλούσε στρεβλώσεις στις τιμές όχι μόνο εξαιτίας των ελάχιστων εμπορικών συναλλαγών που πραγματοποιούνται σήμερα αλλά και εξαιτίας των συντελεστών εμπορικότητας, που βρίσκονται εκτός πραγματικότητας. Συμφωνούν σε αυτό όλοι οι φορείς της αγοράς: οι εμπορικές τράπεζες, η Proindex, οι κατασκευαστές, οι ιδιοκτήτες, οι μεσίτες, η Τράπεζα της Ελλάδος. Δεν υπάρχουν στοιχεία καν για τα έτη 2011,2012 και 2013, οπότε η βάση δεδομένων που δημιουργήθηκε δεν αντανακλά τις πραγματικές αξίες στην αγορά.
Μ. Χριστοδούλου
www.bankingnews.gr
Σχόλια αναγνωστών