γράφει : Πέτρος Λεωτσάκος
«Τράπεζα τιμών» στην οποία θα καταχωρούνται οι εμπορικές αξίες των ακινήτων ( κατοικίες, επαγγελματικά ακίνητα, καταστήματα, οικόπεδα, αγροτεμάχια) της χώρας, σκοπεύει να δημιουργήσει το υπουργείο Οικονομικών.
Σε πρώτη φάση αυτή θα βασιστεί στα στοιχεία που έχει στην διάθεση της η Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ). Η βάση δεδομένων της ΤτΕ ενημερώνεται ανά τακτά χρονικά διαστήματα για τις μεταβολές που επέρχονται στις τιμές των ακινήτων .
Σε πρώτη φάση αυτή θα βασιστεί στα στοιχεία που έχει στην διάθεση της η Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ). Η βάση δεδομένων της ΤτΕ ενημερώνεται ανά τακτά χρονικά διαστήματα για τις μεταβολές που επέρχονται στις τιμές των ακινήτων .
Η ενημέρωση γίνεται σήμερα από τις εμπορικές τράπεζες μέσω των δανείων για την στεγαστική πίστη που χορηγούν σε καταναλωτές.
«Αν και οι τράπεζες δύσκολα εκταμιεύουν σήμερα δάνεια εντούτοις το αρχείο της ΤτΕ παραμένει πολύ καλά ενημερωμένο», επισημαίνει παράγοντας του υπουργείου Οικονομικών. Και αυτό γιατί «τροφοδοτείται» με στοιχεία από άλλους πιστοποιημένους φορείς της αγοράς. Όπως είναι τα μεσιτικά γραφεία, οι εταιρίες Real Estate , η Ομοσπονδία των κατασκευαστών ακινήτων.
Οι τιμές, με τις οποίες γίνονται σήμερα οι αγοραπωλησίες των ακινήτων και αυξομειώνονται ανάλογα με την προσφορά και την ζήτηση , είναι αυτές που θα αντικαταστήσουν τις αντικειμενικές τιμές των ακινήτων. Στην Καραγεώργη Σερβίας 10 εκτιμούν ότι αυτή είναι η πιο συμφέρουσα λύση για την σταδιακή εξίσωση των αντικειμενικών με τις εμπορικές τιμές των ακινήτων.
Στο υπουργείο Οικονομικών έχουν εκπονηθεί κατά καιρούς διάφορα σενάρια για την αναθεώρηση των αντικειμενικών τιμών. Ένα από αυτά που όμως έχει ελάχιστες πιθανότητες να εφαρμοστεί είναι και η οριζόντια αύξηση τους μεσοσταθμικά κατά 15% έως 20%, όπως γίνεται συνήθως, προκειμένου οι αξίες να προσεγγίσουν περισσότερο τις εμπορικές τιμές.
Στην πορεία, η πρόταση αυτή απορρίφθηκε από τον Παντελή Οικονόμου που κλίνει προς την υιοθέτηση των τιμών που έχουν καταγράψει οι εμπορικές τράπεζες μέσα από την δανειοδότηση των νοικοκυριών και των επιχειρήσεων.
Κάθε τράπεζα όταν δέχεται μια αίτηση για τη χορήγηση ενός στεγαστικού δανείου προχωρά στην εκτίμηση της αξίας του ακινήτου. Η εκτίμηση γίνεται από ειδικό εκτιμητή, ο οποίος είναι συνήθως μηχανικός. Η εκτίμηση αφορά στην εμπορική αξία της κατοικίας. Βάσει αυτής της αξίας δίνεται και η έγκριση για την εκταμίευση του δανείου.
Με βάση αυτά τα στοιχεία έχει δημιουργηθεί μια αξιόπιστη βάση δεδομένων για τις εμπορικές τιμές των ακινήτων ανά περιοχή. Τα στοιχεία αυτά συλλέγονται από το στατιστικό τμήμα της Τράπεζας της Ελλάδος και με βάση αυτά γίνονται εκτιμήσεις για την ακριβή πορεία των τιμών των ακινήτων.
Με τον τρόπο αυτό στο υπουργείο Οικονομικών θα προσπαθήσουν να φτιάξουν μία «Τράπεζα τιμών» για τα ακίνητα με βάση τις πραγματικές τιμές για τα γραφεία, τα καταστήματα, τα οικόπεδα, τα αγροτεμάχια.
Για ένα ορισμένο χρονικό διάστημα στο υπουργείο Οικονομικών εξετάζουν να δέχονται αυτές τις τιμές μειωμένες κατά 10 – 15%, μέχρι ότου «ζεσταθεί» η κτηματαγορά η οποία είναι «νεκρωμένη» εδώ και αρκετό χρονικό διάστημα.
Για το σκοπό αυτό αναμένεται η σύσταση ειδικής υπηρεσίας που θα κληθεί να δημιουργήσει τη νέα βάση δεδομένων για τα ακίνητα. Από την στιγμή που θα συσταθεί θα καταργηθούν ταυτόχρονα οι κατά τόπους επιτροπές που εδρεύουν στους 52 νομούς της χώρας και «παίρνουν μπρος» σε περιόδους αναθεώρησης των τιμών.
Το νέο σύστημα θα οδηγήσει σε μεγάλη αύξηση των αντικειμενικών και θα εξυπηρετήσει τους εισπρακτικούς στόχους του Υπουργείου Οικονομικών , καθώς το συγκεκριμένο μέτρο εντάσσεται στα μέτρα ενίσχυσης των φορολογικών εσόδων του προϋπολογισμού του 2012.
Να σημειωθεί ότι οι φόροι στην περιουσία αυξάνουν για το 2012 κατά 217,6% ή κατά 2,45 δις. ευρώ και προέρχονται κυρίως από την επιβολή του ειδικού τέλους ακινήτων και την αύξηση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων.
Προβλέπονται να φθάσουν για το 2012 στα 3,58 δις. ευρώ από 1,12 δις, ευρώ που υπολογίζεται ότι θα εισρεύσουν φέτος στα κρατικά ταμεία.
Η αντικατάσταση των αντικειμενικών τιμών με τις εμπορικές που καταγράφουν οι τράπεζες θα οδηγήσει σε αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης των πολιτών μέσω της αναπροσαρμογής μιας σειράς φόρων και τελών, όπως είναι το χαράτσι στα ακίνητα μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ, οι φόροι κληρονομιάς, γονικής παροχής κλπ.
Ωστόσο, μελετάται η αύξηση των αντικειμενικών τιμών να συνοδευτεί από μεγάλη μείωση των συντελεστών του φόρου μεταβίβασης ακινήτων προκειμένου να μην πληγεί ακόμη περισσότερο η οικοδομική δραστηριότητα.
Σημειώνεται ότι ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται σήμερα με συντελεστή 8-10% επί της αναγραφόμενης στο συμβόλαιο αξίας του ακινήτου και μελετάται να καθιερωθεί πιο προοδευτική φορολόγηση με συντελεστή που θα ξεκινά από το 5%.
Στο υπουργείο Οικονομικών εξετάζουν ακόμη:
· Τη μείωση ή την κατάργηση 20 φόρων, τελών, εισφορών και πρόστιμων που επηρεάζονται από την αύξηση των αντικειμενικών. Σχέδιο το οποίο εφόσον προχωρήσει θα οδηγήσει σε σημαντική ανακούφιση της φορολογικής επιβάρυνσης των ιδιοκτητών ακινήτων και κυρίως των πιο αδύναμων στρωμάτων.
· Υπαγωγή των οικοδομικών υλικών στον υπερμειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 6,5% για να ξεφύγει από το τέλμα η κτηματαγορά και να τονωθεί η οικοδομική δραστηριότητα.
Μ. Χριστοδούλου
www.bankingnews.gr
«Αν και οι τράπεζες δύσκολα εκταμιεύουν σήμερα δάνεια εντούτοις το αρχείο της ΤτΕ παραμένει πολύ καλά ενημερωμένο», επισημαίνει παράγοντας του υπουργείου Οικονομικών. Και αυτό γιατί «τροφοδοτείται» με στοιχεία από άλλους πιστοποιημένους φορείς της αγοράς. Όπως είναι τα μεσιτικά γραφεία, οι εταιρίες Real Estate , η Ομοσπονδία των κατασκευαστών ακινήτων.
Οι τιμές, με τις οποίες γίνονται σήμερα οι αγοραπωλησίες των ακινήτων και αυξομειώνονται ανάλογα με την προσφορά και την ζήτηση , είναι αυτές που θα αντικαταστήσουν τις αντικειμενικές τιμές των ακινήτων. Στην Καραγεώργη Σερβίας 10 εκτιμούν ότι αυτή είναι η πιο συμφέρουσα λύση για την σταδιακή εξίσωση των αντικειμενικών με τις εμπορικές τιμές των ακινήτων.
Στο υπουργείο Οικονομικών έχουν εκπονηθεί κατά καιρούς διάφορα σενάρια για την αναθεώρηση των αντικειμενικών τιμών. Ένα από αυτά που όμως έχει ελάχιστες πιθανότητες να εφαρμοστεί είναι και η οριζόντια αύξηση τους μεσοσταθμικά κατά 15% έως 20%, όπως γίνεται συνήθως, προκειμένου οι αξίες να προσεγγίσουν περισσότερο τις εμπορικές τιμές.
Στην πορεία, η πρόταση αυτή απορρίφθηκε από τον Παντελή Οικονόμου που κλίνει προς την υιοθέτηση των τιμών που έχουν καταγράψει οι εμπορικές τράπεζες μέσα από την δανειοδότηση των νοικοκυριών και των επιχειρήσεων.
Κάθε τράπεζα όταν δέχεται μια αίτηση για τη χορήγηση ενός στεγαστικού δανείου προχωρά στην εκτίμηση της αξίας του ακινήτου. Η εκτίμηση γίνεται από ειδικό εκτιμητή, ο οποίος είναι συνήθως μηχανικός. Η εκτίμηση αφορά στην εμπορική αξία της κατοικίας. Βάσει αυτής της αξίας δίνεται και η έγκριση για την εκταμίευση του δανείου.
Με βάση αυτά τα στοιχεία έχει δημιουργηθεί μια αξιόπιστη βάση δεδομένων για τις εμπορικές τιμές των ακινήτων ανά περιοχή. Τα στοιχεία αυτά συλλέγονται από το στατιστικό τμήμα της Τράπεζας της Ελλάδος και με βάση αυτά γίνονται εκτιμήσεις για την ακριβή πορεία των τιμών των ακινήτων.
Με τον τρόπο αυτό στο υπουργείο Οικονομικών θα προσπαθήσουν να φτιάξουν μία «Τράπεζα τιμών» για τα ακίνητα με βάση τις πραγματικές τιμές για τα γραφεία, τα καταστήματα, τα οικόπεδα, τα αγροτεμάχια.
Για ένα ορισμένο χρονικό διάστημα στο υπουργείο Οικονομικών εξετάζουν να δέχονται αυτές τις τιμές μειωμένες κατά 10 – 15%, μέχρι ότου «ζεσταθεί» η κτηματαγορά η οποία είναι «νεκρωμένη» εδώ και αρκετό χρονικό διάστημα.
Για το σκοπό αυτό αναμένεται η σύσταση ειδικής υπηρεσίας που θα κληθεί να δημιουργήσει τη νέα βάση δεδομένων για τα ακίνητα. Από την στιγμή που θα συσταθεί θα καταργηθούν ταυτόχρονα οι κατά τόπους επιτροπές που εδρεύουν στους 52 νομούς της χώρας και «παίρνουν μπρος» σε περιόδους αναθεώρησης των τιμών.
Το νέο σύστημα θα οδηγήσει σε μεγάλη αύξηση των αντικειμενικών και θα εξυπηρετήσει τους εισπρακτικούς στόχους του Υπουργείου Οικονομικών , καθώς το συγκεκριμένο μέτρο εντάσσεται στα μέτρα ενίσχυσης των φορολογικών εσόδων του προϋπολογισμού του 2012.
Να σημειωθεί ότι οι φόροι στην περιουσία αυξάνουν για το 2012 κατά 217,6% ή κατά 2,45 δις. ευρώ και προέρχονται κυρίως από την επιβολή του ειδικού τέλους ακινήτων και την αύξηση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων.
Προβλέπονται να φθάσουν για το 2012 στα 3,58 δις. ευρώ από 1,12 δις, ευρώ που υπολογίζεται ότι θα εισρεύσουν φέτος στα κρατικά ταμεία.
Η αντικατάσταση των αντικειμενικών τιμών με τις εμπορικές που καταγράφουν οι τράπεζες θα οδηγήσει σε αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης των πολιτών μέσω της αναπροσαρμογής μιας σειράς φόρων και τελών, όπως είναι το χαράτσι στα ακίνητα μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ, οι φόροι κληρονομιάς, γονικής παροχής κλπ.
Ωστόσο, μελετάται η αύξηση των αντικειμενικών τιμών να συνοδευτεί από μεγάλη μείωση των συντελεστών του φόρου μεταβίβασης ακινήτων προκειμένου να μην πληγεί ακόμη περισσότερο η οικοδομική δραστηριότητα.
Σημειώνεται ότι ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται σήμερα με συντελεστή 8-10% επί της αναγραφόμενης στο συμβόλαιο αξίας του ακινήτου και μελετάται να καθιερωθεί πιο προοδευτική φορολόγηση με συντελεστή που θα ξεκινά από το 5%.
Στο υπουργείο Οικονομικών εξετάζουν ακόμη:
· Τη μείωση ή την κατάργηση 20 φόρων, τελών, εισφορών και πρόστιμων που επηρεάζονται από την αύξηση των αντικειμενικών. Σχέδιο το οποίο εφόσον προχωρήσει θα οδηγήσει σε σημαντική ανακούφιση της φορολογικής επιβάρυνσης των ιδιοκτητών ακινήτων και κυρίως των πιο αδύναμων στρωμάτων.
· Υπαγωγή των οικοδομικών υλικών στον υπερμειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 6,5% για να ξεφύγει από το τέλμα η κτηματαγορά και να τονωθεί η οικοδομική δραστηριότητα.
Μ. Χριστοδούλου
www.bankingnews.gr
Σχόλια αναγνωστών